Naknada predstavniku suvlasnika - kako se može isplatiti

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Predstavnik suvlasnika osoba je koja predstavlja suvlasnike prema trećim osobama - upravitelju zgrade, majstorima i sličnima. 

U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika nekoliko se puta postavilo pitanje naknade predstavniku:

• koliko otprilike iznosi
• kako se isplaćuje
• koji se ugovor koristi

Da bismo bar malo razjasnili ovu problematiku kontaktirali smo Poreznu upravu. Ministarstvo pravosuđe i uprave, Ministarstvo rada .... neke zagrebačke upravitelje. No, za početak bitno je podsjetiti kako zakonski funkcionira zgrada (osnove):

• Prema čl. 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91 / 96), suvlasnici sklapaju međuvlasnički ugovor kojim utvrđuju uzajamne odnose vezano za upravljanje i korištenje nekretnine.

Tim je ugovorom, među ostalim, definirano tko će od njih biti predstavnik, odnosno tko će ih zastupati prema upravitelju i trećim osobama, kao i ovlasti te osobe. To znači da svog predstavnika biraju isključivo suvlasnici natpolovičnom pisanom suglasnošću (gledano prema udjelu vlasništva) i upravitelj nema nikakvih zakonskih ovlasti niti mogućnosti utjecati na tu njihovu odluku. 

• Ne postoji pravilnik koji određuje prava i obveze predstavnika suvlasnika, nego se to se definira unutar međuvlasničkog ugovora.

Što se tiče samog rada predstavnika suvlasnika, od njega se očekuje da održava redovne godišnje sastanke (po potrebi i češće) na kojima će suvlasnike upoznati sa:

• stanjem zgrade
• potrebnim radovima na njenom održavanju
• visini pričuve te eventualne nužnosti njezinog povećanja zbog eventualnih radova ili dodatnog akumuliranja sredstava za neke buduće sanacije

Uz izbor predstavnika, a temeljem natpolovične suglasnost, suvlasnici imaju ovlasti:

• odrediti visinu naknade koju će predstavnik primati
• kontrolirati njegov rad te
• u slučaju nezadovoljstva tražiti njegovu smjenu i izabrati drugu osobu za predstavnika

Naknada predstavniku suvlasnika

Naknada koja se isplaćuje predstavniku zgrade po definiciji spada u drugi dohodak, tzv. primitak prema ugovoru o djelu (povremeni poslovi).

ZGRADOnačelnik.hr tražio je očitovanje Porezne uprave. Prenosimo ga u cijelosti (a nakon njega donosimo 'prijevod na hrvatski jezik'):

'Prije svega, napominjemo da primjena, vrsta i uređenje ugovora o poslovnoj suradnji nije propisano poreznim propisima već propisima kojima se uređuje radni odnosi odnosno obvezni odnosi.

Poreznim propisima utvrđen je porezni tretman isplata koje se izvršavaju temeljem ugovora dogovorenih između isplatitelja i primatelja naknade. Naime, odredbama članka 39. Zakona o porezu na dohodak propisano je da se drugim dohotkom smatraju svi primici koji se ne smatraju primicima po osnovi:

• nesamostalnog rada
• samostalne djelatnosti
• imovine
• imovinskih prava
• primicima s osnove kapitala

Primicima s osnove ostvarivanja drugog dohotka između ostalih, smatraju se i posebno nenavedeni primici koje fizičkim osobama isplaćuju ili daju pravne i fizičke osobe (obveznici poreza na dobit i obveznici poreza na dohodak koji obavljaju samostalne djelatnosti) i drugi isplatitelji i davatelji.

Drugi dohodak je razlika između svakoga pojedinačnog primitka umanjen za propisane izdatke. Izdacima koji se priznaju pri utvrđivanju drugog dohotka smatraju se uplaćeni doprinosi za obvezna osiguranja iz primitaka, prema posebnim propisima. Predujam poreza na dohodak od drugog dohotka plaća se po odbitku, primjenom stope od 20 posto.

Neovisno o statusu u osiguranju, fizička osoba bila zaposlena, nezaposlena ili je umirovljenik, može ostvarivati primitke s naslova drugog dohotka.

Dakle, u slučaju kada se sukladno pozitivnim propisima vrši isplata primitka temeljem sklopljenog ugovora o djelu, isti se oporezuje kao drugi dohodak.'

Gore navedeno konkretno znači -  naknada se isplaćuje kao drugi dohodak, odnosno potpisuje se ugovor o djelu uz plaćanje poreza i doprinosa ako se takva naknada isplaćuje fizičkoj osobi koja ne posluje putem obrta ili tvrtke.

Naime, prema Zakonu o porezu na dohodak, čl. 39 st. 11: 

• plaćaju se obvezni zakonom propisani doprinosi, porez i prirez
• neto naknada uplaćuje se obvezno na žiro račun fizičke osobe

Iz Ministarstva rada, mirovinskoga sustava, obitelji i socijalne politike odgovaraju: 

Iz zaprimljenog upita proizlazi da se ne radi o radnom odnosu već o obvezno-pravnom odnosu (ugovoru o djelu). Budući da su obvezno-pravni ugovori regulirani Zakonom o obveznim odnosima koji je u djelokrugu Ministarstva pravosuđa i uprave, specifičnosti poslova predstavnika suvlasnika (međuvlasnički ugovor, ugovor o upravljanju), koji su povezani i s Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te propisima iz nadležnosti resornog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, upućujemo Vas na navedena nadležna tijela.

A iz Ministarstva pravosuđa i uprave pak odgovaraju:

Sukladno članku 85. stavku 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno. Suvlasnici su dužni:

• sudjelovati u upravljanju nekretninom
• odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja
• osnovati zajedničku pričuvu

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne sadrži odredbe o ovlastima i dužnostima predstavnika suvlasnika, stoga:

• izbor predstavnika suvlasnika
• imenovanje predstavnika suvlasnika
• razrješenje predstavnika suvlasnika kao i
• odluka da li će predstavnik suvlasnika taj posao obavljati naplatno ili besplatno

u potpunosti je prepušteno odluci samih suvlasnika, uz uvjet da se za predstavnika suvlasnika izabere osoba koja je i sama suvlasnik predmetne nekretnine.

Dakle, iz navedenog proizlazi da je jedini uvjet koji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postavlja u odnosu na predstavnika suvlasnika da isti ne može biti treća osoba, izvan suvlasničke zajednice te stoga nije od utjecaja da li je predstavnik suvlasnika zaposlen ili u mirovini.

Također napominjemo da ako je donesena odluka suvlasnika o naplatnom obavljanju poslova predstavnika suvlasnika, na temelju iste suvlasnici bi sa predstavnikom suvlasnika trebali sklopiti Ugovor o djelu.

Sudska praksa

Isplatitelj naknade pri svakoj isplati dostavlja JOPPD obrazac Poreznoj upravi, s podacima o uplaćenim zakonom obveznim davanjima. Bruto iznos knjiži se u trošak zgrade, koji se predviđa Godišnjim programom upravljanja.

Ovo je što se što se tiče općenitih pravila igre. No koje su egzaktne mogućnosti i modeli isplate na temelju primjera objasnio nam je Dražen Pomper iz Monela koji tvrdi da trenutno svi upravitelji naknadu za predstavnika suvlasnika 'tretiraju' kao ugovor o djelu, što je, prema njegovom mišljenju, neispravno. 

Kaže kako postoji sudska praksa temeljem koje su zgrade, upravitelji i predstavnici suvlasnika gubili sporove zbog takvih ugovora. 

On, za razliku od GSKG-a, smatra da bi predstavnici suvlasnika trebali otvoriti paušalne obrte za administrativne djelatnosti kako bi isplata takve naknade bila 'legalnija'.

Međutim, trošak takvog načina djelovanja je visok, a i Porezna uprava te Ministarstvo financija prije dvije godine su poručili da će krenuti u reviziju paušalnih obrta s obzirom na to da se takav način djelovanja i rada često koristio krivo i bio je paravan za prikriveno zapošljavanje. 

Naime, da bi jedan paušalni obrtnik isplatio sebi nekakvu plaću (napominjemo u ovom modelu nema neto i bruto plaće, nego je riječ o dohotku) paušalni obrtnik ima mjesečni trošak od 1.545 kuna (doprinosi, porez i prirez ako mu je to jedina djelatnost, odnosno nije zaposlen kod druge osobe).

Stoga, ako bi zgradi ispostavio račun od 2.000 kuna, njemu kao osobi nakon plaćanja doprinosa i poreza ostane manje 455 kuna. Zbog tih je troškova upitna isplativost ovakvog modela. Naravno, tu su i pitanja je li predstavnik umirovljenik, je li zaposlen, nezaposlen i tako dalje. 

Siva zona isplate naknade - neki isplaćuju naknade temeljem studentskog ugovora (što je protuzakonito), neki isplaćuju preko najma, neki preko materijalnih troškova, a najgori način je isplata gotovine na ruke.

Napominjemo, odluka o načinu i visini isplate naknade donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika i potpisuje se ankes međuvlasničkog ugovora. 

Zaključak je da, nažalost, nema pravog načina isplate naknade predstavniku suvlasnika budući da niti jedan gore spomenuti model nije idealan. Možda jedino napraviti ugovor o kompenzaciji - da predstavnik ne plaća pričuvu, ali ti to nije idealno. Sve ove komplikacije, a ponekad i svojevrsni strah od prigovaranja, neki su od razloga zašto mnogi predstavnici suvlasnika taj posao obavljaju pro bono. 

PROČITAJTE JOŠ:

• Kako (legalno) platiti čistačicu za čišćenje ulaza?
• Želite (legalno) zaraditi nešto sa strane? Ne treba vam ni obrt, ni ugovor nego domaća radinost i sporedno zanimanje

PITANJA I ODGOVORI (preuzeto s internetske stranice Hrvatske udruga stanara i suvlasnika zgrada - HUSiSZ):

PITANJE - Može li se naknada predstavniku stanara plaćati preko obrta, tj. može li predstavnik stanara ispostaviti fakturu Upravitelju zgrade za dogovorenu naknadu?

ODGOVOR - To pitanje nije definirano strogim zakonskim odredbama.

PITANJE - Predstavnik sam suvlasnika jedne stambene zgrade i zanima me da li je moguće da mjesečna naknada za predstavnika suvlasnika (odluku za naknadu je potpisala natpolovična većina) bude refundacija sa žiro računa stambene zgrade na moj tekući račun sukladno mjesečnom računu od operatera za telefonske usluge. Telefon se koristi za potrebe stambene zgrade.

ODGOVOR - O tome odlučuju suvlasnici, a odluku provodi upravitelj.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.