NOVE obveze (i kazne) za suvlasnike

U prijedlogu novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada ima dosta noviteta. Nakon 1997. godine, kada je na snagu stupio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ovo je najvažniji zakon koji bi trebao bolje regulirati odnose i procese u višestambenim zgradama. 

Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Ovim Zakonom želi se unaprijediti upravljanje višestambenim zgradama u Hrvatskoj. To znači da se definira:

• kriteriji za utvrđivanje visine pričuve
• minimalni iznos pričuve te
• kriterije za korištenje sredstava pričuve
• prava i obveze te odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika, zajednice suvlasnika i suvlasnika

U ovome zakonu definira se, napokon, što je zgrada:

• zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada
• višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana

U odnosu na dosadašnju regulativu, ovaj zakon predlaže obveze i sankcije vlasnicima stanova u jednoj zgradi. Svakako je novitet i formiranje Zajednice suvlasnika. 

Sve o novim pravilima, pratite na #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Ključne promjene:

• definicija minimalnog iznosa pričuve
• obaveza održavanja godišnjeg sastanka i donošenja odluka
• definirane obveze suvlasnika i sankcije ako ih ne poštivaju

PRIČUVA

Ono što je, za početak, iznimno važno svakom suvlasniku je - iznos pričuve. Do sada to niti jednom zakonom nije bilo definirano a da je provedivo u praksi. Sada se predlaže: 

• Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom korisne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u Narodnim novinama.

No, tu postoji NEDOUMICA - o kojoj se etalonskoj vrijednosti radi jer postoje DVIJE etalonske cijene građenja, pa samim time i dva iznosa minimalne pričuve: 

1.  za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji - 993,00 eura po m² korisne površine stana.
• minimalna pričuva - 0,45 eura/m2
2. za primjenu u drugim propisima - 796,34 eura po m² korisne površine stana
• minimalna pričuva - 0,36 eura/m2 

Na predstavljanju novoga Zakona u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine 21. veljače 2024. godine, dodatno je pojašnjeno koja etalonska cijena građenja se uzima u obzir. Ne uzima se cijena koja vrijedi za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, nego za primjenu u drugim propisima. To konkretno znači da se, na temelju ovoga prijedloga zakona i trenutnog iznosa etalonske cijene građenja, minimalni iznos pričuve izračunava:

(0,54 % x 796,34 eura) / 12 = 0,36 eura

Prijedlog zakona definira - Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjem programu održavanja i upravljanja zgradom za pokriće troškova

• redovitog održavanja
• hitnih popravaka
• nužnih popravaka
• osiguranja zgrade
• naknade za rad upravitelju zgrade 
• nabave alata za čišćenje i održavanje
• kao i sitnog potrošnog materijala
• otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka te
• odvjetničkih troškova zastupanja

Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje gore navedenih troškova.

Uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve definira se Međuvlasničkim ugovorom.

SASTANAK SUVLASNIKA

Suvlasnici zgrade, odnosno zajednice suvlasnika dužni su JEDNOM godišnje održati SASTANAK SUVLASNIKA na kojem će donositi odluke:

• natpolovičnom većinom - (većina suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50 ukupne površine ili dijela zgrade), i to:
• izboru i promjeni predstavnika suvlasnika kao i vijeća suvlasnika
• izboru i promjeni upravitelja zgrade
• godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade
• višegodišnjem programu održavanja zgrade
• godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
• osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade
• visini pričuve
• obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode
• energetskoj obnovi zgrade, ugradnji sustava na obnovljive izvore energije, postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila
• obnovi fasade
• ugradnji dizala u zgradu
• poboljšicama i uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti
• načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade
• kućnom redu
• uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade
• pravnom zastupanju
• drugim pitanjima vezanim uz upravljanje zgradom o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja
• kvalificiranom većinom - većina suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 posto ukupne površine ili dijela zgrade:
• o promjeni namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio zgrade
• o poslovima Investicijskog održavanja

Ako se zbog veličine zgrade ili iz drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluka, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik će za donošenje odluke pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži uz dokaz identiteta ili s elektroničkim potpisom.

OBVEZE SUVLASNIKA

Prijedlog novog Zakona definirao je obveze suvlasnika, a one su:

• ponašati se u skladu sa zakonom i međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika
• omogućavati upravljanje i održavanje zgrade
• održavati svoj posebni dio zgrade
• obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvu posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
• obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene. Promjena broja korisnika na manje se ne evidentira ako će biti kraća od tri mjeseca bez prekida
• obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
• obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
• dozvoliti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja oštećenja ili kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika
• osigurati nesmetani pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji
• obavijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi
• obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj adresi prebivanja ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik

Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.

Ako suvlasnik nanese štetu ili umanji svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika iste je obvezan otkloniti ili podmiriti troškove popravka, sukladno propisima koji uređuju obvezne odnose.

Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje.

U slučaju da je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili poboljšicu zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, on je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.

U slučaju da suvlasnik onemogućava mirno održavanje kućnih sastanaka, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i efikasnog upravljanja zgradom. Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojim prisustvom omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira i da se sastanak suvlasnika održi.

SANKCIJE

Po prvi puta, propisuju se i sankcije suvlasnicima, a one su:

Novčanom kaznom u iznosu od 400,00 do 5.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika.

Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako:

• na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa 
• na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje i grijanje odnosno antenske sustave

Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 2.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji ne osiguraju zgradu.

Kazne će propisivati Komunalni redar koji ima pravo i obvezu rješenjem ili na drugi propisani način narediti fizičkim i pravnim osobama mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane ovim Zakonom. Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.

Sve navedeno trebalo bi stupiti na snagu osmog dana od objave Zakona u Narodnim novinama, osim onih odredbi koje se tiču Zajednice suvlasnika koje stupaju na snagu 1. siječnja 2025. godine. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.