Na što se troši pričuva?

Na što se sve može trošiti pričuva?

Zaštopao vam se sudoper, pukla vam je školjka, pukao zid, otpala žbuka sa stropa... Mislite si – pa to će se platiti iz pričuve. E neće! Pričuva je definirana kao novac kojim se pokrivaju troškovi zajedničkih prostora.

Pratite nas i na našem WhatsApp kanalu. Brže, jednostavnije, uvijek pri ruci.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je na snazi od 1.1.2025. definirao je pričuvu, čemu služi i kako se koristi. 

Zajednička pričuva (članak 28.)

(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.

(2)  Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

(3) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. 

(4) Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova. 

(5) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi od onoga propisanog u stavcima 3. i 4. ovoga članka, i to:

‒  odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinog suvlasnika

‒ suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

(6) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilima iz stavaka 3., 4. i 5. ovoga članka i jesu li valjane odluke suvlasnika donesene prema ovlastima iz stavaka 4. i 5. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

(7) Ako troškovi za zgradu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.

(8) Odredba stavka 4. ovoga članka ne primjenjuje se na poslovne prostorne koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine.

(9) Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.

(10) Sredstva zajedničke pričuve mogu se, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 9. ovoga članka. 

(11) Ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi.

MINIMALNI IZNOS PRIČUVE

Zakon nije definirao brojem minimalni iznos po metru četvornome. Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Na temelju toga i trenutačne vrijednosti etalona (listopad 2025.):

MINIMALNI IIZNOS PRIČUVE:
0,36 eura/m2

Nadalje, ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

• nosiva konstrukcija zgrade 
• pokrov
• prohodne i neprohodne zajedničke terase
• pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
• vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade 
• ovojnica zgrade 
• elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade 
• krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
• dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
• zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
• prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade 
• prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
• vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
• dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
• instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
• instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
• vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
• sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
• električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
• nužna i rasvjeta u slučaju nužde
• zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
• radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
• zajedničke televizijske ili radioantenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
• instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade
• zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom
• zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
• zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala
• gromobranske instalacije
• kanali i uređaji za transport smeća
• portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade 
• septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi
• drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.

Pričuva se koristi za:

• redovito i
• izvanredno održavanje:
  • hitne popravke,
  • nužne popravke i
  • investicijsko održavanje. 

Redovito održavanje obuhvaća:

• servisne preglede,
• ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na
• električnoj instalaciji, 
• vodovodnoj instalaciji,
• uključujući uređaj za povećanje pritiska vode,
• kanalizaciji,
• uključujući prepumpne uređaje,
• plinskoj instalaciji,
• instalaciji centralnog grijanja,
• instalaciji ventilacije i klimatizacije,
• dizalu,
• antenskoj, telefonskoj i drugoj kabelskoj instalaciji,
• instalaciji zvona i internog govornog uređaja,
• protupožarnoj instalaciji i opremi,
• gromobranskoj instalaciji,
• sustavima audiovideonadzora i protuprovalne zaštite,
• pročeljima,
• krovnoj konstrukciji,
• limariji,
• dimnjaku,
• stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade,
• parkirališnim i garažnim rampama,
• rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te
• poštanskim sandučićima, 
• zamjene odnosno popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade,
• bojenje zajedničkih dijelova zgrade,
• ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja,
• provjeru tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade,
• otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade
• čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade,
• čišćenje grafita na pročelju zgrade,
• čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade,
• čišćenje snijega i leda na prolazima koji su zajednički dijelovi zgrade,
• deratizaciju i dezinsekciju.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET