Mora li zgrada imati upravitelja? Mora, ALI...

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Svaka zgrada MORA imati upravitelja. To propisuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (OVDJE) u članku 378.:

• suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju
• upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova
• upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom
• upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve
• upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga članka nije drukčije određeno
• ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno

Upravitelj je pravna osoba (može biti i obrt) koju suvlasnici natpolovičnom suglasnošću, računajući prema suvlasničkim omjerima, izabiru i sklapaju s njom Ugovor o upravljanju. To je dakle ugovorni odnos između suvlasnika i upravitelja koji se mogu nadzirati međusobno.

Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu.

Upravitelj upravlja sredstvima pričuve samo uz odluku suvlasnika ili po nalogu predstavnika sukladno Ugovoru o upravljanju, a takožer sukladno Ugovoru o upravljanju, svoje sporove rješavaju mirnim putem ili uz ugovorenu nadležnost suda.

Ministarstvo pravosuđa i uprave napominje:

Člankom 90. stavkom 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

Člankom 2. Uredbe o održavanju zgrada određeno je da upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve i to pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom, kojeg upravitelj sklapa sa suvlasnicima. Naime, prava i obveze upravitelja zgrade definirane su zakonom, odnosno ugovorom, koji upravitelj sklapa sa suvlasnicima i odnose se na upravljanje zajedničkom pričuvom i nekretninom u granicama naloga danog od strane suvlasnika, pri čemu se podredno primjenjuju odredbe općeg obveznog prava o nalogu.

U slučaju sumnje u netransparentno trošenje sredstava pričuve, upućujemo uvijek suvlasnike da isto prijave nadležnoj policijskoj postaji te se po potrebi očitujemo i dostavljamo potrebnu dokumentaciju.

Međutim, iako svaka zgrada MORA imati upravitelja, ono što je jako zanimljivo u cijeloj ovoj priči jest - NEMA SANKCIJA. 

- Ne postoje sankcije za zgradu koja nema upravitelja - Objašnjavaju iz Gradsko stambenog komunalnog poduzeća (GSKG). 

Evo pojašnjenja:

• Sukladno članku 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (koji definira Međuvlasnički ugovor): 

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
• uvjete i način upravljanja nekretninom
• pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom
• opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
• uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti
• uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

• uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku dok je člankom 384. istog Zakona utvrđeno da su suvlasnici dužni Međuvlasnički ugovor sklopiti u roku od 12 mjeseci od dana stupanja na snagu Zakona jer će im se u protivnom sukladno članku 385. odrediti prinudni upravitelj.

>>> MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - Kako se donosi, što mora sadržavati, koje su posljedice

Svaka jedinica lokalne samouprave ima propisanog prinudnog upravitelja, odnosno riječ je o tvrtci (u većini slučajeva se radi o tvrtci u vlasništvu grada) koju Grad imenuje kao upravitelja zgrade. Taj prinudni upravitelj ima jako ograničerne ovlasti i zapravo računovodstveno 'vodi' zgradu. Na primjeru iz Zagreba:

- GSKG d.o.o. kao propisani prinudni upravitelj ne dobiva informacije o zgradama bez upravitelja osim po prijavi, pa postupa sukladno pojedinim zahtjevima suvlasnika koji se jave i prijave da žele imati upravitelja, ali da se suvlasnici ne mogu dogovoriti. U tom slučaju se uvijek pošalje ponuda za sklapanje Ugovora o upravljanju jer za preuzimanje zgrade moramo imati podatke o vlasnicima bez čega nije moguće odrediti niti prinudno upravljanje.

Prinudnog upravitelja treba razlikovati od prisilnog upravitelja. Prisilni upravitelj je upravitelj kojega u sličnim okolnostima imenuje sud kao posljedicu nekog spora, tj. zbog stanja u kojem su evidentne posljedice koje se očituju kroz trpljenje štete od strane suvlasnika ili trećih osoba. Sud utvrđuje odgovornost i mjere kojima se rješavaju problemi pod prijetnjom odgovornosti za ne izvršavanje.

Dražen Pomper, direktor tvrtke Monel, kratko je sročio cijelu ovu problematiku u četiri odgovora: 

• Što ako zgrada nema upravitelja? - NIKOME NIŠTA, TO JE PRIVATNO VLASNIŠTVO 
• Koji se zakon krši? - ZAKON O VLASNIŠTVU
• Koje su sankcije? - NEMA IH
• Tko može propisati sankciju? - NITKO

Dakle, ključno je da se svi suvlasnici prema svojoj imovini odnose odgovorno. Svi suvlasnici imaju svoja prava, ali i obveze. Zato odabir o vrsti upravljanja - imati upravitelja kao fizičku ili pravnu osobu (koja je registrirana za taj posao) ili ne - odluka je čije će se posljedice kad tad vidjeti. 

Donosimo nekoliko primjera iz prakse, pitanja i odgovore, s internetskih stranica Udruge stanara i suvlasnika zgrada.

PITANJE - Želimo našu zgradu izdvojiti od trenutnog upravitelja zgrade i osnovati udrugu stanara stambene zgrade. Što prvo trebamo učiniti?

• ODGOVOR - Nažalost zakonodavac ne dozvoljava upravljanje zgrade u organiziranoj udruzi. Upravljanje je registrirana djelatnost, a udruge ne mogu obavljati poslove za što je potrebno takvo registriranje.

PITANJE - Živim u zgradi od 5 stanova. Zadnji sam s obitelji kupio stan u toj zgradi koja nikada nije imala pričuvu jer je ostalim stanarima glupo plaćati pričuvu. Zanima me koja je kazna za neposjedovanje pričuve te kojoj se inspekciji može prijaviti da je zgrada bez pričuve?

• ODGOVOR - Obratite se gradskom odjelu za stambena pitanja. Grad je u takvim situacijama dužan imenovati prinudnog upravitelja.

PITANJE - Upravitelj nije izvršavao svoje ugovorne obveze (nije naplaćivao pričuve koje su sada otišle u zastaru, isplaćivao nelegalne račune bez odobrenja i potrebe) te nam je danas preostali iznos na računu pričuve znatno niži nego što je trebao biti. Članak 379.st 3 Zakona kaže da mora nadoknaditi štetu. Moje pitanje je kako teče taj postupak - kome se obratiti i gdje i na koji način ga pokrenuti kako bi nam ta sredstva bila vraćena na račun? Ako je to odvjetnik, koji se bave takvim slučajevima?

• ODGOVOR - Podnosi se prijava sudu. Prijavu može podnijeti jedan od suvlasnika, a može se prenijeti obveza na predstavnika suvlasnika ili novog upravitelja. Možete angažirati bilo kojeg odvjetnika.

PITANJE – Kako suvlasnik može saznati gdje se izvode radovi po osiguranju? Naime, nemamo upravitelja, ništa se ne radi, a na račun osiguranja naplaćeno je 14.000 kuna. Smatram da netko mulja s tim osiguranjem.

• ODGOVOR - I ovo je samo jedan od razloga da u zgradama mora postojati upravitelj. U ovakvoj situaciji, nitko osim vas nije dužan poduzimati nikakve mjere. Vama ostaje da, ako postoji osnovana sumnja da je počinjeno kazneno djelo, podnesete prijavu nadležnom sudu protiv osobe koja provodi nezakonite radnje. Da vam se to ubuduće ne događa, izaberite upravitelja.

PITANJA - Mora li zgrada koja je kategorizirana kao kuća za odmor imati upravitelja i moraju li stanari takve zgrade plaćati pričuvu? I može li taj upravitelj samostalno (bez znanja stanara) prenamijeniti zgradu iz kuće za odmor u stambenu zgradu?

• ODGOVOR - Ako zgrada ima više vlasnika, bez obzira što se radi o objektu za odmor, mora imati upravitelja.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.