PRISILNA NAPLATA - Kako se pokreće postupak naplate zajedničke pričuve

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Postupak radi naplate zajedničke pričuve u pravilu započinje kao ovršni postupak, u kojem je javni bilježnik prihvatio ovršni prijedlog ovrhovoditelja i donio rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave.

• Rješenjem o ovrsi se nalaže ovršeniku isplatiti ovrhovoditeljima određeni iznos s pripadajućom kamatom.
• Ovrha se u pravilu određuje općenito na imovini ovršenika radi namirenja tražbine ovrhovoditelja.
• Ako protiv navedenog rješenja ovršenik izjavi prigovor, prvostupanjski sud rješenjem stavlja izvan snage navedeno rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukida sve provedene radnje te rješava da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga. U daljnjem parničnom postupku sud odlučuje o tome ostaje li platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika u cijelosti ili djelomično na snazi odnosno ukida li se u cijelosti ili djelomično.

• Tko je ovlašten pokrenuti postupak?

Imajući u vidu zakonsku definiciju da je zajednička pričuva namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova i poboljšanje nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, aktivno legitimirani za pokretanje postupaka su suvlasnici nekretnine.

• Je li nužno da svi suvlasnici budu navedeni kao ovrhovoditelji (tužitelji)?

Prema aktualnoj sudskoj praksi, ne moraju svi suvlasnici biti navedeni kao ovrhovoditelji odnosno tužitelji.

• Je li dovoljno da samo jedan od suvlasnika bude naveden kao ovrhovoditelj (tužitelj)?

U sudskim postupcima radi naplate zajedničke pričuve dovoljno je da samo jedan od suvlasnika bude naveden kao ovrhovoditelj odnosno tužitelj.

• Je li upravitelj zgrade punomoćnik suvlasnika ili se može javiti i u ulozi tužitelja?

U sudskoj praksi postojala su različita stajališta oko toga je li upravitelj zgrade samo punomoćnik suvlasnika ili se može javiti i u ulozi tužitelja radi naplate zajedničke pričuve.

Neki od sudova su, u ranijim razdobljima, smatrali da je upravitelj zgrade samo zastupnik suvlasnika te da nije ovlašten pokretati postupke kao stranka, međutim, recentna sudska praksa, i Vrhovnog suda Republike Hrvatske i Ustavnog suda RH, zauzela je stav da je upravitelj zgrade ovlašten samostalno pokretati sudske postupke radi naplate zajedničke pričuve, pozivajući se pritom na članak 378. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten je pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

• Može li tuženik u postupku radi naplate zajedničke pričuve biti isključivo zemljišno-knjižni vlasnik?

Obveznik plaćanja pričuve je zemljišno-knjižni vlasnik, odnosno suvlasnik upisan u zemljišne knjige, a sukladno načelu povjerenja u zemljišne knjige. Međutim, ako je ostalim suvlasnicima bilo poznato da je došlo do promjene vlasništva, tada tuženik može biti izvanknjižni vlasnik.

• Tko je obveznik plaćanja pričuve kada je više suvlasnika upisano na jednom stanu?

Suvlasnik određenog stana je dužan, bez obzira što je suvlasnik na tom stanu samo u jednom suvlasničkom dijelu, platiti pričuvu u cjelokupnom iznosu, a regresno se naplatiti prema ostalim suvlasnicima tog stana.

Pogledajte i ostale povezane teme ovdje i ovdje.

*tekst je napisao Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o., info@petric-kajic.hr. Tekst nije pravno mišljenje niti pravni savjet!

*Projekt ZGRADOnačelnika 'Ne budi neplatiša' podržava