Nemate predstavnika suvlasnika? MORA biti netko iz zgrade!

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Pitanje imenovanja predstavnika izvan suvlasničke zajednice je veoma često. U dosta zgrada suvlasnici su odlučili da ih zastupa osoba 'sa strane'. Takve odluke su ništavne i najbolje će ih osjetiti oni suvlasnici koje će sutra na sudu zastupati ova kategorija predstavnika.

Činjenica je da je pojava predstavnika suvlasnika 'sa strane' postala česta. Bilježe se slučajevi gdje pojedini predstavnici predstavljaju i više od pet zgrada. Kad se sagleda činjenica da za to primaju i adekvatnu naknadu, vidi se da je to postao i unosan posao. Osim toga, mnogi od njih biraju izvođače radova pa nisu isključena ni 'pogodovanja' na štetu suvlasnika.

Može se slobodno reći da te zgrade imaju dva upravitelja od kojih samo onaj koji je registriran za upravljanje ima pravo na zastupanje suvlasnika.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Ovo je veoma ozbiljno pitanje koje odražava razinu svijesti suvlasnika u pojedinim zgradama gdje nitko ne želi biti predstavnik. U pozitivnoj praksi pojedinih zemalja, u slučaju da suvlasnici nemaju svog predstavnika, upravitelj preuzima sve obveze, ali od njih zakonodavac očekuje veći stupanj odgovornosti.

Na internetskim stranicama Udruge stanara i suvlasnika zgrada na pitanje 'je li moguće sukladno hrvatskom zakonodavstvu postati predstavnik zgrade u kojoj nisi stanar, tj. da li neka druga fizička osoba koja ne živi u zgradi može postati predstavnik stanara te zgrade' dan je sljedeći odgovor:

Ne. Predstavnik koji nije suvlasnik nema aktivnu legitimaciju za zastupanje ostalih suvlasnika. To je već potvrđeno i u sudskoj praksi. Da se bolje razumije, pogledajte što kaže Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima: Međuvlasnički ugovor  - Članak 375.:

• (1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).
• (2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:
• veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
• uvjete i način upravljanja nekretninom,
• pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
• opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
• uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
• ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,
• uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
• (3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
• (4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

Kao što je vidljivo, traži se ime suvlasnika i ne ostavlja se neka druga mogućnost. To znači da druga osoba ne može zastupati suvlasnike u nikakvim poslovima gdje je potrebna aktivna legitimacija (ugovori, odluke, anexi i sl.).

ZGRADOnačelnik.hr tražio je očitovanje Ministarstva pravosuđa koje je nadležno za Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. 

• Izbor, imenovanje i razrješenje predstavnika suvlasnika kao i odluka hoće li predstavnik suvlasnika taj posao obavljati naplatno ili besplatno, u potpunosti je prepušteno odluci samih suvlasnika, uz uvjet da se za predstavnika suvlasnika izabere osoba koja je i sama suvlasnik predmetne nekretnine.
• Iz navedenog proizlazi da je jedini uvjet koji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postavlja u odnosu na predstavnika suvlasnika da isti ne može biti treća osoba, izvan suvlasničke zajednice 

>>> Koje su obaveze i dužnosti predstavnika suvlasnika

>>> Što sve MORA i SMIJE raditi upravitelj zgrade

Nadalje, Ministarstvo napominje - Ako suvlasnici ne izaberu predstavnika, svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svim pitanjima koja će tiču predmetne nekretnine. 

No zagrebačka tvrtka Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo ima nešto drugačiji stav. Naime, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova zgrade donose odluku o izboru predstavnika suvlasnika, koji će ih zastupati prema upravitelju i trećim osobama. Iz navedene odredbe je razvidno da suvlasnici biraju za predstavnika osobu koja je suvlasnik zgrade.

Međutim, obzirom je Zakonom propisano da suvlasnici svoje međusuvlasničke odnose uređuju sami, upravitelj nema ovlaštenje birati ili predlagati izbor određene osobe za predstavnika suvlasnika, već to pravo pripada isključivo suvlasnicima zgrade.

Ako suvlasnici odluče za predstavnika izabrati osobu koja nije suvlasnik, upravitelj istoga 'provede' na temelju Odluke suvlasnika, ali suvlasnike se upozori da osoba koju su izabrali nije suvlasnik, te se predloži da se za predstavnika suvlasnika izabere netko od suvlasnika, a da po punomoći posao može obavljati treća osoba sukladno Odluci suvlasnika. Punomoć je propisana Zakonom o obveznim odnosima i definirana je kao ovlaštenje za zastupanje koje opunomoćitelj pravnim poslom daje opunomoćeniku. 

Dražen Pomper, direktor tvrtke za upravljanje zgradama Monel, a ujedno i predstavnik suvlasnika u svojoj zgradi kaže da temeljem Zakona predstavnik suvlasnika NE SMIJE biti nitko tko nije suvlasnik u zgradi. Međutim, kaže da nema sankcija ako se suvlasnici tako slože (izaberu 'vanjskog predstavnika'). Stoga na temelju svog iskustva savjetuje da zbog 'mira u kući' svi suvlasnici budu složni oko izbora 'vanjskog predstavnika'. 

Inače, ova tema razbuktala je raspravu članova Facebook grupe Predstavnici suvlasnika. Naime, ova tema je prilično osjetljiva i pravno nedorečena. Stoga sve upozoravamo da s odlukama koji se tiču odabira 'vanjskog' predstavnika pristupe pažljivo, barem dok ne dobijemo pravno mišljenje nadležnih institucija.