MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - Tko ga potpisuje, na koga se odnosi i što uređuje

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredba o održavanju zgrada dva su temeljna akta uređenju odnosa u višestambenoj zgradi. I ostali propisi, kao što je Zakon o gradnji, Zakon o obnovljivim izvorima energije, Zakon o obveznim odnosima i tako dalje, također nekim svojim dijelom uređuju 'poslovanje' zgrade.  

Kontaktirali smo Ministarstvo pravosuđa i uprave koje nam je, još jednom, dalo tumačenje propisa. 

Člankom 85. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da su:

• suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom
• odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja 
• osnovati zajedničku pričuvu.

Člankom 85. stavkom 4. ZoV-a propisano je da suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).

Također, člankom 375. stavkom 1. ZoV-a definiran je međuvlasnički ugovor kao ugovor sklopljen u pisanom obliku kojim su uređeni uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine.

Člankom 375. stavcima 3. i 4. ZoV-a pravima propisano da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

Stjecanje vlasništva i posljedice

Odredbe međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora (odnosno, nije ga on potpisao nego je kupio stan nakon što je međuvlasnički ugovor potpisao prijašnji vlasnik, op.ur.).

Dakle, međuvlasničkim ugovorom:

• uređuju se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine
• valjan je ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine:
• stanova
• poslovnih prostora
• garaža
• parkirnih mjesta

Vlasništvo se može steći na temelju:

• pravnog posla
• npr. ugovor o darovanju
• npr. ugovor o kupoprodaji
• odluke suda, odnosno druge nadležne vlasti
• primjerice sudskom odlukom u postupku razvrgnuća suvlasničke zajednice
• nasljeđivanjem
• na temelju zakona

Po svakom od navedenih pravnih temelja stjecanja pravo vlasništva je stečeno kad su ispunjene sve pretpostavke određene zakonom.

Što je zajedničko

Uredbom o održavanju zgrada uređeno je, između ostalog, pitanje namjene sredstava zajedničke pričuve (ako suvlasnici ne odrede drugačije) te su nabrojani zajednički dijelovi i uređaji zgrade.

Suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom (ako je sklopljen) odrediti što se smatra zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade za čije će se redovito održavanje i poboljšavanje koristiti sredstva zajedničke pričuve.

Ako ništa ne odrede međuvlasničkim ugovorom, tada će se zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, smatrati ono što je propisano u članku 3. Uredbe. 

Pričuva

Člankom 85. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Člankom 90. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definirana je zajednička pričuva kao namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

Stavkom 2. istog članka određeno je da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.

Nadalje stavkom 3. istog članka navedeno je da zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

Dakle, zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine. 

Koji je zakon jači?

Vrlo često se postavlja pitanje - a koji se zakon primjenjuje? Naime, ponekad jedan zakon kaže jedno, a Zakon o vlasništvu drugo. Konkretan primjer su Zakon o energetskoj učinkovitosti i Zakon o vlasništvu. Ministarstvo pravosuđa i uprave ponovno napominje da su odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima odredbe općeg zakona u odnosu na odredbe Zakona o energetskoj učinkovitosti kojima se, između ostalog, uređuje način ugovaranja energetske usluge u suvlasničkim zajednicama, odnosno višestambenim zgradama kroz ugovor o energetskom učinku višestambene zgrade. odredbe zakona o energetskoj učinkovitosti su odredbe posebnog zakona te se u slučaju različitog reguliranja određene materije primjenjuju posebni propisi, odnosno konkretno Zakon o energetskoj učinkovitosti.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.