NOVA PRAVILA - Donošenje odluka u zgradi

Novost je odluka o nužnim popravcima, koja sada može biti donesena i uz suglasnost samo 1/3 suvlasnika. Ovo se odnosi na situacije koje su izvan ovlasti predstavnika suvlasnika i kada trošak radova prelazi iznos koji je kroz Međuvlasnički ugovor odobren da predstavnik suvlasnika može samostalno naručivati i odobravati radove (2.000 eura + PDV).

Nužni popravak definiran je člankom 26. Zakona. 

Za hitne intervencije koje ugrožavaju život, zdravlje ili imovinu, i dalje vrijedi da ih može odobriti predstavnik suvlasnika, no poznata je i granica koju priznaje upravitelj GSKG - to je 600 eura + PDV. Iznad tog iznosa potrebno je utvrditi radi li se o nužnom popravku ili o redovnom održavanju.

Hitan popravak podrazumijeva isključivo dovođenje uzroka opasnosti pod kontrolu, primjerice popravak koji sprječava daljnju štetu ili opasnost.

Hitni popravak definiran je člankom 25. Zakona.

Vrste odluka i potrebne većine

1/10; 1/5; 1/3

- spomenuta većina suvlasnika saziva sastanak (ako ga ne sazove predstavnik), definira članak 37. Zakona

1/3 suvlasnika 

- za nužne popravke

- za upozorenje predstavniku koji grubo zanemaruje svoje dužnosti

Natpolovična većina (više od 50 %)

- donošenje Međuvlasničkog ugovora (članak 36.)

- za redovno održavanje (članak 24.)

- odluke o upravljanju zgradom (članak 39. Zakona)

- predstavnik (članak 42.)

- zamjenik predstavnika (članak 46.)

- Vijeće suvlasnika (članak 45.)

- upravitelj (članak 39.)

- pričuva...

- donošenje (više)godišnjeg plana upravljanja

- opoziv predstavnika (članak 43.)

- odluka o naknadi predstavniku i o "kazni" zbog grubog zanemarivanja dužnosti (članak 44.)

- odvajanje/pripajanje Zajednice suvlasnika (članci 13. i 15. Zakona)

- pokretanje postupaka pred sudom (članak 17. Zakona)

- ugradnja dizala (članak 21. Zakona)

- uređenje pročelja (subvencioniranje države) - članak 22. Zakona 

- korištenje pričuve u druge svrhe u zgradi, ako postoji višak novca (članak 28. Zakona, stavak 11.)

- povreda kućnog reda (članak 32. Zakona)

- opoziv suglasnosti za gospodarsku djelatnost, kratkoročni najam i najam za više osoba (članak. 33, stavak 5., čl. 34. st. 6 i čl. 35. st.5)

- slanje poziva na sastanak suvlasnika mailom (članak 37.)

- prestanak pozivanja problematičnog suvlasnika na sastanak suvlasnika (članak 41.)

60 posto i više

- za odluku o uzimanju kredita (banke traže minimalno 60 posto)

2/3 suvlasnika

-  (uz sve suvlasnike koji dotiču taj stan): 

- za obavljanje gospodarske djelatnosti

- kratkoročni najam

- najam za više osoba

- izbor profesionalnog predstavnika suvlasnika

- ugradnja videonadzora

Kvalificirana većina (80 %) 

- za investicijsko održavanje (članak 27.)

- prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru

- dogradnji i/ili nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog dograđenog i/ili nadograđenog dijela zgrade u istom suvlasničkom omjeru

- davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine

- osnivanju založnog prava na zgradi ako se založnim pravom osigurava tražbina koja se koristi za poboljšice zgrade, i to u onoj visini za koju je povećana vrijednost zgrade.

100 % suglasnost

- za poboljšice i promjene projektiranog stanja zgrade

Kako se računa postotak?

Postoci se računaju prema udjelima kvadrata posebnih dijelova (stanovi i poslovni prostori) u ukupnoj površini zgrade. Dakle, vaš se udio stambene površine u odnosu na ukupnu površinu izražava u postotku. Zbroj potpisanih udjela određuje je li postignuta potrebna većina (1/3, 50 %, 80 % ili 100 %).

Elektroničko davanje suglasnosti

Donošenje odluka suvlasnika omogućeno je i putem elektroničke pošte i sustava e-Građani, uz upotrebu elektroničke osobne iskaznice (eOI). U sustavu e-Građani dostupne su detaljne upute za dodavanje elektroničkog potpisa.

Također, prihvatljiva je suglasnost dana putem e-maila. U tom slučaju, potrebno je (ovo je model rada zagrebačkog GSKG-a, nije nužno primjenjiv i na ostale upšravitelje):

• skenirati ili fotografirati potpisanu odluku
• pridružiti kopiju osobne iskaznice (obostrano) ili putovnice.

U poruci napisati izjavu, primjerice:

"Ja, Ivan Horvat, potvrđujem da sam suglasan s donošenjem godišnjeg programa upravljanja zgradom."

Ovo je posebno korisno u zgradama gdje mnogi stanovi nisu stalno nastanjeni ili se vlasnici nalaze u drugim gradovima ili inozemstvu. 

Elektroničko glasanje?

Zakon ne predviđa elektroničko glasanje, već donošenje odluka putem potpisa. Anketiranje elektroničkim putem može poslužiti za ispitivanje mišljenja, ali nema pravnu snagu odluke.

Preporuke za prikupljanje suglasnosti

Na potpis treba slati samo konkretne odluke koje su prethodno pripremili referenti upravitelja. Suglasnosti se mogu zatražiti u PDF formatu od referenata i potom distribuirati suvlasnicima. Prikupljene suglasnosti (s potpisom i kopijom dokumenta) jednostavno se prilažu uz ostale potpise.

Više vlasnika jednog stana

U slučaju više vlasnika jednog posebnog dijela (npr. stana), primjenjuju se dvije mogućnosti:

1. Ako je zgrada etažirana, svaki suvlasnik ima točno utvrđen udio.
2. Ako nije etažirana, dovoljan je potpis jednog od suvlasnika da se smatra kako je dana suglasnost za cijeli taj posebni dio (prema načelu solidarnosti). Kod suvlasništva Grada ili Republike Hrvatske, potrebno je prikupiti potpise tih pravnih osoba. Kod suvlasnika u srodstvu, u praksi se često priznaje jedan potpis za sve zbog jednostavnosti.

Što ako dođe do prijepora?

Ako 1/3 suvlasnika donese odluku o nužnom popravku, Zakon ne predviđa mogućnost protivljenja drugih. Dovoljan je potpis 1/3 udjela za izvođenje radova ako ima sredstava na računu pričuve. Ne postoji pravni temelj za blokiranje takve odluke s „protu-suglasnošću“. Međutim, moguće je ići i na većinsku odluku, no tada većina preuzima i odgovornost za eventualnu štetu u slučaju neizvođenja nužnih radova.

Odgovornost i sankcije

Svi suvlasnici su prema članku 41. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada obvezni poštovati donesene odluke. Zajednica suvlasnika može svoja prava ostvarivati putem komunalnog redarstva ili suda, a za suvlasnike koji krše odredbe Zakona predviđene su i novčane kazne:

• 2.000 do 10.000 eura za pravne osobe
• 1.000 do 5.500 eura za fizičke osobe

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se od 46 do 60 minute.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET