POREZ NA NEKRETNINE - tko, kada i kako MORA prijaviti svoju nekretninu Poreznoj upravi

NAPOMINJEMO odmah na početku - ne moraju svi građani koji imaju nekretninu poslati Zahtjev nadležnoj Poreznoj upravi. Prijavu podataka bitnih za oporezivanje NISU DUŽNI podnijeti vlasnici:

• za nekretnine za koje se plaća komunalna naknada 
  • npr. vlasnik ste stana u kojem imate prebivalište i živite (i ne plaćate porez na nekretnine)
• za nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu ili zakupu koji je prijavljen Poreznoj upravi

TKO JE DUŽAN POSLATI PRIJAVU

Podatke koje porezni obveznik treba dostaviti nadležnomu poreznom tijelu do 31. ožujka za koju se utvrđuje porez na nekretnine jesu:

• promjena obračunske površine nekretnine
• promjena namjene nekretnine
• dokaz o iznajmljivanju nekretnine na temelju ugovora o najmu ili zakupu koji nije prijavljen Poreznoj upravi radi plaćanja poreza na dohodak od imovine (najmodavac ili zakupodavac pravna osoba)
• dokaze koji utječu na ostvarivanje uvjeta za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine, a koji nisu poznati poreznom tijelu:
  • kada je onemogućena stambena namjena nekretnine (npr., nekretnina je bez infrastrukture, bez krova, narušene statike i slično)
  • kada se nekretnina ne može koristiti zbog prirodnih nepogoda
  • javne namjene i nekretnine namijenjene institucionalnom smještaju osoba
  • koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci
  • preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

Iz Porezne uprave su nam naveli da "osoba koja je vlasnik nekretnine u kojoj živi, pri čemu ima prijavljeno prebivalište, ništa ne mora prijavljivati Poreznoj upravi jer je nekretnina oslobođena od plaćanja poreza na nekretnine".  

- U predmetnom slučaju, navedeni podaci su poznati poreznom tijelu i osoba ne treba ništa prijavljivati vezano za oslobođenje - kažu nam iz Porezne uprave. Na pitanje što napraviti u slučaju da u vlasničkom listu piše jedna kvadratura a u naravi je druga, iz Porezne uprave istuču da se kvadratura utvrđuje u skladu s propisom kojim se uređuju uvjeti i mjerila za izračun zaštićene najamnine te je to podatak koji se upisuje u evidenciju komunalne naknade, a koju će razmjenom podataka preuzimati nadležno porezno tijelo od nadležne jedinice lokalne samouprave.

- Također, komunalni redari imaju pravo provjere stvarnog stanja nekretnine te lokalne jedinice imaju pravo naplatiti iznos komunalne naknade za stvarnu kvadraturu nekretnine od dana njena korištenja - kažu iz Porezne uprave. 

Postupak utvrđivanja poreza na nekretnine provodit će se na temelju podataka koje će prikupiti porezno tijelo ili koje će razmijeniti s drugim evidencijama koje vode podatke potrebne za utvrđivanje poreza. Stoga, obveza prijave podataka bitnih za oporezivanje je tek iznimka i to u slučaju potrebe da se dostave podaci o kojima porezno tijelo nema saznanja.

KAZNE

Kazne za osobu koja ne dostavi podatke za utvrđivanje poreza na nekretnine su od 1.000 do 6.630 eura, pri čemu iz Porezne uprave napominju da se to odnosi i na prijavu promjene podataka bitnih za utvrđivanje obveze plaćanja poreza na nekretnine. 

NEPRIJAVLJENI PODSTANARI

U svim dosadašnjim objavama vezanim za ovu temu, ne spominju se slučajevi kada vlasnik iznajmljuje svoj stan (drugu nekretninu koju ima) a da za taj najam nema ugovor o najmu niti ga je dostavio nadležnoj ispostavi Porezne uprave (a svi smo svjesni da takvi slučajevi nisu rijetki). Inače, na temelju Zakona o najmu svaka fizička osoba koja iznajmljuje svoj stan, a nema ugovor o najmu koji je poslala nadležnoj ispostavi PU-a, može biti kažnjena od 132,72 do 663,61 eura (1.000 do 5.000 kuna, u zakonu još stoje kune, op.ur.). 

Ako ilegalno iznajmljujete stan, vjerojatno ćete početi razmišljati o tome što vam se više isplati - nastaviti ilegalno iznajmljivati, ali prijaviti nekog člana obitelji ili se snaći na neki drugi način ili samo reći da je nekretnina prazna i plaćati porez na nekretninu ili nešto treće. Radije nemojte.

Da, činjenica jest da ako iznajmljujete stan i ako ste ugovor o najmu dostavili nadležnoj ispostavi Porezne uprave, da je riječ, u pravilu, o iznosu poreza od jedne mjesečne najamnine unutar jedne godine. I to nije mali iznos. No, ne plaćate porez na nekretnine i ne morate brinuti da će vam "Porezna pokucati na vrata".  

Usporedite razine poreza na nekretnine u RH 

ŠTO JE NEKRETNINA 

Nekretnina je svaka stambena zgrada ili stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan te svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju. Radi dokazivanja da se radi o nekretnini koja služi za stalno stanovanje, porezni obveznik je dužan na poziv poreznog tijela dokazati činjenicu stalnog stanovanja, pri čemu se činjenica stalnog stanovanja ne smatra s dokazanom prijavom prebivališta na nekretnini.

Porezno tijelo je ovlašteno prikupljati podatke potrebne za dokazivanje činjenice stalnog stanovanja od drugih osoba koje raspolažu tim podacima, a osobito od osoba koje raspolažu s podacima o korištenju dijelova infrastrukture.  ​

Nekretninom se ne smatraju gospodarstvene zgrade koje služe samo za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora te nekretnine za koje se prema odluci o komunalnoj naknadi određuje koeficijent namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor.​

Porez na nekretnine plaća se godišnje od 0,60 do 8,00 eura/m² korisne površine nekretnine, a visinu poreza po četvornom metru propisuje općina ili grad svojom odlukom. 

Iz Porezne uprave naglašavaju da u općinama i gradovima koji dosad nisu imali porez na kuće za odmor i ne donesu odluku o visini poreza na nekretnine porez na nekretnine iznosi 0,60 eura po metru četvornom.

Isto tako, u gradovima odnosno općinama koji su u 2024. imali odluku o visini poreza na kuće za odmor, a ne donesu odluku o porezu na nekretnine​, porez na nekretnine istog je iznosa kao dotadašnji porez na kuće za odmor.​

Porez na nekretnine NE PLAĆA SE na nekretnine:

• koje​​ služe za stalno stanovanje ​​​(porezni obveznik na poziv poreznog tijela dokazuje činjenicu stalnog stanovanja)
• koje se iznajmlj​​uju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje (najmanje 10 mjeseci)
• javne namjene i ​nekretnine namijenjene institucionalnom smještaju osoba
• koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci
• preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci
• koje uslijed proglašenja prirodnih nepogoda u određenom poreznom razdoblju nisu podobne kao stambe​​ni prostor
• u ostalim slučajevima kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je onemogućena stambena namjena nekr​​etnine
• u vla​​sništvu jed​inica lokalne samouprave koje se nalaze isključivo na teritoriju te jedinice lokalne samouprave
• koje doma​​ćinu određenom prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost služe za stalno stanovanje.​

PRIJAVA POREZNOJ UPRAVI

Na internetskim stranicama Porezne uprave piše da zbog lakšeg prepoznavanja koje podatke građani i poduzetnici moraju dostaviti nadležnom poreznom tijelu za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine, a u svrhu prijave podataka bitnih za oporezivanje odnosno prijave podataka u svrhu oslobođenja od plaćanja poreza na nekretnine dostupan je unificirani ​obrazac zahtjeva za građane​.

ZAHTJEV ZA GRAĐANE

Predmetni zahtjev podnosi se u Poreznu upravu ili drugo nadležno porezno tijelo za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez na nekretnine i to prema mjestu gdje se nekretnina nalazi (upravnom tijelu jedinice lokalne samouprave ili ispostavi Porezne uprave). Ako je Porezna uprava određena kao nadležno porezno tijelo obrazac zahtjeva se može od 24. veljače 2025. godine popuniti putem ePorezne. 

ZAHTJEV ZA PODUZETNIKE

Obveznik poreza na nekretnine​​ dužan je u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na nekretnine platiti poreznu obvezu.​

Najčešća PITANJA I ODGOVORI (klikni)

Vlasnik sam jednog stana u kojem stalno stanujem. Plaćam li porez na nekretnine na svoj stan u kojem stalno stanujem?

Za nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine.

Vlasnik sam nekretnine u kojoj stvarno živim. Imam prijavljeno prebivalište u toj nekretnini, uplatnice za komunalnu naknadu dolaze na moje ime, kao i računi za energiju i komunalne usluge. Trebam li podnositi prijavu za porez na nekretnine?

U navedenom slučaju vlasnik nekretnine ne treba prijavljivati podatke jer, prema opisanome, porezno tijelo ima sve potrebne podatke prema kojima će utvrditi da se nekretnina koristi za stalno stanovanje. Također, u ovom slučaju, primjenjuje se o oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine jer se radi o nekretnini koja služi za stalno stanovanje.  

Podstanar sam u stanu, uredno sam sklopio ugovor o najmu sa stanodavcem i podmirujem sve svoje obveze. Može li stanodavac prenijeti obvezu plaćanja poreza na nekretnine na mene?

Za nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine. Jedan je od dokaza stalnog stanovanja u nekretnini i sklopljen ugovor o najmu koji mora biti prijavljen Poreznoj upravi. U tom slučaju ni vlasnik stana nije u obvezi plaćanja poreza na nekretnine te tada nije ni moguće prenijeti obvezu plaćanja poreza na nekretnine na najmoprimatelja.

Vlasnik sam dvaju stanova, u jednom živim ja, a u drugom moje punoljetno dijete. Jesam li obveznik plaćanja poreza na nekretnine za stan koji mojemu punoljetnom djetetu služi za stalno stanovanje?

Na nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine. To znači da se od oporezivanja oslobađaju nekretnine koje služe za stalno stanovanje, u ovom slučaju djetetu. No ako bi drugi stan služio za stalno stanovanje nekoj fizičkoj osobi – najmoprimcu, potrebno je imati sklopljen ugovor o najmu (na rok od najmanje 10 mjeseci) koji mora biti prijavljen Poreznoj upravi. Tada se za ovaj drugi stan koji bi služio za stalno stanovanje drugoj fizičkoj osobi – najmoprimcu – ne bi plaćao porez na nekretnine.

Mali sam iznajmljivač i u nekretnini u kojoj živim iznajmljujem preostala dva kata kuće turistima. Što to za mene znači nakon što se uvede porez na nekretnine?

Ako se nekretnina koristi za stalno stanovanje ili je u dugoročnom najmu, tada se ne plaća porez na nekretnine. Ako se nekretnina koristi kratkoročno, primjerice za najam turistima, onda se plaća porez na nekretnine u visini koju odredi općina odnosno grad. Međutim, od plaćanja poreza na nekretnine izuzete su nekretnine koje domaćinu, određenomu prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost, služe za stalno stanovanje. U navedenom slučaju to bi značilo da domaćin u nekretnini u kojoj živi, dok njezin preostali dio iznajmljuje, za tu nekretninu u cijelosti ne plaća porez na nekretnine.

Vlasnik sam nekretnine u kojoj ne živim, nego je iznajmljujem turistima tijekom cijele godine. Za to plaćam porez na dohodak s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja. Hoću li sada morati plaćati porez na nekretnine?

Dosad je također postojala obveza oporezivanja dohotka s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja kao i imovinski porez u obliku poreza na kuće za odmor. Oporezivanje dohotka s osnova iznajmljivanja i poreza na nekretnine u ovom se dijelu ne mijenja. Porez na nekretnine i porez na dohodak koji plaćaju iznajmljivači porezni su oblici koji se utvrđuju neovisno jedan o drugome jer se radi o porezima koji se utvrđuju s različitih osnova (osnova vlasništva i korištenja i osnova obavljanja djelatnosti), odnosno na temelju dvaju različitih zakona.

Porezna uprava na nepromijenjen način tumači i provodi zakonske odredbe od uvođenja ovih poreznih oblika – poreza na kuće za odmor i sada poreza na nekretnine. Naime, skrećemo pozornost na izmjene Zakona iz 2023. godine, u kojima je, radi jasnijeg tumačenja Zakona, posebno propisana odredba kojom je uređeno da se porez na dohodak od iznajmljivanja plaća neovisno o obvezi plaćanja poreza na kuće za odmor, a u vezi s istom nekretninom. To se nadalje primjenjuje i u ovim izmjenama Zakona.

Iznajmljujem svoj drugi stan osobi koja je u njemu već nekoliko godina. Što je s mojom obvezom plaćanja poreza na nekretnine?

Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje su u dugoročnom najmu, odnosno koje su iznajmljene najmanje deset mjeseci u određenome poreznom razdoblju. Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi.

Imam stan u kojemu živim s obitelji, vikendicu na moru te naslijeđenu obiteljsku kuću na selu. Dosad nisam bio obveznik poreza na kuće za odmor za navedene nekretnine koje posjedujem. Hoću li sada morati plaćati porez na nekretnine?

Dosad je gradovima odnosno općinama bilo omogućeno da pravnim i fizičkim osobama, vlasnicima kuća za odmor koje se nalaze na njihovu području, propišu obvezu plaćanja poreza na kuće za odmor. Postoje općine i gradovi koji dosad nisu donijeli odluku o porezu na kuće za odmor. Od 1. siječnja 2025. godine porez na nekretnine postaje obvezan za sve stambene nekretnine, pa tako i za nekretnine iz upita, ako ne ostvaruju uvjete za oslobođenje (nekretnine koje služe stalnom stanovanju). Ako dosad nije bilo poreza na kuće za odmor na području grada odnosno općine, prva će se porezna rješenja za porez na nekretnine donositi prema najnižem iznosuod 0,60 eura po metru četvornom, osim ako grad ili općina svojom odlukom propiše veći iznos.

Naslijedio sam kuću prije pet godina, plaćam komunalnu naknadu, ali nikad nisam dobio rješenje da platim porez na kuću za odmor. Je li moja obveza bila prijaviti tu kuću?

Porezni obveznik dužan je do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez nadležnomu poreznom tijelu (upravnom tijelu grada odnosno općine ili ispostavi Porezne uprave) prijaviti promjenu podataka bitnih za utvrđivanje obveze plaćanja poreza na nekretnine, ali samo podatke koji nisu poznati poreznom tijelu. Porezna tijela, grad odnosno općina na čijem se području nekretnina nalazi i Porezna uprava, za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine dužna su razmjenjivati podatke o nekretnini i poreznom obvezniku. Stoga, ako se za nekretninu plaća komunalna naknada, prijavu podataka nije potrebno izvršiti, osim ako se ostvaruje neko od prava na oslobođenje koja nisu poznata poreznom tijelu.

Posjedujem naslijeđenu derutnu kuću na selu. Hoće li ona biti oporezovana porezom na nekretnine s obzirom na to da je stambena namjena u njoj onemogućena?

Kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je onemogućena stambena namjena, koja se utvrđuje na temelju postojanja infrastrukture, ili opreme, ili uređaja koji zamjenjuju priključak na infrastrukturu, neće se plaćati porez na nekretnine. Porezni obveznik mora dokazati da se takva nekretnina ne može stambeno koristiti (npr., nema priključka za vodu, struju, ne postoji krov i slično).

Vlasnik sam kuće za odmor i do sada sam uredno zaprimao rješenja o porezu na kuće za odmor. I dalje koristim tu nekretninu povremeno. Trebam li podnositi prijavu za porez na nekretnine?

U navedenom slučaju ne treba se podnositi prijava podataka, osim ako su nastupile promjene koje nisu prijavljene poreznom tijelu (promjena površine ili namjene kuće, oštećenja zbog kojih je nekretnina neupotrebljiva i sl.)

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA