NOVA PRAVILA - Zajednički dijelovi stambene zgrade

Zašto minimum? Zato što međuvlasnički ugovori koje većina upravitelja nudi imaju jednu proširenu verziju iz operativnih razloga, odnosno prakse, gdje je zaključeno da će se uvrštenjem dodatnih dijelova zgrade olakšati upravljanje te samim time i nadoknada šteta uzrokovanih kvarovima, havarijama i slično.

Članak 18. Zakona definira minimum zajedničkih dijelova u zgradi. 

Što to znači?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje minimum, a svaka promjena međuvlasničkog ugovora oko toga treba se i može donijeti većinskom odlukom suvlasnika. Gradsko stambeno i komunalno gospodarstvo (GSKG) će, primjerice, i dalje nuditi prilog koji je popis zajedničkih dijelova uređaja i opreme uz međuvlasnički ugovor u standardnom obliku kakav je postojao i do sada. Na suvlasnicima je da odluče žele li nastaviti s tom praksom ili će ostaviti zajedničke dijelove na zakonskom minimumu.

Krovni prozori - goruća tema

Kada govorimo o zajedničkim dijelovima zgrade, goruća tema su svakako krovni prozori. Što znače "krovni prozori", kako se na njih do sada gledalo i kako se oni definiraju kroz popis zajedničkih uređaja i opreme?

GSKG je, recimo, izmijenio taj detalj kroz prilog međuvlasničkog ugovora te je dodano da se to odnosi isključivo na prozore koji su iznad zajedničkih dijelova stambene zgrade, a ne privatnih stanova i dijelova. Sve to potkrijepljeno je obrazloženjima Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koja se mogu naći i na stranicama Ministarstva graditeljstva.

Objašnjenje u zakonu 

Propisuje se da je zajednički dio zgrade nosiva konstrukcija zgrade u koju spadaju: temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija i krovna konstrukcija. 

Nadalje, propisuje se da se zajedničkim dijelovima zgrade smatraju i elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade kao što su: sjenila, kapci, žaluzine i grilje samo ako nisu dio prozora već element pročelja. 

Prozori koji se nalaze u sklopu posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka nisu zajednički dijelovi zgrade prema ovom Zakonu i svaki suvlasnik je dužan održavati svoje prozore.

Krovni prozori, kada govorimo isključivo o krovištu, koji su iznad privatnih posebnih dijelova (npr. stanova ) su i sami u privatnom vlasništvu. Odnosno, tada se ne računaju kao "zajednički". Također, okvir tog prozora i njegov spoj s krovnom konstrukcijom također spada u privatno vlasništvo. U skladu s time, svaki kvar i nedostatak na tom dijelu financira vlasnik nekretnine te se nikako ne podmiruje iz zajedničke pričuve.

Kada govorimo o zajedničkim krovnim prozorima, to su oni koji se nalaze iznad zajedničkih tavanskih prostora gdje nemamo definiranog pojedinog vlasnika, što znači da je ta prostorija vlasništvo svih suvlasnika.

Može, također, doći do pojave vlage na stropu stana na spoju vanjskog zida i plafona. Sve takve situacije, zato što se radi o ovojnici zgrade (pročelje, fasada), tretiraju se kao zajednički dio.

Spoj prozora koji se nalaze na stanu za sada se smatra privatnim vlasništvom neovisno što je ono u pogledu, odnosno vizualno, dio ovojnice. 

No dobro je da je to tako definirano jer postoje situacije da nemamo projekt obnove pročelja (energetska obnova, konstrukcijska obnova…), gdje su suvlasnici ugrađivali svojevoljno prozore na stanove. Svaki stan ima drugačiju vrstu stolarije i kada bi se uvelo financiranje stolarije iz sredstava pričuve, ti bi suvlasnici na neki način imali pravo potraživanja jer su tu stolariju platili svojim privatnim sredstvima.  

Postoji niz propisa, Zakon o komunalnom gospodarstvu te Zakon o gradnji koji propisuju da suvlasnici ne mogu na svim lokacijama postavljati proizvoljno vanjsku stolariju na posebnim dijelovima, i to još boje koju žele i oblika kakvih žele. Kao što je već spomenuto, različiti zakoni to ograničavaju ovisno nalazi li se nekretnina u zoni zaštite ili je, pak, pojedinačno zaštićeno kulturno dobro ili samo stambena zgrada koja je izvan tih zona.

Važno je znati da se suvlasnici moraju pridržavati nekakvih normativa, kao i izvornog projekta. Dakle, suvlasnici mogu mijenjati stolariju na stanu, privatno, pod određenim uvjetima, iz svojih vlastitih sredstava, ali ne iz sredstava pričuve.

Uzimanje zajedničkih dijelova

Također jedna od tema vezanih uz zajedničke dijelove je i otuđenje zajedničkih dijelova kao i njihova nadogradnja u korist pojedinaca. Upravitelji objašnjavaju da je bilo čak i slučajeva zagrađivanja hodnika u svrhu proširenja životnog prostora vlasnika. Takve i slične stvari su ilegalne, a ako suvlasnici primijete nešto slično, mogu to prijaviti komunalnom redarstvu ili Državnom inspektoratu ili pak građevinskoj inspekciji. Svoja prava također mogu ostvariti putem sudskog postupka uz sudsko osiguranje dokaza gdje će se utvrditi da je taj vlasnik izašao izvan gabarita svojeg posjeda i vlasništva u zajedničke prostore.

Neka "širenja" na zajedničke prostorije su, osim što narušavaju pravo vlasništva, i sigurnosno upitne, kao na primjer zauzimanje takozvanih galerija gdje postoje pristupi u privatne stanove. Određeni suvlasnici ih prisvoje tako što ih zaključavaju ili pregrađuju. No takvim pregrađivanjem onemogućuje se žurnim službama pristup u slučaju intervencije.

Povrat i korištenje

Još jedno pitanje koje je važno spomenuti u ovoj temi su vlasnici u zgradi koji su u procesu povrata imovine, odnosno imaju li oni pravo na korištenje zajedničkih prostora? Odgovor je da to ovisi o tome u kojem je statusu povrat imovine. Naime, onaj tko je upisan u vlasnički list ima pravo korištenja zajedničkih prostora. Ako još nitko nije upisan u zemljišne knjige, načelno je vlasnik Republika Hrvatska dok se ne donese rješenje o povratu imovine i ono ne postane pravomoćno. Na to, pak, ne mogu utjecati niti upravitelj niti suvlasnici.

Zakup i najam

Što se tiče zakupa i najma zajedničkih prostora, novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da je za davanje zajedničkih dijelova u zakup ili najam na razdoblje DO JEDNE godine, potrebna natpolovična većina suglasnih suvlasnika.

No što je sa zakupima i najmovima duljima od jedne godine? Po tome se kriteriju primjenjuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, točnije članak 41., pa je za takvu odluku potrebna kvalificirana većina. Odnosno, za neke važnije odluke više nije potrebna 100-postotna suglasnost, već kvalificirana većina  - što bi značilo 80 posto. To je definirano člankom 39. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Skloništa u zgradama

U zajedničke prostore zgrade spadaju, po određenim uvjetima i skloništa.

No tko je nadležan za njih, kako ih se održava i tko to uopće radi? Naputci su da skloništa svakako treba održavati. Odluka upravnog tijela je obvezujuća za skloništa u vlasništvu grada, no postoje i skloništa u privatnom vlasništvu za koje nije obvezujuća.

Što znači privatno sklonište? To je ono koje se nalazi unutar stambene zgrade i za održavanje privatnog skloništa postoji samo preporuka, a ne i obveza. Preporuka je to prvenstveno iz zdravstvenih razloga, ali i cjelokupnog održavanja stambene zgrade. Na stranicama GSKG-a možete pronaći popis tvrtki ovlaštenih za takve radove.

Održavanje skloništa, kada je u privatnom vlasništvu, odnosno vlasništvu suvlasničke zajednice, financira se iz sredstava zajedničke pričuve utvrđene međuvlasničkim ugovorom suvlasnika stambene zgrade.

ATOMSKA SKLONIŠTA - Njima upravljaju ili gradovi ili suvlasnici zgrade
SVA SKLONIŠTA U RH - Tko se MORA i kako brinuti o skloništima u zgradama

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se u 1:16:45 minuti.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET