KUĆNI RED - Pravo suvlasnika na mir i tišinu u zgradi

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom. NAPOMENA - Kućni red postao je sastavni dio Zakona!

'Imam problem s bukom iz stana iznad mene koji ne mogu riješiti ljubaznim molbama, pismima, mailovima. Naime, radi se o stanu koji je u najmu obitelji s četvero djece, gdje je majka stalno s njima doma, tako da ni buka ne prestaje. Molbe za mekim papučama ne pomažu. S druge strane, vlasnik ne želi staviti nikakve tepihe, staze, a ima otvoren prostor gdje je brodski pod na betonu te drvene stepenice koje su postavljene na željeznu konstrukciju. Zgrada je betonska i to strašno sve odjekuje. Ja sam također doma stalno, tako da patnja traje od 7 do 24 sata. Predstavnica stanara je upućena te spominje zvanje policije i mjerenje buke.'

Problem je to jednog suvlasnika stambene zgrade, koji se o tome požalio u facebook grupi Predstavnici suvlasnika. Ovo je jedan od gorućih problema u višestambenim zgradama u Hrvatskoj jer neki suvlasnici nemaju elementarnu pristojnost, nemaju suosjećanja i pažnje prema drugome susjedu. A da ne govorimo o poštivanju kućnoga reda, o čemu smo već pisali.

Pravna klinika Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu u svom tekstu na temu kućnog reda i prava suvlasnika na mir i tišinu objašnjava da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u članku 30. definira pravo vlasništva kao stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

U idućem članku 31. Zakon zatim navodi da se vlasnik, a ni itko drugi, ne smije služiti svojim pravom s jedinim ciljem da drugome šteti ili da ga smeta.

Članak 31. ZOV-a

Vlasništvo obvezuje i vlasnik je dužan pridonositi općem dobru, pa je općenito prilikom izvršavanja svoga prava dužan postupati obzirno prema općim i tuđim interesima koji nisu protivni njegovu pravu, a osobito:

• vlasnik se, a ni itko drugi, ne smije služiti svojim pravom s jedinim ciljem da drugome šteti ili da ga smeta
• vlasnik nije ovlašten zabraniti tuđi zahvat u svoju stvar kad je taj nužan radi otklanjanja štete koja nekome neposredno prijeti, a nerazmjerno je veća od one što iz toga zahvata proizlazi za vlasnika, nego je samo ovlašten potraživati naknadu za pretrpljenu štetu,
• vlasnik nekretnine nije ovlašten braniti tuđe zahvate poduzete na tolikoj visini ili dubini gdje on nema nikakva opravdanoga interesa da ih isključi

Na strani vlasnika nekretnine postoji zagarantirano pravo na mirno uživanje vlasništva, što je definirano u članku 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda iz 1950. godine, a slično tome i Ustav Republike Hrvatske u čl. 34. jamči pravo na zaštitu vlasništva.

Prema članku 110. stavku 1. Zakona o vlasništvu nitko se ne smije služiti ni koristiti nekretninom na način da zbog toga na tuđu nekretninu slučajno ili po prirodnim silama dospiju:

• dim
• neugodni mirisi
• čađa
• otpadne vode
• potresi
• buka i slično

To se nazivaju prekomjerne imisije. To pravilo vrijedi u slučaju da su navedene imisije prekomjerne ili izazivaju znatniju štetu ili su zakonski nedopuštene.

Uznemiravanje vlasnika

Vlasnici nekretnine, koji su izloženi prekomjernim posrednim imisijama, ovlašteni su od vlasnika nekretnine s koje one potječu zahtijevati da otkloni uzroke tih imisija i nadoknadi štetu koju su nanijele te da ubuduće propušta činiti na svojoj nekretnini ono što je uzrok prekomjernih imisija (čl. 110. st. 2. ZOV-a).

Uznemiravanje vlasnika moguće je oduzimanjem stvari koja je u vlasništvu. Ako neka treća osoba bespravno uznemirava vlasnika na drugi način, a ne oduzimanjem stvari, vlasnik može putem suda zahtijevati da to uznemiravanje prestane (čl. 167. st. 1. ZOV-a).

Da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo iz gore spomenutog stavka 1. članka 167., vlasnik mora dokazati da je:

• stvar (nekretnina) u njegovom vlasništvu 
• da druga osoba vlasnika uznemirava u korištenju te stvari

S druge strane, ako osoba koja uznemirava tvrdi da ima pravo poduzimati ono što uznemirava vlasnika stvari, na njoj je da to dokaže (čl. 167. st. 2. ZV-a).

Buka kućnih ljubimaca

Jedan od primjera remećenja mira i mirnog uživanja vlasništva je svaka buka koju proizvode kućni ljubimci, a najčešće se radi o psećem lavežu u susjedstvu. Držanje kućnih ljubimaca uglavnom je u Hrvatskoj propisano i uređeno lokalnim propisima. Tako je, primjerice, u čl. 8. Odluke o uvjetima i načinu držanja kućnih ljubimaca, načinu kontrole njihova razmnožavanja, uvjetima i načinu držanja vezanih pasa te načinu postupanja s napuštenim i izgubljenim životinjama Općine Matulji, uređeno da je:

• posjednik kućnog ljubimca dužan osigurati držanje kućnog ljubimca u obiteljskoj kući i okućnici obiteljske kuće na način na koji se, sukladno propisima o vlasništvu, poštuju prava vlasnika susjednih nekretnina

Jasno je određeno u čl. 18 Odluke da je posjednik, čiji pas učestalim i dugotrajnim lavežom ili zavijanjem remeti mir građana, dužan odmah poduzeti odgovarajuće mjere kako bi spriječio daljnje uznemiravanje građana.

Nadalje, nadzor nad provedbom ove Odluke provodi komunalni redar, osim ako je zakonom ili posebnim propisom određeno postupanje veterinarskog odnosno stočarskog inspektora (čl. 28. st. 1. Odluke). Kada komunalni redar nije ovlašten postupati, on će obavijestit odgovarajuću inspekciju te druga ovlaštena tijela u skladu s propisima o veterinarstvu i zaštiti životinja (čl. 28. st. 2. Odluke).

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.