Izvještaj
Izvor: wayhomestudio / Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
ZAKONSKA OBVEZA

Predstavnici suvlasnika - izvještaj za 2024. godinu

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stupio je na snagu 1. siječnja 2025. godine. Ima puno novina, a jedna od njih je i OBVEZA predstavnika suvlasnika da izradi kratak izvještaj o svome radu. Treba li taj izvještaj izraditi sada za 2024. godinu?

Iako je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada tek stupio na snagu i još se svi na neki način uhodavaju, stiže prva obveza. Iako je Zakon propisao formiranje Zajednice suvlasnika i pripadajućeg registra, kao i registra upravitelja, novu ulogu kućnog reda, brojne (jasnije napisane) zabrane (postavljanje klima uređaja, zatvaranje balkona...), a sve navedeno se još čeka jer nemamo pripadajuće pravilnike, ipak do kraja siječnja može se odraditi prva obveza!

Predstavnici suvlasnika - bilo bi dobro da izradite izvještaj o radu za proteklu 2024. godinu

Naime, Zakon propisuje:

Članak 42. 

(4) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine 

Nigdje nije definirano kako treba izgledati i što treba sadržavati taj izvještaj, a o tome pišemo malo niže u tekstu. 

PREUZMIte PREDLOŽAK IZVJEŠTAJA

Ključno je naglasiti da na temelju novoga Zakona, ako predstavnik suvlasnika ne postupi po navedenoj odredbi, grubo krši svoje obveze!

Članak 44.

(2) Predstavnik suvlasnika koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze dužan je u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan. 

(6) Grubim zanemarivanjem obveza predstavnika suvlasnika smatra se:

7. ako ne izradi izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini i ne dostavi ga suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom.

Ponavljamo još jednom:

 Svi predstavnici suvlasnika koji ne izrade izvještaj o svom radu u protekloj godini, GRUBO ZANEMARUJU SVOJE DUŽNOSTI (stoji u Zakonu). 
To NE ZNAČI da će automatizmom biti sankcionirani!

Upitali smo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine trebaju li predstavnici suvlasnika sada, u siječnju 2025. godine izraditi izvještaj od radu za 2024. godinu ili je to obveza koju će morati napraviti tek iduće godine. Odgovor MPGI-ja je:

"Zakon je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine i svjesni smo kratkoće rokova za prvu godinu primjene. Zato naglašavamo da su ti rokovi instruktivni te da isti za sobom ne povlače prekršajne sankcije.
Međutim, očekuje se da će se ubuduće svi predstavnici suvlasnika pridržavati tih rokova jer su isti ključni za uredno izvršavanje obveza predstavnika suvlasnika".

To znači, da predstavnici suvlasnika, ako ne naprave izvještaj za 2024. godinu neće prekršajno odgovarati. Zapravo, ako to ne naprave niti jedne godine, ne odgovaraju prekršajno. Međutim, suvlasnici u njihovim zgradama mogu pokrenuti postupak utvrđivanja grubog kršenja obveza.   

Utvrđivanje kršenja obveze

Financijsku sankciju (od jedne do 12 mjesečnih naknada koje su primili za svoj rad) mogu dobiti samo predstavnici suvlasnika koji primaju naknadu za svoj rad!

Naime, u ovome slučaju protokol "financijskog sankcioniranja predstavnika" jest: 

  1. Jedna trećina suvlasnika (zbrojeno po "kvadratima" ili udjelima) može uputiti upozorenje predstavniku suvlasnika
  2. U upozorenju treba navesti rok u kojemu predstavnik mora ispraviti svoju grešku
  3. Rok ne smije biti kraći od osam dana
  4. Ako predstavnik ne postupi su skladu s upozorenjem suvlasnici mogu donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze 
  5. Određuju iznos mjesečnih naknada koje je predstavnik suvlasnika dužan uplatiti u zajedničku pričuvu (može se uz navedeno, donijeti odluka o opozivu predstavnika suvlasnika)
  6. Navedenu odluku donosi natpolovična većina suvlasnika (famoznih "51 posto") 

Predstavnici koji NE PRIMAJU naknadu, ne mogu dobiti financijsku sankciju. Međutim, vrijede ista pravila: 

  1. Jedna trećina suvlasnika (zbrojeno po "kvadratima" ili udjelima) može uputiti upozorenje predstavniku suvlasnika
  2. U upozorenju treba navesti rok u kojemu predstavnik mora ispraviti svoju grešku
    Rok ne smije biti kraći od osam dana
  3. Ako predstavnik ne postupi su skladu s upozorenjem suvlasnici mogu donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze 
  4. Suvlasnici mogu donijeti odluku o opozivu predstavnika suvlasnika 
  5. Navedenu odluku donosi natpolovična većina suvlasnika (famoznih "51 posto") 

SAVJET ZGRADOnačelnik.hr-a: 
Izradite izvještaj, stavite ga na oglasnu ploču, izbjegnite neugodnosti i nastavite raditi svoj posao! 

Kako izgleda izvještaj

Zakon nigdje nije propisao kako kratki izvještaj o radu predstavnika suvlasnika mora izgledati niti je propisao što mora sadržavati. Možda jednom bude propisano, no trenutačno nije. Vjerujemo da mnogi ne vode detaljnu evidenciju svoga rada (a oni koji to rade, svaka čast!, op.ur).

Stoga, pokušajte se prisjetiti što ste sve u 2024. godini radili, svega čega se možete sjetiti (ne da biste opravdali svoj rad, nego da ostali suvlasnici znaju što radite ako već ne znaju), napišite to na papir.  

SAVJET ZGRADOnačelnik.hr-a:
U izvještaju NE NAVODITE imena i prezimena suvlasnika
(s obzirom na to da ćete izvještaj staviti na oglasnu ploču).

Veliki radovi u zgradi nisu jedino što se vidi, tu je i puno posla "sa sitnicama". Svakako predlažemo da provjerite što ste pisali u e-mailovima, grupama (WhatsApp, Viber, Facebook i slično).

Predlažemo da u kratkim natuknicama nabrojite svoje aktivnosti, primjerice:

  • hitne intervencije koje ste nadgledali
  • potpisivanje naloga (majstori)
  • majstori koji su vas kontaktirali i radovi koji su se odradili
  • očitanja koja ste napravili (primjerice, ako očitavate glavni vodomjer)
  • slanje promjene broja ukućana u nadležni vodovod (ako zgrada ima samo glavno brojilo)
  • pregled financija, briga o pričuvi, kontaktiranje suvlasnika ako nisu platili pričuvu
  • koordinacija s upraviteljem zgrade po pitanju radova, obnove, nečega...

Pokažite suvlasnicima što ste radili, i možda ne bi bilo loše napisati koje su vaše ideje ili prijedlozi za ovu godinu. Svakako navedite da ćete u 2025. godini raditi na primjeni novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada te implementaciju odredbi toga zakona u vašu zgradu. 

PREUZMIte PREDLOŽAK IZVJEŠTAJA

Sretno! 

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

Predstavništvo Europske komisije u Hrvatskoj

ČLANOVI PROJEKTA

Hrvatska zajednica županija Udruga gradovaUdruga Upravitelj

PRIJATELJI PROJEKTA

E-konzalt HHO Hrvatski helsinški odbor za ljudska prava URBACT

Stanovanje po mjeri by ZGRADOnacelnik.hr