MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - Kako se donosi, što mora sadržavati, koje su posljedice

Tko i zašto zaključuje međuvlasnički ugovor?

Zaključuju ga suvlasnici običnom većinom (51 posto) koja se računa po suvlasničkim dijelovima tako da je za donošenje odluke potrebno više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u četvornim metrima.

>>> DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka

Zaključuje se da bi se uredili međusobni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine odnosno da bi se olakšalo upravljane nekretninom odnosno stambenom zgradom.

Mora li međuvlasnički ugovor biti zaključen u pisanom obliku?

• Suvlasnici moraju međuvlasnički ugovor zaključiti u pisanom obliku.

Što sve mora sadržavati međuvlasnički ugovor?

Međuvlasnički ugovor mora sadržavati:

• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
• uvjete i način upravljanja nekretninom
• pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom
• opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
• uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti
• uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade te uređaja i zemljišta koje pripadaju određenoj nekretnini

>>> Što učiniti kad netko od stanara ne želi plaćati pričuvu?

Što je korisno dodatno ugovoriti međuvlasničkim ugovorom?

Takvim ugovorom suvlasnici mogu dodatno detaljno odrediti:

• koji se poslovi smatraju redovitima, a koji izvanrednima
• koji su to zajednički dijelovi i uređaji nekretnine

Međuvlasničkim ugovorom mogu se detaljno odrediti položaj, ovlasti i obveze predstavnika suvlasnika kao što su:

• obveza predstavnika da saziva sastanke suvlasnika i određivanje minimalnog broja sastanaka koji se moraju održati
• organiziranje naplate režija zgrade, ako se ne plaćaju kroz pričuvu
• sudjelovanje u odabiru izvođača radova koje provodi upravitelj
• obavještavanje upravitelja o potrebnim popravcima na zgradi
• vođenje brige o provođenju kućnog reda
• ovjeravanje radnih naloga kao potvrda izvršenja određenog posla
• nadzor da se zajedničke prostorije i zemljište koje služe zgradi koriste sukladno dogovoru suvlasnika
• obveza redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje
• obveza podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedanput godišnje
• pravo na novčanu naknadu predstavnika suvlasnika ili volontersko obavljanje
• iz kojih sredstava će se isplaćivati naknada predstavniku suvlasnika
• postupak smjene predstavnika suvlasnika, npr. u slučaju da ne poštuje međuvlasnički ugovor ili ne ispunjava svoje obveze

>>> Pričuva vam je manja od TRI kune po 'kvadratu'? Možda kršite zakon....

Koje su pravne posljedice zaključenja međuvlasničkog ugovora?

Odredbe međuvlasničkog ugovora obvezuju ne samo većinu suvlasnika koji su ga zaključili, a čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u četvornim metrima, već imaju učinak prema svim suvlasnicima, kao i prema suvlasnicima koji su pravo suvlasništva stekli nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.

Sve odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora zaključenog potrebnom većinom, obvezuju sve suvlasnike.

Ministarstvo pravosuđa, koje je nadležno nad Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, na pitanje 'Koji je učinak odluka prema suvlasniku koji je stan kupio nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora?' kaže:

• Odluke suvlasnika obvezuju sve suvlasnike, pa tako i novog suvlasnika, ako su odluke donesene većinom suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
• Ako stjecanjem prava novog suvlasnika donesene odluke više ne podržava većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, potrebno je donijeti nove odluke ili donesene izmijeniti na način da će iste biti donijete uz suglasnost navedene većine.
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne propisuje obvezu ažuriranja odluka suvlasnika, pa tako ni međuvlasničkog ugovora.
• Odluke suvlasnika, pa tako i međuvlasnički ugovor mijenjaju se ili nadopunjavaju isključivo voljom suvlasnika i to odlukama suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
• Svakom suvlasniku trebao bi biti dostupan primjerak donesene odluke odnosno sklopljenog međuvlasničkog ugovora!

!!! Ogledni primjer međuvlasničkog ugovora možete vidjeti ovdje.

VAŽNO! Detaljno razradite što treba regulirati Međuvlasničkim Ugovorom za vašu zgradu - vaša suvlasnička zajednica je u pitanju! Svaka zgrada je slučaj za sebe stoga pažljivo koristite šprance Međuvlasničkog Ugovora.

* tekst je napisao Petar Petrić odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o. Tekst nije pravni savjet! Tekst je nadopunjen odgovorima Ministarstva pravosuđa

Donosimo nekoliko primjera iz prakse, pitanja i odgovore s internetskih stranica Udruge stanara i suvlasnika zgrada, no prvo prenosimo ono što iz Udruge stalno naglašavaju:

• svaki suvlasnik trebao bi imati svoj primjerak Međuvlasničkog ugovora što je, nažalost, rijetkost
• još su gore situacije kad se osobe ne sjećaju da su stavili svoj potpis na suglasnost na sadržaj ugovora. Najviše suglasnosti je prikupljeno obilaskom predstavika ili druge osobe od vrata do vrata stanova
• suvlasnici imaju pravo i obavezu sudjelovanja u upravljanju zgradom. Predstavnik, odnosno upravitelj, dužni su vam dati kopiju Međuvlasničkog ugovora
• sadržaj međuvlasničkog ugovora može se mijenjati i nadopunjavati, a to mogu isključivo suvlasnici odlukama natpolovične većine po udjelu u vlasništvu zgrade

Živimo u zgradi od 4 stana. Jedan susjed je prisvojio cijelu okućnicu te na njoj drži svoje stvari i mi ne možemo koristiti ni jedan kvadrat jer je sve zauzeto, dio je ogradio i prisvojio dio za parking. Ostala dva susjeda se ne žele sukobiti s njim, a on ne reagira na naše zahtjeve, već godinama. Napominjem, mi imamo više od 50 posto ukupnog vlasništva zgrade. Imamo li kakva prava i što nam je činiti? Svojim ponašanjem nam smanjuje vrijednost nekretnine jer je vrlo neuredan.

• ODGOVOR - Način korištenja okućnice regulirajte međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom donesenom od strane nadpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu. Ako predmetni ne poštuje odluku, pokrenite sudski postupak protiv njega.

Kao predstavnik stanara trebam potpisati međuvlasnički ugovor s upraviteljom. Želim znati kako se može regulirati postavljanje tendi, zavjesa i sl. na lođama kako ne bi svatko radio što želi. Zgrada je nova i većini suvlasnika bi bilo bitno da sve bude jednoobrazno. Možemo li to (i na koji način) staviti u međuvlasnički ugovor?

• ODGOVOR - To ne ide u međuvlasnički ugovor. Po tim pitanjima, odluke mogu donositi suvlasnici ali sukladno Odlukama jedinica lokalne samouprave vezano za vanjski izgled građevina.

Pišete na svojim stranicama da je pokrenuta inicijativa za izmjene u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i donošenje Zakona o stanovanju. S obzirom da imamo u planu napraviti novu, poboljšanu verziju Međuvlasničkog ugovora, molim za info kada očekujete donošenje spomenutih izmjena u Zakonodavstvu kako bismo na vrijeme uskladili tekst Ugovora. Možete li poslati tekst prijedloga?

• ODGOVOR - I sada je vaše pravo na promjene teksta ugovora o uzajamnim odnosima i ugovora o upravljanju. Nažalost, mnogima nije jasno da su obrasci tih ugovora samo kopirani, a nitko se nije ozbljno upustio u detalje koje treba regulirati kad je njihova suvlasnička zajednica u pitanju. Na primjer, ugovori zgrade s dizalima i onih bez dizala ne mogu biti isti! Najbolji primjer ugovora je kupoprodajni ugovor u kojem se navode svi detalji koji osiguravaju prava kpuca i prodavatelja. Po istom principu bi se trebali raditi i međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju jer obrasci za to nisu, a i ne mogu biti propisani zakonom.

Međuvlasnički ugovor je potpisan 1997. godine. Tad još nisam bila vlasnica stana. Stan iznajmljujem pravnoj osobi koja koristi dio stana. Zaračunava mi se uvećana pričuva za 50 posto. U međuvlasničkom ugovoru stoji da stanovi koji se u cjelosti iznajmljuju za poslovnu djelatnost plaćaju 50 posto veću pričuvu. Je li to u redu? Treba li međuvlasniči ugovor iz 1997. promjeniti s obzirom da nije sastavljen samo za našu zgradu već je napravljen okvirni ugovor za više varijanti, a neke se ne odnose na nas.

• ODGOVOR - Međuvlasnički ugovor vrijedi ako nisu unesene promjene anexom ili na drugi način. Međutim, ne morate plaćati uvećanu pričuvu. Ona je ista bez obzira je li u vlasništvu pravnih ili fizičkih osoba.

Kako može stanar razvrgnuti međuvlasnički ugovor ili je rob tog ugovora / to je krajnja mjera u lošim međuljudskim odnosima / ali i to je potrebno u nekim trenucima?

• ODGOVOR - Odlukom natpolovične većine. Ako pojedini suvlasnik trpi štetne posljedice zbog nepovoljnih odredbi može tražiti razvrgnuće sudskim putem.

Kojim propisom je propisano da je potpisani Međuvlasnički ugovor preduvjet za sklapanje Ugovora o upravljanju s odabranim upraviteljem?

• ODGOVOR - Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Može li predstavnik stanara uvesti stavku u međuvlasničkom ugovoru da on kao predstavnik suvlasnika i vijeće stanara mogu odlučivati i obavljati poslove bez natpolovične većine suvlasnika?

• ODGOVOR - Ne. U pravilu se u međuvlasnički ugovor unose neke odredbe koje omogućavaju predstavniku (vijeću) da može bez traženja suglasnosti donositi odluke za poslove manje vrijednosti (na primjer, iznosi do 2.000 kuna). To mora biti prikazano u godišnjim izvješćima ili se informacije moraju dati svakom zainteresiranom suvlasniku.

Tko potpisuje aneks međuvlasničkog ugovora ako zgrada više nema zajedničkog predstavnika (koji je potpisao ugovor) već svaki ulaz ima svog. Je li aneks važeći ako ga svaki predstavnik potpiše samo za svoj ulaz, a svi ulazi predstavljaju jednu cjelinu (pričuva je jedan račun, održava se svaki ulaz posebno, a troškovi se vode po ulazima). Moraju li na aneksu biti potpisi svih predstavnika i priloženi potpisi stanara radi utvrđivanja natpolovične većine da bi on bio važeći?

• ODGOVOR - Za zgradu kao cjelinu, aneks potpisuje ovlašteni predstavnik. Ako postoji više predstavnika, svaki ulaz bi trebao imati svoj interni međuvlasnički ugovor u kojem treba unijeti odredbe kojima se reguliraju pitanja održavanja onih zajedničkih dijelova koji su nedjeljivi. To znači da su krov i fasada zajednički, dok npr. dizala po ulazima pripadaju samo tom djelu zgrade. U takvim slučajevima nužno je da se osiguraju sredstva za zajedničke dijelove kao cjeline zgrade, a svaki ulaz za sebe može imati podračune za održavanje onih dijelova koji su isključivo za njihove potrebe.

Kako raskinuti međuvlasnički ugovor? Ako 85 posto stanara bude obuhvaćeno potrebama održavanja, a 15 posto se ignorira bez obzira na usmene ili pisane zahtjeve. Kao stanar, nemam ni pisanog ni usmenog odgovora. Je li moguće da postoji diskretno pravo 'kome hoću'. 

• ODGOVOR - Međuvlasnički odnosi se reguliraju na način da se odredbe usvoje od najmanje 51 posto suvlasnika po udjelu u vlasništvu. Takve odluke se primjenjuju i na one koji su bili 'protiv'. Pravila se primjenjuju prema svima na isti način, a pojedinci koji se smatraju oštećenim svoje pravo mogu štititi sudskim putem.

Je li zakonito u međuvlasnički ugovor za pričuvu garaža odrediti da sve odluke za poslove redovite uprave donosi upravni odbor, a ne suvlasnici.

• ODGOVOR - Upravni odbor može pripremiti prijedloge, a odluke donose suvlasnici.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.