Prinudni, profesionalni i "obični" predstavnik, naknade, suvlasničko vijeće i načini odlučivanja

Ovlasti predstavnika suvlasnika, način izbora te prava, obveze i odgovornosti 

Zakon sada izričito propisuje da svaka suvlasnička zajednica mora imati predstavnika. Za razliku od prijašnjeg zakonskog okvira prema kojem je predstavnik mogao biti isključivo jedan od suvlasnika izabran natpolovičnom većinom, novi Zakon dopušta da predstavnik bude i osoba bliska suvlasnicima (npr. supružnik, dijete, roditelj, baka, djed, unuk). Također, Zakon sada omogućuje i izbor profesionalnog predstavnika koji je registriran za obavljanje te djelatnosti, dok je istovremeno ukinuta mogućnost imenovanja opunomoćenika predstavnika.

Ove izmjene olakšavaju izbor predstavnika, što je od osobite važnosti s obzirom na čestu nespremnost suvlasnika da preuzmu tu zahtjevnu i odgovornu funkciju, koja podrazumijeva stalnu dostupnost i dobro poznavanje upravljanja zgradom.

Za izbor predstavnika iz redova suvlasnika i dalje je potrebna natpolovična većina, dok za osobu koja nije suvlasnik, uključujući profesionalce, suglasnost mora dati dvije trećine svih suvlasnika.

Prinudni i profesionalni predstavnik

U situacijama kada se suvlasnici ne mogu usuglasiti ili ne žele preuzeti tu dužnost, upravitelj zgrade ima obvezu imenovati prinudnog predstavnika. Iz GSKG-a naglašavaju kako se radi o krajnjoj mjeri koja nije poželjna, jer nije rezultat volje suvlasnika. Stoga apeliraju na suvlasnike da iskoriste zakonsku mogućnost i sami izaberu predstavnika, čime se izbjegavaju dodatni troškovi i potencijalne nesuglasice.

Osim izbjegavanja dodatnih troškova (čiji iznos još nije definiran, ali će vjerojatno biti viši od naknade koju prima predstavnik iz redova suvlasnika), izbor osobe iz zajednice poželjniji je i zbog izraženijeg osjećaja odgovornosti prema zajedničkom prostoru.

GSKG, ali i neki drugi upravitelji iz raznih gradova Hrvatske, je raspisao natječaj za prinudne predstavnike - jedan od osnovnih uvjeta je visoka stručna sprema (VSS). Zainteresirani se mogu javiti putem e-maila navedenog u natječaju ili putem svojih referenata. Cilj je osigurati da sve zgrade imaju odgovarajućeg predstavnika, što doprinosi kvalitetnijem održavanju i uređenosti cijelih blokova i kvartova.

Profesionalni predstavnici, koji se biraju dvotrećinskom većinom, djeluju u svim većim gradovima, stručni su i učinkoviti u rješavanju problema u zgradama.

Sve detaljne informacije o predstavniku suvlasnika možete pročitati u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, u člancima 42., 43. i 44.

Prava, obveze i odgovornosti predstavnika

Novina u Zakonu su i jasnije propisane sankcije za predstavnike koji ne ispunjavaju svoje obveze ili zloupotrebljavaju ovlasti. Za pokretanje postupka sankcioniranja potrebna je pisana opomena koju potpisuje najmanje jedna trećina suvlasnika. Ako nakon toga ne dođe do promjene, kaznu može izglasati natpolovična većina.

Za volonterske predstavnike potrebna je dodatna pravna procedura kojom se dokazuje namjerno nanošenje štete, dok se za plaćene predstavnike kazne (u visini od 1 do 12 mjesečnih naknada) mogu izreći jednostavnije, ako ih podrži natpolovična većina.

Predstavnici koji svoj posao obavljaju odgovorno nemaju razloga za zabrinutost, jer postupak sankcioniranja uključuje više koraka i zahtijeva konsenzus suvlasnika.

Zakon sada također propisuje maksimalni iznos (2.000 eura + PDV) o kojem predstavnik može samostalno odlučivati bez dodatne suglasnosti, osim ako MVU-om nije drukčije definirano. Ako predstavnici žele raspolagati većim iznosima, potreban je novi dogovor i suglasnost suvlasnika.

Ključno je naglasiti da, a jasno piše u Zakonu, predstavnik suvlasnika može raspolagati navedenim iznosom, ali uz DVIJE NAPOMENE: 

1. taj iznos mora biti naveden u Međuvlasničkom ugovoru
2. riječ je o iznosu do najviše 2000 eura po pojedinom poslu.

Predstavnicima su proširene i administrativne obveze, uključujući prikupljanje potpisa za veći broj odluka te vođenje evidencije o najmoprimcima. Međutim, Zakon ne predviđa sankcije za suvlasnike koji te podatke ne dostave, što može otežati provedbu u praksi.

Naknada predstavniku

Visinu naknade predstavnika određuju suvlasnici. 

Naknada se isplaćuje preko:

• ugovora od djelu (NAPOMENA)
  • naknada se isplaćuje kao drugi dohodak, uz plaćanje poreza i doprinosa ako se takva naknada isplaćuje fizičkoj osobi koja ne posluje putem obrta ili tvrtke
  • određeni broj godina rada na toj funkciji može se priznati i u stažu putem HZMO-a
  • NAPOMENA - Nema jasnog tumačenja nadležnih institucija. Regulativa kaže da se ugovor o djelu u ovome poslu može primijeniti, no treba imati JASNO NA UMU da je Porezna uprava nadležna za utvrđivanje obilježja nesamostalnog rada. Zato je opći stav - ako predstavnik suvlasnika taj posao obavlja u više zgrada, u tom slučaju je riječ o neregistriranoj djelatnosti, u odnosu na onoga koji to obavlja samo u svojoj zgradi.
• sporednog zanimanja - samo ako predstavnik suvlasnika taj posao obavlja na adresi prijavljenog prebivališta 
• (paušalnog) obrta s adekvatnim NKD-om (za one koji su predstavnici u više zgrada)

Više o naknadi predstavniku suvlasnika pročitajte u članku 44. Zakona.

Zamjenik predstavnika suvlasnika

Prema članku 46. Zakona, suvlasnici mogu uz predstavnika suvlasnika izabrati i zamjenika predstavnika suvlasnika koji se bira na jednak način kao predstavnik suvlasnika "iz zgrade" -  odlukom natpolovične većine suvlasnika. Mogućnost imenovanja zamjenika suvlasnika, njegove ovlasti i naknada za njegov rad propisuju se međuvlasničkim ugovorom.

Zamjenik mijenja predstavnika suvlasnika u slučaju njegove spriječenosti i ima ista prava i obveze kao i predstavnik suvlasnika.

Vijeće suvlasnika - dodatna podrška predstavniku

Zakon također potiče formiranje Vijeća suvlasnika, koje je i ranije postojalo, ali je sada preciznije uređeno. Cilj je rasteretiti predstavnika i ubrzati donošenje odluka. Vijeće može imati ovlasti definirane u Međuvlasničkom ugovoru (MVU), poput odlučivanja o hitnim radovima ili većim ulaganjima za koja je inače potrebna veća suglasnost. 

U Zakonu, dakle, piše - međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti da Vijeće suvlasnika donosi odluke koje su suvlasnici ovlašteni donositi jednotrećinskom i natpolovičnom većinom, kao i ograničenja u odlukama koje Vijeće može donijeti.

Preporuka GSKG-a je da se u većim zgradama osnuje vijeće koje može zamijeniti složeni proces prikupljanja potpisa većeg broja suvlasnika. Članovi Vijeća mogu se birati po katovima, uz međusobni dogovor o kvorumu i načinu odlučivanja. Ipak, Vijeće ne može donositi odluke o zaduživanju kod banaka - za to je i dalje potrebna suglasnost 60 posto suvlasnika.

Zakon ne zabranjuje da predstavnik suvlasnika bude i član Vijeća, ali ovlasti Vijeća moraju biti u skladu sa Zakonom i definirane u MVU.

Sve detaljne informacije o Vijeću suvlasnika u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada možete vidjeti u članku 45.

Motivacija za sudjelovanje na sastancima i novi načini odlučivanja

Kako bi se riješio problem slabog odaziva na sastanke suvlasnika, novi Zakon dopušta da se potpisi potrebni za donošenje odluka prikupljaju i elektroničkim putem (elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta) ili naknadno. Ako se sastanak ne održi zbog nedostatka kvoruma, predstavnik sastavlja zapisnik i informira suvlasnike putem oglasne ploče ili e-maila uz informaciju da sastanak nije uspio. Nakon toga, potpisi se mogu prikupljati fizički ili elektronički (elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta).

Time je predstavnik ispunio svoju zakonsku obvezu, a proces odlučivanja se nastavlja bez nepotrebnih zastoja. Na ovaj način Zakon potiče aktivnije sudjelovanje suvlasnika i omogućuje veću fleksibilnost u upravljanju zgradom.

Sve detaljne informacije o odlučivanju suvlasnika u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada možete vidjeti u člancima 39. i 40.

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se od 2. do 15. minute te u 38. minuti.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET