Podstanari 'iz pakla' - Što učiniti kad najmoprimac naruši vaša prava

Ima li vaš ugovor pravnu snagu?

Prvi i najvažniji savjet - uvijek sklopite Ugovor o najmu. U protivnom, bez jasnih pravnih osnova, bit će vam izuzetno teško regulirati bilo kakve probleme s podstanarima. Ako ste već u ovoj situaciji, ali nemate formalni ugovor, suočit ćete se s izazovima vezanim uz provedbu vaših prava. U slučaju da imate ugovor, sljedeći korak je razumjeti prava i obveze obje strane.

Kada najmodavac može otkazati ugovor?

Prema Zakonu o najmu stanova, postoji nekoliko specifičnih razloga zbog kojih najmodavac može raskinuti Ugovor o najmu. Evo ključnih razloga koji se obično pojavljuju u konfliktima između najmodavaca i podstanara:

• neplaćanje najamnine i drugih troškova: ako najmoprimac ne plati najamninu ili druge ugovorene troškove u predviđenom roku
• podnajam bez dopuštenja: ako najmoprimac bez pristanka najmodavca daje stan ili njegov dio u podnajam
• omogućavanje smetnji ili narušavanje mira: ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju susjede ili narušavaju kućni red
• nezakonito korištenje stana: ako osoba koja nije navedena u ugovoru koristi stan dulje od 30 dana bez pristanka najmodavca
• oštećenje imovine: ako se nanese šteta zajedničkim prostorijama i uređajima zgrade, a šteta nije otklonjena u roku od 30 dana.

Obavezni postupak prije otkaza ugovora

Zakon zahtijeva da najmodavac pismeno opomene najmoprimca i da mu da rok od 30 dana da ispravi prekršaj ili izbjegne daljnje narušavanje uvjeta ugovora. Ovisno o ozbiljnosti problema, ako najmoprimac ne poduzme nikakve mjere, najmodavac može raskinuti ugovor. Ipak, najmodavac je dužan dati jasne upute i obrazloženje raskida, a najraniji rok za iseljenje obično iznosi 15 dana.

Kada je otkaz bez opomene moguć?

Iznimno, najmodavac može otkazati ugovor bez prethodne opomene ako se najmoprimac više od dva puta ponaša suprotno uvjetima Ugovora ili Zakonu. U tom slučaju, otkazni rok je tri mjeseca i počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca nakon primitka otkaza.

Ako najmodavac planira useliti u stan, ili ga dodijeliti članovima obitelji (poput roditelja ili djece), može raskinuti ugovor s najmanje šest mjeseci otkaznog roka, ali samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan.

Što učiniti ako podstanar ne želi napustiti stan?

Ovdje nastaje najveći problem. Ako podstanar odbije napustiti stan nakon isteka otkaznog roka, zakon predviđa tužbu za iseljenje. Ova tužba mora biti podnesena nadležnom sudu, koji će pokrenuti postupak kao hitnu tužbu. Iako postupak može trajati neko vrijeme, Zakon štiti prava najmodavca da vrati svoju imovinu.

Savjeti za sprječavanje problema s podstanarima

Pravilno upravljanje najmom i održavanje dobrih odnosa s podstanarima ključni su za bezbrižno iznajmljivanje. Ako želite spriječiti nastanak problema i zaštititi svoju imovinu, nekoliko preventivnih mjera može vam pomoći da izbjegnete neprijatne situacije.

1. Detaljan i jasan ugovor o najmu

Najvažniji korak u iznajmljivanju stana je sklopiti detaljan i sveobuhvatan Ugovor o najmu. Ovaj dokument mora jasno definirati sve aspekte najma kako bi obje strane bile svjesne svojih obveza i prava. Ugovor ne bi trebao biti samo formalnost - trebao bi biti vaš zaštitni mehanizam u slučaju nesuglasica.

Specifikacija najamnine i troškova

U ugovoru treba biti jasno naveden iznos najamnine, način plaćanja i rokovi. Osim najamnine, definirajte i druge obveze, poput plaćanja režijskih troškova (struja, voda, plin) i održavanja stana.

Prava i obveze obiju strana

U ugovoru bi trebalo biti precizno definirano tko je odgovoran za što u vezi s održavanjem stana. Koje su obveze najmodavca (npr. održavanje zajedničkih prostora, sanacija kvarova) i koje su obveze najmoprimca (npr. održavanje stana, čišćenje, briga o uređajima).

Uvjeti za raskid ugovora

Jasan popis situacija u kojima ugovor može biti raskinut, uključujući neplaćanje, oštećenje imovine ili ometanje susjeda. Preporučljivo je definirati i sankcije za slučaj nepoštovanja uvjeta - na primjer, visinu kazne za kašnjenje s plaćanjem ili obvezu podmirenja štete.

Podnajam i posjete

Ugovor treba jasno navesti uvjete podnajma ili dovođenja drugih osoba u stan. Ako se podstanarevi prijatelji ili članovi obitelji često zadržavaju, to bi moglo narušiti mirno uživanje u stanu ili izazvati druge probleme.

Dobar ugovor ne štiti samo vas kao najmodavca, već također postavlja jasna očekivanja i za podstanara, čime se smanjuje prostor za nesuglasice.

2. Redovita provjera

Iako ne želite biti previše nametljivi, redovite inspekcije stana mogu značajno smanjiti rizik od nastanka problema. Provjeravanje stanja nekretnine i praćenje ponašanja podstanara pomoći će vam da na vrijeme prepoznate potencijalne nepravilnosti ili oštećenja koja bi mogla nastati tijekom najma.

Planirajte posjete unaprijed

U ugovoru trebate definirati učestalost provjera (npr. jednom godišnje ili svakih šest mjeseci), kao i uvjete pod kojima ćete obaviti posjetu. U pravilu, najmanje jedanput godišnje obavite detaljan pregled stana kako biste uočili eventualne nepravilnosti.

Obavijestite podstanara unaprijed

Da biste izbjegli nesuglasice, obavijestite podstanara unaprijed o planiranim posjetama. Preporučljivo je da imate prethodni dogovor o vremenu posjete, uz poštovanje privatnosti podstanara. Ova praksa također stvara osjećaj odgovornosti podstanara prema imovini.

Provjerite stanje stana i uređaja

Posjeta stanu ne bi trebala biti samo formalan postupak. Iskoristite priliku da provjerite kako je stan održavan, rade li svi uređaji ispravno i je li došlo do oštećenja. Ako podstanar ne održava stan, to će biti prilika da mu ukažete na odgovornost za daljnje održavanje prostora.

Radite zapisnik i fotografirajte

Ako tijekom provjere primijetite bilo kakve nepravilnosti ili oštećenja, obavezno zabilježite sve u zapisnicima i obavijestite podstanara. To će vam pomoći da imate dokumentirane sve promjene, što će biti korisno ako dođe do nesuglasica kasnije.

3. Jasan i otvoren kontakt s podstanarom

Jedan od ključnih faktora koji mogu spriječiti velike probleme s podstanarima je otvorena komunikacija. Vrlo je važno da budete dostupni za podstanara, ali i da od njega zahtijevate redovitu povratnu informaciju o stanju stana i mogućim problemima.

Redovita komunikacija

Držite se dogovorenog načina komunikacije, bilo putem e-maila, telefona ili osobnih sastanaka. Ako nešto ne funkcionira s najmom (kao što su kašnjenja u plaćanju ili oštećenje stana), obavijestite podstanara čim prije. Rano prepoznavanje problema može pomoći da se oni ne pogoršaju.

Postavite jasna pravila

Čak i ako je ugovor detaljan, pobrinite se da podstanar bude svjestan što se od njega točno očekuje. Jasno izrazite svoja očekivanja u vezi održavanja stana, susjedskih odnosa, i bilo kakvih promjena koje biste željeli vidjeti.

Brzo reagiranje na pritužbe

Ako podstanar ima bilo kakvih pritužbi, na primjer, o kvarovima u stanu ili susjedima - budite spremni reagirati brzo. Pokažite da ste odgovorni i brinete se za dobrobit podstanara, čime ćete potaknuti pozitivan odnos.

Pozitivni poticaji

Razmislite o načinu kako potaknuti dobre navike podstanara. Na primjer, možete ponuditi mali popust na najamninu za podstanare koji redovito plaćaju i održavaju stan u dobrom stanju. Ovaj pristup može stvoriti odnos međusobnog povjerenja i dugoročne suradnje.
 
Implementiranjem ovih preventivnih mjera, smanjit ćete rizik od budućih problema s podstanarima i stvoriti sigurno okruženje za obje strane. Jasni uvjeti, redovita provjera stana i stalna komunikacija ključ su za uspješno iznajmljivanje, čime ćete osigurati da se potencijalni problemi prepoznaju i rješavaju na vrijeme.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA