cijene
Izvor: Alexas_Fotos / Pixabay
SAVJET PROJEKTANTA

Navala je na energetsku obnovu, cijene skaču. Kada ugovoriti izvođenje radova po realnijoj cijeni?

Već godinama postoji mišljenje, da ne kažemo legenda, koja kaže da je energetska obnova u samostalnoj režiji suvlasnika isplativija, jeftinija, brža i jednostavnija. U teoriji možda je tako. Natko Bilić, direktor i projektant Planetarisa otkriva pozitivne i negativne stvari samostalne energetske obnove i one uz sufinanciranje te kada ugovoriti izvođenje radova kako bi se ugovorila realnija cijena.

Energetska obnova zgrade može se odraditi na dva načina. Suvlasnici zgrade mogu samostalno financirati energetsku obnovu (gotovo uvijek je riječ o financiranju kreditom) ili se mogu prijaviti na neki od Javnih poziva ili natječaja koja raspisuju javna tijela.

No, već godinama postoji mišljenje, da ne kažemo legenda, koja kaže da je energetska obnova u samostalnoj režiji suvlasnika isplativija, jeftinija, brža i jednostavnija. U teoriji možda je tako. Natko Bilić, direktor i projektant Planetarisa otkriva pozitivne i negativne stvari samostalne energetske obnove i one uz sufinanciranje te kada ugovoriti izvođenje radova.  

Pogled projektanta

Kad se ide samostalno, nužno je napraviti glavni projekt energetske obnove. To je obaveza po zakonu o gradnji. Kada se god radi bilo kakva mjera na ovojnici, toplinsko izoliranje ovojnice, fasada, zamjena prozora i stolarije, toplinska izolacija krova i negrijanih prostora nužno je imati glavni projekt, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

Trošak izrade glavnog projekta prisutan je i u jednom i drugom slučaju. Energetski pregled otprilike iznosi jednu petinu troška izrade glavnoga projekta. Energetski pregled nije obavezan za višestambene zgrade, no kako veliki broj ljudi u zgradama iznajmljuje stanove onda je oportuno imati i energetski pregled.

Energetski certifikat proizlazi iz energetskog pregleda i služi kao mjera osviještenosti stanja potrošnje energije i potrebe za energijom. Energetski certifikat mora imati svaki suvlasnik kod prodaje nekretnine, višestambene zgrade ga ne moraju imati, a javne zgrade moraju .

Onaj tko živi u zgradi koja nema energetski certifikat, a želi prodati stan, mora imati energetski certifikat. Europska unija je to uvela kao mjeru stanja svijesti o energetskoj potrošnji. Dobivanjem energetskog certifikata vlasnik je svjestan je li taj stan energetski dobar ili loš i stječe se slika o toj nekretnini.

Kada se kupuje stan ili prodaje, dobiva se energetski certifikat tog stana. No, ako stanovi nemaju svaki svoj energetski certifikat, za sve njih vrijedi energetski certifikat zgrade.

Energetski pregled i energetski certifikat su važni kasnije kada se kreće u postupak energetske obnove.

Javni pozivi

Važan uvjet za prijavu na neki od javnih poziva ili natječaja je ušteda energije od 50 posto. Konkretno, ušteda energije za grijanje mora biti veća od 50 posto. Energetskim pregledom i certifikatom dobije se informacija je li taj uvjet zadovoljen, odnosno hoće li biti zadovoljen nakon obnove.

Svatko tko na svojoj zgradi napravi pregled i certifikat moći će saznati ima li uštedu i može li se prijaviti na javne pozive ili natječaje. To je važan razlog za izradu energetskog pregleda. Važno je da cijena energetskog pregleda i certifikata nisu veliki trošak u odnosu na glavni projekt energetske obnove. Podsjetimo, to je jedna petina tog troška.

Koliko košta glavni projekt?

Cijena izrade glavnog projekta ovisi isključivo o zgradi. odnosno o njezinoj veličini i elementima. Velike su razlike među zgradama i na ovaj način se ne može dati ni okvirna cijena. Načelno, cijena se računa po metru kvadratnome, no kretanje cijene nije linearno u smislu da je za malu zgradu niža cijena a za veliku zgradu viša cijena. Postoji početna cijena, osnovni trošak projektne administracije i na to se 'nadodaju kvadrati'.

Izrada projektne dokumentacije sagledava sve potrebe zgrade, ne samo ono što je potrebno napraviti za uštedu energije i energetsku obnovu. Primjerice, zgrade koje su oštećene zbog prodora vode, ili se akumulira vlaga ili su oštećena stubišta ili postoje problemi s nepostojanjem drenaže oko zgrade ili bilo koja vrsta problema koji postoji u zgradi, a ne sufinancira se izravno iz nekih EU izvora, onda se u dobno napravljenoj dokumentaciji uzima i sve to u obzir. Investicije u obnovu zgrade trebale bi se događati svakih 30 do 50 godina. Kod je taj vremenski tijek više prema 50 godina, dok u razvijenim zapadnim društvima to se radi svakih 30 godina.

Savjestan vlasnik nekretnine mora kompletno obnoviti tu nekretninu. Kada zajednica suvlasnika odlučuje krenuti u postupak obnove zgrade, pri tome ne radi samo energetsku obnovu nego sve što treba. Tijekom postupka energetske obnove idealno je popraviti sve što se može popraviti i dovesti zgradu u gotovo pa novo stanje.

Fondovi EU-a su posebno dobri jer se mogu napraviti poboljšice koje će rezultirati ne samo uštedama energije, nego se može napraviti sanacija vlage, poboljšanje u zaštiti od požara, mogu se ugraditi dizala, može se napraviti obnova konstrukcije za slučaj potresa, što je iznimna stvar. Naime, zgrade koje su građene prije potresa u Skopju 1964. godine nisu bile projektirane u segmentu snažnije potresne sigurnosti. Takve zgrade imaju priliku napraviti navedene poboljšice.

Sami ili sufinanciranje?

Krenulo se u postupak obnove samostalno ili uz sufinanciranje, radovi su uvijek isti. Izvođač radi sve isto – ista je skela, isti su građevinski materijali, samo je pitanje koliko je detaljno uzeto u obzir sve što se treba napraviti i ako je to uzeto u obzir, onda će cijena tih radova biti ista.

Naravno, nije isto ako je tržište u nedostatku izvođača radova, pa je cijena veća. Problem je što se u Hrvatskoj često događa da imamo natječaje energetske obnove koji nisu dovoljno učestali. Onda se događa da dolaze na mahove. I onda kada se pojave, rezultiraju naglom potražnjom za izvođačima radova, a samim time se diže cijena.

Postoji mišljenje da je energetska obnova skuplja barem 25 posto ako se ona sufinancira iz EU izvora u odnosu na cijenu koja bi se postigla da se ide samostalno?

Kod provedbe obnove zgrada koje se sufinanciraju iz EU izvora ne raste cijena zbog tog sufinanciranja ili kašnjenja s plaćanjem. Nego raste zbog toga što kada se otvori takav jedan Javni poziv ili natječaj na tržište dođe jako velika količina projekata i izvođači radova, kojih je malo, reagiraju na potražnju tako da dignu cijenu. To znači, primjerice, da za prvih nekoliko projekata izvođači ponude realnu cijenu, što znači da tako mogu 'financijski zatvoriti godinu', odnosno da imaju novca za svoje plaće i plaće svojih radnika.

No kada i dalje vide da dolaze upiti i projekti s tržišta, onda podižu cijenu 20 posto govoreći – ako prođe prođe, snaći ćemo se.

To bi se sve spriječilo da javni pozivi i natječaju budu trajno otvoreni, da nemamo situaciju da se javni pozivi otvaraju svakih pet godina i da se odjednom na tržištu nađe 1.000 projekata. Trajno otvoreni javni pozivi bi trebali izgledati tako da tjedno 'stignu' dva tri projekta. Izvođači radova bi nudili svoje usluge opuštenije i bolje bi mogli planirati radove.

Skok cijene

Kolika je danas cijena energetske obnove zgrade u odnosu na, primjerice, onu iz 2017. godine? Temeljem analize tržišta cijene su porasle i 35 posto u odnosu na 2017. i 2018. godinu, kaže Bilić iz Planetarisa. 

Dakle, nešto što je tada koštalo milijun kuna danas košta 1,35 milijuna kuna. Više je razloga za to. Ekonomski ciklus se nakon koronakrize ubrzao, veliki se novac ulaže u jako puno sektora u Europi i svijetu. Plan oporavka i otpornosti 'upumpao' je jako veliki novac u gotovo sve sektore i dobar dio tog novca završio je i u građevinskom sektoru. U Hrvatskoj smo imali i dva velika potresa zbog čega je iz Europe stiglo milijardu eura izravno u građevinski sektor. Budući da nema puno izvođača radova, cijene rastu.

Mnogi materijali također su poskupili. Pitanje je zašto je porasla cijena materijala, je li razlog nedostatak materijala ili je to posljedica špekulacije. Sigurno je da otkad smo 2013. ušli u Europsku uniju . i kada se 2015. otvorilo tržište rada, radnici građevinskog sektora imaju mogućnost otići raditi u bilo koju drugu državu. I to su mnogi iskoristili, dogodio se odljev radne snage. Nakon toga smo počeli uvoziti radnu snagu iz drugih država.

JAVNI POZIV – integralna, dubinska i sveobuhvatna energetska obnova

Ako je prije nekoliko godina cijena integralne obnove bila milijun kuna, danas je to 1,35 milijuna. Prije bi suvlasnici platili 400.000 kuna, danas to isto plaćaju 540.000 kuna. Nije bitan iznos sufinanciranja, nego dinamika tržišta. Trebalo bi tržište biti protočno.

Ako bi od obične obnove, suvlasnici htjeli krenuti u sveobuhvatnu, teoretski vrijednost radova košta dva milijuna. Ta se vrsta obnove sufinancira s 80 posto, što znači da bi platili 400.000 kuna. Problem nisu projektanti, najveći problem su cijene izvođača radova.

Samostalna energetska obnova mnogima nije opcija jer dokle god postoji sufinanciranje iz Europe, suvlasnici će htjeti taj dio kolača.

Drugi problem kod samostalnih obnova jest u tome što se na zgradama rade minimalne mjere, tehnički djelomično ispravne. Često se umjesto negorivih toplinskih izolacijskih materijala koriste gorive toplinske izolacije. Primjerice, umjesto izolacije pročelja s mineralnom vunom se koristi stiropor. Tako se povećavaju rizici od požara i može doći do opasnih situacija. To nije dobar način. Stiropor se može stavljati na zgradu, ali poseban je način postavljanja. Bilo bi bolje da se stavljaju negorivi materijali jer je to bolje.

Vrlo često se u projektima energetske obnove zgrada u kojima suvlasnici sami plaćaju obnovu ide sistemom najniže cijene. Vrlo često su takvi projekti i takve obnove niže kvalitete.

Za natječaje koji su raspisani, bilo bi dobro da se realizacija radova pomakne na vrijeme kada su izvođači slobodniji. Primjerice, u 2022. godini se raspisao Javni poziv i odabrat će se najbolji projekti, a 2023. godine bilo bi dobro ugovoriti izvođenje radova u 2024. godini. Tako, budući da izvođači još nemaju 'bukiranu' 2024. godinu, mogu dogovoriti bolju cijenu radova. Kada dobijete ugovore, nemojte ići u realizaciju odmah, nego s odmakom od godinu dana ako će to rezultirati nižom cijenom.

Do kraja godine će se potpisati ugovori. Kada se dobiju ugovori od Ministarstva, odaberite izvođača u prvoj polovici 2023. godine. Ne forsirajte izvođača da krene s radovima u 2023. godini, nego dogovoriti da radove može završiti do kraja 2024. godine kada se Ministarstvu mora potvrditi da je projekt završen, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

To je jedini način da se dobije kvalitetna cijena izvođenja radova. Bitno je u takvom modelu ugovaranja tražiti jamstvo izvođača da će završiti u dogovorenom roku tako da se ugovore penali u iznosu od 10 posto vrijednosti radova. To je uobičajena praksa.

Isto tako, u slučaju većih problema, može se raskinuti ugovor i od Ministarstva tražiti produljenje roka završetka zbog opravdanih razloga u 2025. godini. Primjerice, može se dogoditi da 2024. godine bude jako puno kišnih dana i radovi se neće moći napraviti u dogovorenim rokovima. To je u građevini uobičajeno. 

Tekst je nastao u suradnji s tvrtkom Planetaris koja podržava rad ZGRADOnačelnik.hr-a