PRIČUVA - Što je to, čemu služi i koji je minimum

Što je pričuva? Članak 28. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada je definira. 

DEFINICIJA PRIČUVE (klikni)

(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.

(2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

(3) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. 

(4) Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova. 

(5) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi od onoga propisanog u stavcima 3. i 4. ovoga članka, i to:

‒ odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinog suvlasnika

‒ suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

(6) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilima iz stavaka 3., 4. i 5. ovoga članka i jesu li valjane odluke suvlasnika donesene prema ovlastima iz stavaka 4. i 5. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

(7) Ako troškovi za zgradu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.

(8) Odredba stavka 4. ovoga članka ne primjenjuje se na poslovne prostorne koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine.

(9) Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.

(10) Sredstva zajedničke pričuve mogu se, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 9. ovoga članka. 

(11) Ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi.

Isto tako, Zakon je u članku 29. propisao i minimalni iznos pričuve te kako se ona plaća. 

MINIMALNI IZNOS PRIČUVE

(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.

(3) Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u „Narodnim novinama“.

(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka. 

(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od propisane stavkom 3. ovoga članka.

Zakon nije brojem definirao minimalni iznos, nego se "vezao" na etalonsku cijenu građenja, koja iznosi 796,34 eura po m² korisne površine stana. To znači da je izračun 796,34 EUR×0,54%/12(mjeseci). 

Minimalni iznos pričuve (trenutačno) iznosi 0,36 EUR po m²

Iznos pričuve određuje se ovisno o potrebama zgrade. Zakonom je propisano da suvlasnici svake godine moraju izglasati godišnji plan upravljanja i na temelju tog plana, upravitelj predlaže iznos pričuve. Suvlasnici taj iznos mogu i ne moraju prihvatiti, sve ovisi o tome što će zaista raditi te godine. Ali, moraju odrediti iznos po metru četvornom i u međuvlasničkom ugovoru se navodi taj iznos. 

Novosti? 

Što je novo po pitanju pričuve, što se iz nje plaća i koji su troškovi prihvatljivi? Načelno se ni oko pričuve ništa previše nije mijenjalo s obzirom na staro stanje. Naime, novi Zakon ugradio je sve međuvlasničke ugovore upravitelja u Hrvatskoj, kao i ugovore o upravljanju u jedan akt, odnosno Zakon. Tako pričuva i dalje služi za namjensko trošenje, uređivanje zajedničkih dijelova zgrade, kao i same zgrade.

Također, i ranije je temeljem odluke suvlasnika pričuva mogla biti korištena i za odvjetnika i odvjetničke troškove u slučaju da je potrebno tužiti izvođača radova ili pak nekog od suvlasnika za kršenje kućnog reda ili isključenje iz suvlasničke zajednice. Za te troškove je ranije bilo predviđeno da se prikupljaju potpisi suvlasnika, a tako će biti i dalje.

Treba spomenuti da upravitelj i dalje ima mogućnost zastupati suvlasnike, no ponekad to ne može, najčešće iz dva razloga. Jedan je previše posla, a drugi da pravnici iz pravne službe Upravitelja ne moraju uvijek biti upoznati s cjelokupnim zakonodavstvom RH te bi za određenu vrstu pravnih poslova više odgovarao vanjski stručnjak .

Suvlasnici tada mogu sami angažirati odvjetnika prema vlastitom izboru ili pak mogu prepustiti upravitelju da slučaj proslijede onoj stručnoj osobi za koju misle da najbolje odgovara.  

Trošak bilo kakvog postupka uvijek se predujmljuje iz pričuve, ali se naravno, po dobitku spora, jednako kao i ovrha, ta sredstva vraćaju na račun pričuve.

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se u 1:46 minuti.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET