Mora li garaža imati upravitelja te kako uopće njome upravljati

Ekipi ZGRADOnačelnik.hr-a javio se suvlasnik sa zanimljivim pitanjem, ali i problemom:

Ako se na samostalnoj katastarskoj čestici nalazi približno 300 garaža upisanih kao 'Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO', moraju li suvlasnici imati upravitelja s obzirom na to da je garaža nekretnina, a Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kaže 'Ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), ..., suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, ....'?

Garaže su izgrađene na dvije etaže (na donjoj pola garaža i iznad njih drugih 150 garaža). Ili se Zakon odnosi samo na zgrade u kojima se stanuje?

Jesu li garaže zgrade prema Zakonu o vlasništvu ili samo nekretnine?

To je pitanje koje smo poslali i Ministarstvu pravosuđa i uprave te Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. 

Ministarstvo pravosuđa i uprave kaže da prema članku 66. stavku 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, vlasništvo posebnih dijelova nekretnine (etažno vlasništvo), proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.

Člankom 67. stavkom 1. Zakona propisano je da vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija, dok je stavkom 2. istog članka propisano da među druge samostalne prostorije spadaju osobito:

• samostalne poslovne prostorije
• samostalne garaže ili
• jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Člankom 72. stavkom 1. Zakona određeno je da se vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

Iz navedenog proizlazi da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao predmet etažnog vlasništva navodi i samostalne garaže.

Ostatak odgovora MPU-a (klikni)

Napominje se da Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne definira pojam garaže, već je člankom 2. stavkom 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisano da je garaža prostor za smještaj vozila, dok je stavkom 6. istog članka propisano da je garažno mjesto prostor za smještaj vozila u garaži.

Nadalje, člankom 85. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, dok je stavkom 2. istog članka propisano da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Također, člankom 378. stavkom 1. Zakona propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju.

Dakle, iz navedenih odredbi proizlazi da se pojam upravljanja zgradom odnosi na zgradu kao cjelinu odnosno Zakon ne predviđa mogućnost upravljanja pojedinim dijelovima zgrade neovisno od ostalih. Također se napominje da vlasnici odnosno suvlasnici garaže u popisanoj većini mogu sudjelovati u izboru upravitelja i visini pričuve.

Isto tako, sukladno članku 385. spomenutog Zakona, ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. ovoga Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj). Odluka jedinice lokalne samouprave o postavljanju prinudnog upravitelja zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja. Ovlasti prinudnog upravitelja prestaju kada suvlasnici nekretnine sklope međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju s nekim drugim upraviteljem te tako isključe svoju nekretninu iz prijelaznog razdoblja.

Dakle, članak 385. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji sadrži odredbe o prinudnoj upravi odnosi se samo na nekretnine na kojima je u trenutku stupanja na snagu ovog Zakona (1.1.1997.g.) postojalo etažno vlasništvo odnosno koje su do tada bile u posebnom režimu upravljanja po propisima koji su vrijedili prije stupanja na snagu Zakona, a suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.

Napominje se također da se na nekretnine na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo nakon stupanja na snagu Zakona, ne primjenjuju odredbe o prinudnoj upravi već se primjenjuju opće odredbe o izvršavanju ovlasti suvlasnika glede cijele nekretnine.

Prinudni upravitelj ima iste ovlasti kao i upravitelj određen od strane suvlasnika.

Kontaktirali smo i Udrugu Upravitelj, u čije ime je odgovorio Toni Šoljan, direktor sektora upravljanja splitskog upravitelja Tehnoplast.

Čime se može upravljati?

Pod upravljanjem mogu biti organizirani 'čisto' stambeni, poslovni i garažni objekti, kao i mješoviti:

• stambeno-poslovni
• stambeno-garažni
• poslovno-garažni
• stambeno-poslovno-garažni

Upravljanje objektima koji nisu stambeni regulirano je čl. 67. stavak 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji definira što sve može biti samostalna uporabna cjelina odnosno tzv. posebni dio zgrade:

Posebni dio nekretnine i njegovi pripadci

Članak 67.

1. Vlasništvo posebnoga dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija.
2. Među druge samostalne prostorije spadaju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Nastavno, ZOV nigdje ne propisuje samo suvlasništvo (više)stambenih zgrada, pa tako ni garaža, već općenito propisuje suvlasništvo nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

Usto, u čl. 85. st. 2. propisuje i temeljnu obvezu suvlasnika nekretnine:

• Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu', koja se dakle primjenjuje na sve vlasnike samostalnih uporabnih cjelina, pa tako i na vlasnike stanova, poslovnih prostora, garažnih i parkirnih mjesta i dr.

Zahtjevniji posao

Dakle, jasno je da po Zakonu i garažni objekt koji je u suvlasništvu više različitih osoba mora imati upravitelja, bilo izabranog ili prinudnog. Međutim, organiziranje upravljanja garažom je značajno zahtjevnije od organiziranja upravljanja 'čisto' stambenom zgradom.

Prvenstveno je tome razlog što su garaže kompleksnije po ugrađenoj opremi počevši od:

• ulaznih garažnih vrata
• rampi
• sprinkler sustava
• sustava za odimljavanje
• vatrodojavne centrale
• panik rasvjete
• CO dojave
• vatrootpornih vrata koja dijele požarne sektore
• ručnih protupožarnih aparata
• hidrantskih ormarića
• vertikalna i horizontalna signalizacija
• posebna negoriva podloga i dr.)

A sva ugrađena oprema, da bi garaža bila sigurna i da bi se smjela koristiti, mora biti redovito servisirana i atestirana.

Posebno bi naglasili pranje i čišćenje garažnih objekata koje se u pravilu radi strojno i predstavlja značajan trošak, pa smo zbog toga imali i situacije da se suvlasnici sami odluče kupiti stroj za čišćenje garaže zbog velikog troška usluge profesionalnih tvrtki za čišćenje.

Usto, često se događa da investitor objekta ne ugradi adekvatna ulazna vrata (npr. montirana nekomercijalna vrata na garažnom objektu s nekoliko stotina parkirnih mjesta), što dovodi do čestih kvarova i troškova održavanja, a nakon nekoliko godina predstavlja i značajnu investiciju suvlasnicima jer se ukazuje potreba za zamjenom inicijalno ugrađenih vrata novima, kvalitetnijima, koja bolje podnose veliki volumen otvaranja/zatvaranja.

Pored toga, izazov je i velika fluktuacija vozila odnosno promet kroz garažni objekt jer se često u takvim objektima nalaze i parking mjesta čiji vlasnici nisu suvlasnici u samoj zgradi, kao i parking mjesta u vlasništvu poslovnih subjekata koji ih koriste za svoje klijente/posjetitelje.

Zbog toga se više troši asfaltna podloga, mora se češće obnavljati horizontalna signalizacija, a što naravno poskupljuje održavanje. Usto je veliki izazov i kontrola potrošnje električne energije jer se u garažnim boksevima nađe svakakvih 'potrošača' kojima tamo nije mjesto (npr. ledenica u garažnom boksu i sl.).

Izuzetno je važno pratiti potrošnju električne energije koja u garažama također predstavlja veliki trošak.

Važno je ugraditi štedljivu i 'pametnu' senzorsku rasvjetu koja trošak električne energije svodi na minimum.

Pored toga, potrebno je regulirati i režim otvaranja ulaznih/izlaznih vrata da u najfrekventnijim dijelovima dana (odlazak na posao i dolazak s posla) garažna vrata budu otvorena, odnosno da se ne otvaraju i zatvaraju individualno već sustavno.

Od ostalih problema naglasili bi i često parkiranje na mjestima koja nisu označena kao parking mjesta, što često rade i sami suvlasnici (npr. parkiranje motocikala, mopeda i sl.) pored parking mjesta ili to rade treće osobe na nekim 'slijepim' pozicijama, što isto predstavlja izazov za upravitelja i same suvlasnike.

U velikim garažama događa se i kopiranje daljinskih ključeva za otvaranje i zatvaranje vrata osobama koje nisu suvlasnici i sl.

Također, veliki garažni objekti znaju biti 'zanimljivi' za okupljanje nepozvanih osoba (suho je, nije hladno, osvijetljeno je...) tako da je još jedan od izazova i kontrola pješačkog ulaza/prolaza nepozvanim osobama. Zbog toga je u pojedinim garažnim objektima uveden i video nadzorni sustav te tzv. centrali dojavni sustav za praćenje od strane ovlaštene zaštitarske tvrtke.

Sve navedeno zahtjeva kvalitetnu pravno-tehničku pripremu i kvalitetno reguliranje svih vlasničkih odnosa u garaži te zahtijeva i poseban angažman predstavnika suvlasnika koji u suradnji s upraviteljem objekta mora sve te pojavnosti uočiti i rješavati na vrijeme. A zbog navedenih razloga je i pričuva za garažne objekte u pravilu znatno viša od pričuve za stanove (prosječno više od 4,50 kn/m2 neto površine garažnog parkirnog mjesta).

S obzirom na kompleksnost problematike održavanja garaža, kao i na specifičnosti koje garaža ima u odnosu na stambeni i poslovni dio zgrade, vrlo je važno kod složenih objekata /stambeno-poslovno-garažni) napraviti poseban izračun troškova garaže i programom upravljanja predvidjeti drugačiju visinu pričuve te to unijeti u Međuvlasnički ugovor. Veće garaže često i izdvajamo (naravno, odlukom većine suvlasnika cijele nekretnine) u posebni objekt za upravljanje i održavanje, sve kako bi održavanje bilo što kvalitetnije.

Tvrtka Tehnoplast d.o.o. iz Splita pod upravljanjem ima više od 50 garažnih objekata na području Splita, s više od 3.500 garažnih bokseva, garažnih parking mjesta i zatvorenih parking mjesta. Kako se održavanjem garaža bavimo dugi niz godina, to smo u pravilu apsolvirali sve dosadašnje probleme, ali napretkom tehnologije (npr. sve je više električnih vozila čiji ih vlasnici žele puniti, naravno, na svom garažnom parking mjestu), ali i domišljatosti onih koji žele koristiti nešto što im ne pripada i na način protivan Zakonu i odlukama suvlasnika, kao upravitelji na takvim objektima smo konstantno suočeni s novim izazovima. Sve to zahtjeva silan angažman, dobro poznavanje prava i tehnike, ali i visoku pričuvu za suvlasnike takvih objekata.