predstavnik suvlasnika
Izvor: vwalakte/Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
PRIJEDLOG ZAKONA

NOVE obveze (i kazne) za predstavnika suvlasnika

Za razliku od dosadašnje regulative, u kojoj predstavnik suvlasnika nije jasno definiran, kao ni njegove ovlasti, prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada točno definira tko je predstavnik i koje su njegove obaveze. Izbrojali smo 36 propisanih obaveza predstavnika suvlasnika.  NA SNAZI JE NOVI ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA!

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika izabran tako da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.

NAPOKON - Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada je vani!

Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze (propisane u članku):

  • zastupati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane:
    • Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada 
    • Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
    • međuvlasničkim ugovorom
  • sazivati i voditi sastanak suvlasnika
  • koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
  • supotpisivati s upraviteljem zgrade radne naloge vezane uz održavanje zgrade i kontrolirati njegovo izvršenje
  • dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika i druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade
  • nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
  • u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
  • u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
  • otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade, projekata ugradnje sustava na obnovljive izvore energije, odnosno sustava grijanja i hlađenja s manjim emisijama stakleničkih plinova, projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
  • izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine
  • potpisati ugovor za čišćenje zgrade
  • druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna i određene međuvlasničkim ugovorom.

OBJAŠNJENJE - Što točno znači svaki članak predloženog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Prinudni predstavnik suvlasnika

Iznimno ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja.

Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.

Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva do sada navedena prava i obveze predstavnika suvlasnika te ostvaruje pravo na novčanu naknadu za svoj rad.

OSTALE OPERATIVNE OBVEZE

  1. U slučaju hitnog popravka, predstavnik suvlasnika uz potpise suvlasnika koji u vlasništvu imaju 20 posto ukupne površine ili dijelova zgrade, daje suglasnost upravitelju za rad.
  2. U slučaju nužnog popravka, predstavnik suvlasnika uz potpise suvlasnika koji u vlasništvu imaju 33 posto ukupne površine ili dijelova zgrade, daje suglasnost upravitelju za rad.
  3. Uz odobrenje natpolovične većine suvlasnika, predstavnik suvlasnika utvrđuje povredu kućnog reda.
  4. Dužan je dostaviti upravitelju zgrade međuvlasnički ugovor u roku od 15 dana od stupanja na snagu tog ugovora.
  5. Saziva sastanak suvlasnika 
  6. Dostavlja poziv za sastanak suvlasnika između pet i deset dana prije sastanka 
  7. Vodi sastavak suvlasnika
  8. Ako se sastanak ne održi, za donošenje odluke pribavlja suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa
  9. Obvezan je donesenu odluku objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži
  10. SUVLASNIK ga obavještava o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvu posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
  11. SUVLASNIK ga obavještava o promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene. Promjena broja korisnika na manje se ne evidentira ako će biti kraća od tri mjeseca bez prekida
  12. SUVLASNIK ga obavještava o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene 
  13. SUVLASNIK ga obavještava  o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
  14. SUVLASNIK ga obavještava o svojoj adresi prebivanja ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik
  15. Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, zove policiju koja u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, i svojim prisustvom omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira i da se sastanak suvlasnika održi
  16. Zastupa suvlasnike u potpisivanju ugovora o upravljanju
  17. Njegovo ime i prezime i druge osobe ovlašten za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade ako takve ima, te granice njegovih ovlasti nalaze se u ugovoru o upravljanju
  18. Zajedno s upraviteljem sudjeluje u osiguranju provedbe redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji 
  19. UPRAVITELJ mu dostavlja prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine
  20. UPRAVITELJ mu dostavlja prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine
  21. UPRAVITELJ putem predstavnika suvlasnika obavještava suvlasnike zgrade o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenim poslovima
  22. UPRAVITELJ  suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostavlja do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, uz ostalo, obavezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve, te podatke o načinu grijanja i potrošnji energenata po stambenoj jedinici
  23. UPRAVITELJ u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrđuje i izrađuje zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci
  24. Daje upute upravitelju o održavanju zgrade

SANKCIJE

Prijedlog Zakona nije propisao sankcije za predstavnika suvlasnika, niti koliko mu traje mandat. 

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!