Objašnjenje novih pravila u zgradama - OIB zgrade, pravna osobnost, Registar zajednica suvlasnika

Tko treba upravitelja

Što se tiče samog upravljanja zgradom, Zakonom je propisano da je za upis u Registar zajednice suvlasnika potrebno imati više od četiri posebna stambena prostora, no i zgrade s manjim brojem moći se upisati i dobiti OIB.

Bez obzira na činjenicu da im upravitelj nije zakonski određen, uvijek ga je dobro imati, kao i skupljanje pričuve radi štednje i normalnog održavanja zgrade.

OIB zgrade - pravna osobnost - Registar zajednica suvlasnika

Prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, svaka stambena zgrada dobit će svoj jedinstveni OIB i steći status Zajednice suvlasnika. Unos podataka u centralni Registar zajednica suvlasnika obavljat će upravitelji zgrada, na temelju važećih međuvlasničkih ugovora (MVU).

U članku 8. Zakona govori se o pravnoj osobnosti zgrade, odnosno zajednice suvlasnika. 

Registar zajednica suvlasnika predstavlja javnu elektroničku evidenciju koja sadrži sve relevantne podatke o zgradama i njihovim suvlasnicima. Njegovo vođenje bit će u nadležnosti Državne geodetske uprave, a upravitelji su obvezni, u roku od šest mjeseci od uspostave Registra, podnijeti zahtjev za upis svake zgrade.

Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednice suvlasnika

Unos u registar obavljat će upravitelji za što će dobiti posebna ovlaštenja i unosit će podatke o svakoj zgradi. Za to će im trebati i pomoć prije svega predstavnika suvlasnika i drugih suvlasnika. Naime, trebat će se popunjavati i shematski prikaz zgrade što često zna biti teško jer na mnogim stanovima nisu ni napisani vlasnici ni druge oznake.

U članku 9. Zakona govori se o Registru zajednice suvlasnika.

Unos velike količina zgrada u sustav u tako kratkom vremenu predstavlja izazov jer je interes da se u Registar uvedu zaista točni podaci da bi sve bilo povezano kako treba. Tako ćemo saznati i tko je stvarni vlasnik prostora što će nam pomoći i kroz sustav obveznika plaćanja pričuve koja će se moći ispravno slati vlasniku na račun.

Vlasnik vs. obveznik

Pojavilo se i pitanje što je točno vlasnik posebnog dijela, a tko obveznik plaćanja pričuve. Imamo mnogo suvlasnika za koje se ne zna gdje su ili su preminuli, a stan koriste osobe koje žele plaćati pričuvu ili su to suvlasnici koji su izbjegli u inozemstvo i do njih se ne može doći. Upravitelji često ne mogu "pohvatati" kada je netko prestao biti vlasnik nekog prostora, a netko drugi postao. Posebno kada je riječ o prijenosu vlasništva s tvrtke na tvrtku koje se gase ili kada zgrade nisu upisane u zemljišne knjige i jednostavno im nestaje pravni slijed.

Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada

Tu je i problem kod darovanja stana kada se i takva promjena ne evidentira. Stoga postoji mogućnost da će obveznik plaćanja pričuve kod preminulih vlasnika i kod vlasnika koji nisu upisani u zemljišne knjige biti druga osoba jer će sustav Registra zajednice suvlasnika biti povezan s Registrom zemljišnih knjiga odnosno ZIS sustavom.

Dodjela OIB-a

U Registar će se upisivati svaka zgrada odnosno svaka Zajednica suvlasnika koja ima zaključen međuvlasnički ugovor. Drugim riječima, međuvlasnički ugovor čini temelj za dodjelu OIB-a. Na primjer, ako zgrada s pet ulaza ima jedan zajednički međuvlasnički ugovor, cijela zgrada bit će upisana kao jedna Zajednica suvlasnika (npr. "Zajednica suvlasnika Marka Markića 1, 5, 9") i dobit će jedan jedinstveni OIB. 

S druge strane, ako svaki ulaz ima zaseban međuvlasnički ugovor, tada će svaki od njih biti upisan kao zasebna Zajednica suvlasnika, s vlastitim OIB-om. Zakon jasno definira da je Zajednica suvlasnika pravna osoba, a u njezino ime pravno djeluje predstavnik suvlasnika. Stoga je ključno da svaka zajednica ima imenovanog predstavnika.

NAPOMENA
Registar zajednica suvlasnika još nije uspostavljen! Krajem travnja završilo je javno savjetovanje, krajem svibnja se očekuje izvješće sa savjetovanja. Kada će ministar objaviti konačnu verziju pravilnika, nije poznato.

Dodjelom OIB-a Zajednici suvlasnika otvara se i mogućnost otvaranja zasebnog računa u banci. Iako su tehnički detalji još predmet rasprava, OIB će služiti kao poseban porezni broj zajednice. Time se ukida praksa korištenja OIB-a predstavnika suvlasnika ili upravitelja.

Očekuje se da će se i provedbe ovršnih postupaka, koje su se dosad vodili individualno, u ime suvlasnika kao ovrhovoditelja, ubuduće voditi preko OIB-a Zajednice suvlasnika.

PROČITAJTE VIŠE
Zgrade dobivaju OIB, a predstavnici nove ovlasti: Sve što trebate znati o Zakonu koji mijenja upravljanje!  
Obveze suvlasnika i predstavnika suvlasnika prema novom Zakonu: Što se (ni)je promijenilo?
Prijedlog pravilnika o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednice suvlasnika

Razdvajanje suvlasničkih zajednica 

U praksi je česta situacija da stambene zgrade imaju više ulaza, što otvara mogućnost za specifične izazove u organizaciji i upravljanju zajednicama suvlasnika.

Kada se inicira izdvajanje jednog ili više ulaza iz postojeće zajednice, trenutačno se zahtijeva natpolovična suglasnost svih suvlasnika unutar cijele zajednice. Iako Zakon o upravljanju i održavanju zgrada predviđa da je za takvo izdvajanje dovoljna natpolovična većina samo onih suvlasnika koji žele istupiti, u praksi se i dalje često traži šira suglasnost, cijele zajednice.

Takav pristup donekle je razumljiv, s obzirom na to da mnoge zgrade imaju zajedničke ugovorne obveze, primjerice u vezi izvođenja radova, zaduženja ili podignutih kredita. Izdvajanje jednog dijela zgrade može imati značajan utjecaj na financijske i pravne odnose cijele zajednice, što dodatno komplicira postupak razdvajanja. 

PROČITAJTE VIŠE
OBJAŠNJENJE odredbi Zakona o upravljanju i održavanju zgrada
JEDNA ZGRADA VIŠE ULAZA - Kako svaki ulaz može imati svog predstavnika i upravitelja - DOSADAŠNJA PRAKSA

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se od 25 do 36 minute.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET