PANORAMSKO DIZALO - Pravila igre dogradnje dizala na zgradu

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Problematika ugradnje dizala u postojeće višestambene zgrade nije jednostavna. Posljednje analize pokazuju da oko 16.000 stubišta u Hrvatskoj ima mogućnost i potrebu ugraditi dizalo (jer imaju četiri i više etaža), a oko 10.500 stubišta želi ugraditi dizalo. 

No, unatoč interesu suvlasnika, problem ugradnje dizala prvenstveno je financijski, o čemu se nedavno govorilo na okruglom stolu u sklopu 2. znanstveno - tehničke međunarodne konferencije Udruženja proizvođača dizala Središnje i Jugoistočne Europe SEELift2022. 

Ipak, mnoge zgrade nemaju mogućnost ugradnje dizala unutar građevine, nego bi to dizalo izgradili 'na fasadi', odnosno to bi dizalo bilo panoramsko. Do sada, do posljednjih izmjena Zakona o prostornom uređenju, za takav poduhvat bila je potrebna silna dokumentacija i dozvole, prvenstveno građevinska dozvola.

A jedan od problema, odnosno zapreka, bila je i činjenica da je takvo dizalo ulazilo u izračun bruto površine zgrade. Zbog toga zgrade de facto nisu mogle izgraditi takvo dizalo jer ne bi mogle dobiti dozvolu zbog povećanja gabarita zgrade. 

Na spomenutom okruglom stolu razgovaralo se o problematici panoramskih dizala i rješenjima koja su napravljena. 

Za dogradnju dizala na postojeće zgrade, ta površina koju dizala zauzimaju na parcelama zgrada ne uračunava se u iskoristivost parcele. Neovisno o tome je li to moguće temeljem prostornog plana, ugradnja dizala ne uzlazi u izračun. To su velike olakšice u dogradnjama dizala. 

Odredbe Zakona o prostornom uređenju:

Članak 3.

• građevinska (bruto) površina zgrade je zbroj površina mjerenih u razini podova svih dijelova (etaža) zgrade (Po, S, Pr, K, Pk) određenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama, osim površine vanjskog dizala koje se dograđuje na postojeću zgradu, a koja se izračunava na način propisan ovim Zakonom i propisom donesenim na temelju ovoga Zakona

Članak 122. 

• (5) Iznimno od stavaka 1. i 4. ovoga članka omogućava se dogradnja vanjskog dizala na postojeću zgradu neovisno o odredbama prostornog plana

Na spomenutom okruglom stopu, o temi panoramskih dizala govorili su:

• mr.sc. Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine
• Azra Sarić, Gradski ured za obnovu, izgradnju, prostorno uređenje, graditeljstvo, komunalne poslove i promet Grada Zagreba

Sarić je kazala kako treba razlikovati dvije situacije.

Prva - Kada se gradi panoramsko dizalo na čestici zgrade. Zakon o prostornom uređenju kaže da se takav poduhvat ne uračunava u izgrađenost zgrade i ne mora biti u skladu sa smjernicama koje je dao prostorni plan nekoga grada. I mogu se koristiti mogućnosti koje proizlaze iz Pravilnika o jednostavnim građevinama, dakle, ne treba građevinska dozvola.

No, postoji druga situacija gdje je zgrada izgrađena u kompletnome gabaritu čestice. Naime, izgradnjom panoramskog lifta na takvoj zgradi pojavljuje se drugi problem nakon financija, a to su imovinsko pravna pitanja koja se više ne mogu rješavati temeljem Pravilnika o jednostavnim građevinama odnosno samo na temelju glavnoga projekta.

U nekim situacijama je, slijedom toga, potrebna lokacijska dozvola pa čak i građevinska dozvola kako bi se ti problemi riješili.

Sarić je objasnila da je za ishođenje građevinske dozvole potreban je određeni pravni interes.

- Ako susjedna parcela vaša i vi meni date suglasnost, lako se riješi građevinska dozvola. Da bi do kraja riješili naše imovinske odnose, napišemo ugovor o služnosti, oboje potpišemo ugovor i relativno jednostavno riješimo tu priču. Međutim, postoje situacije gdje jedan ne želi služnost nego želi kupiti dio parcele. To su situacije u kojima treba provesti parcelizaciju i mora se tražiti lokacijska dozvola. Nažalost, tako je zakon posložen. Tu će se često na terenu 'pojaviti' jedinica lokalne samouprave kao vlasnik javnog prostora ili Republika Hrvatska kao vlasnik gdje će u takvim procedurama morati pokazati znatan interes ili JLRS-a ili države ili trećeg tijela, kao što su Hrvatske vode, Hrvatske željeznice i tako dalje - rekla je Sarić. 

Uhlir je napomenuo da kada govorimo o vlasništvu, onda smo u delikatnome području i svako pojednostavljenje ne bi bilo dobro.

- To treba uzeti sa rezervom, to su pojedinačni slučajevi. Uglavnom, zgrade imaju svoja zemljišta, dvorišta, a daleko od toga je postavljati dizala na javnoj površini jer bi bilo vrlo neugodno kada bi svatko radio što bi htio bez da skupi sve potrebne suglasnosti i dokumentaciju. Dobili bi nakarade u prostoru. Moramo paziti na prostor, moramo paziti na suvlasničke odnose. A ono što je moguće realizirati, a to su situacije izgradnje dizala unutar same zgrade ili na parcelama i dvorištima zgrada, to je većina slučajeva. Tu ne bi trebalo previše pojednostavljivati - rekao je Uhlir. 

Svakako, ako postoji ideja i želja za ugradnjom dizala, a to nije moguće unutar zgrade, nego se dizalo mora dograditi na zgradu, koraci su:

1. Dogovor suvlasnika
2. Angažirati projektanta 
3. Donošenje odluke suvlasnika o dogradnji dizala
4. Provjera s nadležnim gradskim uredom o prostornim mogućnostima dogradnje (javni prostor....)
5. Prikupljanje potrebne papirologije 
6. Donošenje odluke o financiranju dogradnje dizala (kredit, samostalno,...)
7. Dogradnja dizala
8. Izvještaj inženjera, projektanta... 

NAPOMENE

• S obzirom na trenutne zakonske odredbe, potrebno je paziti kojom većinom suvlasničkih udjela se donosi odluka. Naime, ugradnja ili dogradnja dizala se smatraju poboljšicom za što je potrebna suglasnost svih suvlasnika. Ako u zgradi živi osoba s invaliditetom, onda je potrebna natpolovična većina suvlasničkih udjela.
• Nadalje, temeljem onoga što je do sada poznato, u novome Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada za donošenje udluke o ugradnji dizala bit će potrebna natpolovična većina suvlasničkih udjela. Taj bi zakon trebao biti donesen krajem 2023. ili početkom 2024. godine. 

PROČITAJTE JOŠ:

• UGRADNJA DIZALA - Trenutni problemi i rješenja
• ISKUSTVO UPRAVITELJA - Kako ugraditi dizalo u postojeću stambenu zgradu
• Imate dizalo u zgradi? Ovo su pravila održavanja
• DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka
• Što je sve obavezno osigurati u stambenoj zgradi
• Mnogi žele u svoje zgrade ugraditi dizalo, no to je jako kompliciran postupak

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.