- Šef splitske Čistoće: Imamo ŠEST ključnih operativnih problema
- Trećina stanovnika EU noću trpi prekomjernu buku
- Energetskim sektorom dominiraju muškarci. Je li vrijeme za promjene? Saznajte na konferenciji
- Šef zagrebačke Čistoće: Možemo reći da su građani puno zadovoljniji nego prije
- Energetski prioriteti EK za 2025.: I stanovanje treba uključiti u energetske planove
- Možemo li prestati bacati novac na loše zgrade?
- Od otpada do bogatstva: Kako pepeo može postati ključna sirovina za budućnost
- Kako pokrenuti stambenu zadrugu: Vodič korak po korak
- Legrad dodjeljuje sredstva za uređenje nekretnina
- Predstavnici suvlasnika i upravitelji su kriminalci?

Za razliku od dosadašnje regulative, u kojoj predstavnik suvlasnika nije jasno definiran, kao ni njegove ovlasti, prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada točno definira tko je predstavnik i koje su njegove obaveze. Izbrojali smo 36 propisanih obaveza predstavnika suvlasnika. NA SNAZI JE NOVI ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA!
Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.
Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika izabran tako da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.
NAPOKON - Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada je vani!
Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze (propisane u članku):
- zastupati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane:
- Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada
- Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
- međuvlasničkim ugovorom
- sazivati i voditi sastanak suvlasnika
- koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
- supotpisivati s upraviteljem zgrade radne naloge vezane uz održavanje zgrade i kontrolirati njegovo izvršenje
- dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika i druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade
- nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
- u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
- u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
- otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade, projekata ugradnje sustava na obnovljive izvore energije, odnosno sustava grijanja i hlađenja s manjim emisijama stakleničkih plinova, projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta ako to ne učini upravitelj zgrade
- izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine
- potpisati ugovor za čišćenje zgrade
- druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna i određene međuvlasničkim ugovorom.
OBJAŠNJENJE - Što točno znači svaki članak predloženog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada
Prinudni predstavnik suvlasnika
Iznimno ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja.
Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.
Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva do sada navedena prava i obveze predstavnika suvlasnika te ostvaruje pravo na novčanu naknadu za svoj rad.
OSTALE OPERATIVNE OBVEZE
- U slučaju hitnog popravka, predstavnik suvlasnika uz potpise suvlasnika koji u vlasništvu imaju 20 posto ukupne površine ili dijelova zgrade, daje suglasnost upravitelju za rad.
- U slučaju nužnog popravka, predstavnik suvlasnika uz potpise suvlasnika koji u vlasništvu imaju 33 posto ukupne površine ili dijelova zgrade, daje suglasnost upravitelju za rad.
- Uz odobrenje natpolovične većine suvlasnika, predstavnik suvlasnika utvrđuje povredu kućnog reda.
- Dužan je dostaviti upravitelju zgrade međuvlasnički ugovor u roku od 15 dana od stupanja na snagu tog ugovora.
- Saziva sastanak suvlasnika
- Dostavlja poziv za sastanak suvlasnika između pet i deset dana prije sastanka
- Vodi sastavak suvlasnika
- Ako se sastanak ne održi, za donošenje odluke pribavlja suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa
- Obvezan je donesenu odluku objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži
- SUVLASNIK ga obavještava o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvu posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
- SUVLASNIK ga obavještava o promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene. Promjena broja korisnika na manje se ne evidentira ako će biti kraća od tri mjeseca bez prekida
- SUVLASNIK ga obavještava o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
- SUVLASNIK ga obavještava o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
- SUVLASNIK ga obavještava o svojoj adresi prebivanja ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik
- Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, zove policiju koja u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, i svojim prisustvom omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira i da se sastanak suvlasnika održi
- Zastupa suvlasnike u potpisivanju ugovora o upravljanju
- Njegovo ime i prezime i druge osobe ovlašten za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade ako takve ima, te granice njegovih ovlasti nalaze se u ugovoru o upravljanju
- Zajedno s upraviteljem sudjeluje u osiguranju provedbe redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji
- UPRAVITELJ mu dostavlja prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine
- UPRAVITELJ mu dostavlja prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine
- UPRAVITELJ putem predstavnika suvlasnika obavještava suvlasnike zgrade o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenim poslovima
- UPRAVITELJ suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostavlja do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, uz ostalo, obavezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve, te podatke o načinu grijanja i potrošnji energenata po stambenoj jedinici
- UPRAVITELJ u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrđuje i izrađuje zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci
- Daje upute upravitelju o održavanju zgrade
SANKCIJE
Prijedlog Zakona nije propisao sankcije za predstavnika suvlasnika, niti koliko mu traje mandat.
Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.
Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.
A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.
Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.
Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!
- NOVI ZAKON
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
- NOVI PROJEKT ZGRADONAČELNIK.HR-A
STANOVANJE PO MJERI - Priuštivo, održivo i stabilno!
- KONFERENCIJE, RADIONICE, EDUKACIJE...
Događanja vezana uz vaš dom i nekretnine - siječanj/veljača/ožujak 2025.