novac, kune
Izvor: https://pixabay.com/
NAPOMENA

Pričuva vam je manja od TRI kune po 'kvadratu'? Možda kršite zakon....

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nažalost, nije definirao točan izračun iznosa pričuve po četvornome metru.

*tekst je ažuriran 17.05.2021

O pričuvi i načinu na koji se ona računa, o načinu na koji se koristi, napisani su znanstveni radovi. Pričuva je temeljni 'prihod' svake zgrade i služi da se svi troškovi zgrade 'pokriju' s tim zajedničkim novcem. A koliki mora biti minimalni iznos pričuve? 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije defninirao točan iznos pričuve po četvornome metru, nego da su suvlasnici dužni uplaćivati najmanje iznose pričuve u visini koja odgovara 0,54 posto vrijednosti njihovog posebnog dijela nekretnine godišnje.

Budući da nije jednostavno izračunati tu vrijednost, uzima se 'etalonska cijena građenja' kvadratnog metra stana u Republici Hrvatskoj. Tu vrijednost jednom godišnje propisuje ministar graditeljstva. Sredinom svibnja 2020. godine tadašnji ministar graditeljstva propisao je:

  • Etalonska cijena građenja za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji utvrđuje se u iznosu od 6.800,00 kuna po m² korisne površine stana.
  • Etalonska cijena građenja za primjenu u drugim propisima utvrđuje se u iznosu od 6.000,00 kuna po m² korisne površine stana.

No postoji razilaženje u mišljenjima koji se iznos uzima u izračun budući da Zakon o vlasništvu striktno ne definira način izračuna pričuve.  

Ministarstvo pravosuđa i uprave očitovalo se na pitanja ZGRADOnačelnik.hr-a o načinu određivanja iznosa pričuve:

  • Člankom 90. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
  • Također, člankom 89. stavcima 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

Doprinose za zajedničku pričuvu radi

  • pokrića troškova održavanja
  • pokrića troškova poboljšavanja nekretnine te za
  • otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova

snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

Sukladno navedenom, visinu sredstava zajedničke pričuve U PRAVILU:

  • utvrđuju sami suvlasnici nekretnine (ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a
  • njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim troškovima redovnog održavanja, odnosno:
    • godišnjem i višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine,
    • odnosno ovisi o financijskom potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu.

Također se napominje da se, podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje u Narodnim novinama te je isti u djelokrugu Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Radi se o administrativnom podatku koji predstavlja referentnu vrijednost i odnosi se na korisnu površinu stana, a uveden je radi provedbe Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS).

Ostali zakonski i podzakonski akti koji su vezani za etalonsku cijenu građenja su:

  1. Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97, 117/05)
  2. Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske (NN 144/13) koja se odnosi na bivše nositelje stanarskih prava izvan područja posebne državne skrbi s kojima je Državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje zaključio ugovor o najmu stana
  3. Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Ministarstvo obrane (NN 28/15)
  4. Pričuva - Minimalna visina zajedničke pričuve za održavanje zajedničkih dijelova stambene zgrade popisana je odredbom članka 380, stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14), kojim je propisano da su suvlasnici dužni uplaćivati najmanje iznose pričuve u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihovog posebnog dijela godišnje
  5. Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade (NN 22/06)
  6. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (NN 43/92, 69/92, 87/92, 25/93, 26/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 1 1/96, 76/96, 1 11/96, 1 1/97, 103/97, 1 19/97, 68/98, 163/98, 22/99, 96/99, 120/00, 94/01 i 78/02)
  7. Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže (NN 35/92., 72/92., 83/93., 110/93. - Odluka USRH).

Prema ovome propisu za minimalnu pričuvu se uzima 6.000 kn/m2 i to bi značilo da minimalna pričuva iznosi: 0,0054 x 6.000 / 12 = 2,70 kn/m2 mjesečno

Međutim, s druge strane, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine je u RADNOJ VERZIJI novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada u dijelu u kojemu objašnjava zašto donosi novi zakon i koje su sada definicije određenih pojmova, napisalo: 

  • Iznos minimalne visine zajedničke pričuve koji se predlaže Nacrtom prijedloga Zakona je 0,54 posto etalonske cijene građenja za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji godišnje, tako da danas minimalni mjesečni iznos pričuve po metru četvornom iznosi:
    • 6.800 kn/m2 x 0,54% / 12 = 3,06 kuna/m2 mjesečno

Nije definirano kako treba, tj. problem je što:

  • Ministarstvo pravosuđa ne definira konkretan iznos minimalne pričuve
  • Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne kaže da se za izračun uzima etalonska vrijednost građenja od 6.800 kuna,
  • dok mnogi upravitelji i predstavnici suvlasnika  tvrde da se u izračun uzima vrijednost od 6.000 kuna.  

Zagrebačka tvrtka Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo (GSKG) nam je pojasnilo problematiku: stav ranijeg Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja RH (koji su prihvatili svi upravitelji) je bio da niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena etalonska vrijednost građenja po četvornom metru neto korisne površine stana u Republici Hrvatskoj.

Poručuju nam da iako postoji preporuka da se zakonska pričuva poveća sukladno povećanju etalonske cijene građenja, to prema mišljenju Ministarstva mora biti dano na odlučivanje većini suvlasnika zgrade sukladno predloženom Godišnjem programu upravljanja i održavanja koji izrađuje upravitelj.

Vrijednost etalonske cijene građenja konkretno znači da je to cijena po metru četvornom koja sadrži sve troškove

  • izvedbe građevinskih radova
  • drugih radova (pripremni, zemljani, konstrukcijski, instalaterski, završni te ugradnja građevnih proizvoda, oprema ili postrojenja) u vezi s građenjem stanova, odnosno stambenih zgrada
  • uključivo porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.