Nova pravila u zgradama - ugovori, podaci, medijacija i etažiranje

Ugovori i pravna pitanja

Izrada navedenih dokumenata još nije dovršena jer su dodatni propisi, koje predviđa novi Zakon, tek objavljeni 04.06.2025. Riječ je o:

• Pravilniku o kućnome redu u zgradama
• Pravilniku o registru upravitelja
• Pravilniku o registru zajednica suvlasnika.

Nakon što su objavljeni. upravitelji će započeti s pripremama za izradu novih Međuvlasničkih ugovora (MVU) i Ugovora o upravljanju. Rok za završetak tog procesa je 1. siječnja 2027. godine, što omogućuje dovoljno vremena za provedbu svih potrebnih procedura. Preporučuje se stoga ne žuriti, već pričekati službene upute i time izbjeći naknadno prikupljanje potpisa i izmjene dokumenata i ugovora.

Do tada, prema potrebi, moguće je izrađivati anekse postojećim MVU-ima, primjerice radi povećanja ovlasti predstavnika suvlasnika u pogledu raspolaganja sredstvima, donošenja odluke o osnivanju Vijeća suvlasnika i slično.

Važno je napomenuti da, što se tiče upravitelja, GSKG ni dosad nije naplaćivao izradu MVU-a i ugovora o upravljanju, a takva će se praksa nastaviti i dalje.

Svaka zgrada koja posjeduje svoj MVU postat će formalna Zajednica suvlasnika, upisana u Registar s dodijeljenim OIB-om te će dobiti nove ugovore usklađene s važećim zakonskim propisima. 

OBAVEZNO PROČITAJTE
ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

U slučajevima kada suvlasnici pojedinih ulaza žele izdvajanje iz postojeće zajednice, iako Zakon predviđa da je za to dovoljna natpolovična suglasnost suvlasnika tih ulaza (dakle ulaza koji se odvajaju, op.ur.), u praksi se i dalje traži suglasnost većine cijele zajednice (dakle cijele zgrade, op.ur.). Razlog tomu su često zajedničke ugovorne obveze, poput otplate kredita, izvođenja radova ili drugih financijskih zaduženja. Izdvajanje jednog dijela zgrade može utjecati na te odnose, što dodatno komplicira postupak.

Sve detaljne informacije o Međuvlasničkom ugovoru možete pročitati u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada u članku 36., o Zajednici suvlasnika u članku 7., a o ustrojavanju Registra zajednica suvlasnika i Registra upravitelja zgrada u članku 60.

Objava podataka na oglasnim pločama i WhatsApp grupama 

Prema Općoj uredbi o zaštiti podataka (GDPR), strogo je zabranjeno objavljivanje osobnih podataka suvlasnika na oglasnim pločama i u digitalnim komunikacijskim kanalima poput WhatsApp grupa, osim ako su u grupi isključivo suvlasnici. Ako su prisutne treće osobe (npr. najmoprimci), dijeljenje osobnih podataka nije dopušteno.

Preporuka upravitelja je da se u takve grupe i na oglasne ploče objavljuju isključivo sadržaji odluka bez navođenja osobnih podataka i bez informacija o tome tko je glasovao za pojedinu odluku. Podaci o suvlasnicima mogu se pribaviti iz Registra zajednica suvlasnika ili putem zemljišnoknjižnih izvadaka, pa ne postoji potreba da ih javno objavljuju predstavnici, upravitelji ili sami suvlasnici, čime bi se izložili pravnim rizicima.

PROČITAJTE VIŠE
Zašto (ne)možete imati "špijunku" s kamerom, objaviti nečije podatke u ulazu ili snimati parkiralište
 GDPR i ZGRADA - Sve što treba znati o zaštiti osobnih podataka u i oko zgrade
PRAVILA IGRE - Objava imena i prezimena suvlasnika u zgradi

Isključenje suvlasnika zbog neplaćanja pričuve

Često postavljano pitanje odnosi se na mogućnost isključenja suvlasnika iz zajednice zbog neplaćanja pričuve. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji i dalje ostaje krovni zakon u području odnosa suvlasništva, takva mogućnost postoji. Novi Zakon o održavanju zgrada nije ukinuo postojeće odredbe, već ih je dodatno pojasnio i proširio, posebno u dijelu koji se odnosi na predstavnike i organizaciju zajednice suvlasnika.

Za pokretanje postupka isključenja potrebno je:

• donošenje odluke natpolovične većine suvlasnika
• angažman odvjetnika
• pokretanje postupka putem suda.

Valja napomenuti da su ti postupci često dugotrajni i složeni.

Očekuje se da će novi Kućni red, koji će uključivati javno isticanje opomena, pridonijeti većoj disciplini i redovitijem plaćanju pričuve. Time bi se smanjila potreba za radikalnim mjerama poput isključenja.

O Kućnom redu možete pročitati i u članku 31. Zakona.

Pravilnik o kućnom redu u zgradama

Medijacija kao način rješavanja sporova 

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada predviđa mogućnost medijacije kao alternativnog načina rješavanja sporova unutar zajednice suvlasnika. Međutim, ta je mogućnost zasad nedovoljno razrađena. Medijaciju mogu provoditi isključivo za to posebno obučene osobe, a ne upravitelji zgrada. Prema stajalištu GSKG-a, upravitelji ne bi smjeli biti posrednici u konfliktima između suvlasnika.

Za uspješnu medijaciju potrebno je da su obje strane spremne na dogovor, što je često teško postići u slučajevima ozbiljnih nesuglasica, osobito kad dolazi do zahtjeva za isključenje suvlasnika.

PROČITAJTE VIŠE
 10 načina kako susjedi mogu izbjeći konflikte i sporove
Suprotstavljanje dobre susjede pretvara u opasne neprijatelje
Nesporazumi, svađe, buka, otpad - problemi u zgradi se mogu riješiti i bez suda

Etažiranje zgrada 

Mnogi suvlasnici često brkaju pojmove etažiranja i povezivanja iz knjige položenih ugovora s katastrom i zemljišnim knjigama. 

Etažiranje je pravni postupak kojim se uz suglasnost svih suvlasnika izrađuje etažni elaborat, a njime se precizno definiraju svi posebni (vlasnički) i zajednički dijelovi zgrade. Međutim, izrada elaborata nije zakonska obveza, nema propisanih sankcija ako se ne izradi.

Da bi se barem formalno riješio status zgrada, 2011. godine donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva), kojim je naloženo upraviteljima da sve zgrade prijave u postupak povezivanja. Kao rezultat, velik broj zgrada danas je upisan u zemljišne knjige, iako se radi o tzv. "nepravom etažiranju" koje omogućava upis vlasništva na temelju dostupne dokumentacije. U slučajevima kada dokumentacija nije potpuna, vlasništvo se upisuje na Republiku Hrvatsku, a za prijenos prava vlasništva u tim situacijama potrebno je postići dogovor s državom.

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG.

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se od 23. do 38. minute.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET