upravljanje zgradom
Izvor: mindandi/Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
RJEŠENJE

PROMJENA UPRAVITELJA - Što kada stari upravitelj pravi probleme?

Promjena upravitelja zgrade mora biti jasan i transparentan proces. Međutim, ponekad se proces zakomplicira. Što učiniti, u ime Udruge Upravitelj odgovara Toni Šoljan, član odbora za pravo Udruge i direktor sektora upravljanja splitskog Tehnoplasta. 

Promjena upravitelja višestambene zgrade može biti važan korak za poboljšanje održavanja i upravljanja zgradom. U ovom članku pružamo pregled procedure koju trebaju slijediti suvlasnici prilikom promjene upravitelja, kako bi osigurali što jednostavniji prijenos upravljanja te postizanje ciljeva suvlasničke zajednice za boljim i kvalitetnijim održavanjem.

Prije nego suvlasnici započnu proces promjene upravitelja, trebali bi provesti analizu trenutnog stanja tako da identificiraju glavne probleme i nedostatke koje žele riješiti promjenom upravitelja te obvezno pregledaju ugovor s trenutnim upraviteljem kako bi se upoznali s rokovima otkaza, uvjetima promjene i drugim važnim informacijama (npr. naknade i sl). Ako rokovi otkaza nisu predviđeni samim Ugovorom o upravljanju, primjenjuju se odredbe članka 45. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Prestavnici suvlasnika 'vodi' priču

Prije donošenja same odluke o promjeni upravitelja bitno je provesti istraživanje tržišta, zatražiti ponude i identificirati potencijalne nove upravitelje. U pravilu to provodi predstavnik suvlasnika koji se u tom pogledu može konzultirati s drugim predstavnicima zgrada svom području, pregledati internet stranice potencijalnih novih upravitelja te razmotriti njihovu stručnost, iskustvo i reference.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Upravitelj je pravno – računovodstveno – tehnički servis zgrade, pa u tom smislu treba sagledati ima li potencijalni novi upravitelj sve kvalifikacije i odgovarajući stručni kadar i/ili vanjske suradnike (npr. odvjetnička društva, knjigovodstveni ured i sl.).

Predstavnik suvlasnika bi od svake tvrtke koju predlaže suvlasnicima kao potencijalnog novog upravitelja zgrade trebao zatražiti službenu pisanu ponudu, kako bi je mogao prezentirati suvlasnicima prije donošenja odluke te kako bi upravitelj za kojeg se suvlasnici odluče, a prije donošenja formalne odluke o promjeni, imao pravni osnov za obradu osobnih podataka suvlasnika predmetne zgrade (kako bi se podaci obrađivali u skladu s EU 'GDPR' Uredbom o zaštiti osobnih podataka).

Pravni odjel

Promjena upravitelja višestambene zgrade posao je redovite uprave, pa odluku o smjeni postojećeg i izboru novog upravitelja donose suvlasnici suglasnošću natpolovične većine suvlasnika. Odluka o smjeni i izboru upravitelja je strogo formalne naravi i mora biti donesena u pisanom obliku jer je ta odluka sastavni dio Međuvlasničkog ugovora, sve u skladu s odredbama članka 85. i 86. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Važno je naglasiti i to da se ovakvom odlukom zapravo raskida jedan ugovorni odnos (s dosadašnjim upraviteljem) i zasniva drugi (s novim upraviteljem), pa je od presudne važnosti da tekst Odluke bude napisan/sastavljen u suradnji s pravnim odjelom novog upravitelja. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 45. predviđa mogućnost promjene upravitelja i sudskim putem:

  • ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari.

Ali, to je iznimka i u ovom tekstu nećemo dalje obrađivati ovaj način, već redovitu proceduru promjene upravitelja.

Nije definiran o niti jednim propisom

Sama procedura na koji bi se način trebala provesti promjena nije detaljno definirana nijednim propisom, ali preporuka je i praksa da predstavnik suvlasnika sazove poseban sastanak suvlasnika i da se na njemu definira tko bi između ponuđenih tvrtki bio novi upravitelj i tek potom krene u prikupljanje potpisa suvlasnika na Odluku koju je predstavnik dobio od 'novog' upravitelja.

Nakon što se prikupe potpisi natpolovične većine suvlasnika, Odluka o smjeni postojećeg i izboru novog upravitelja zgrade dostavlja se novom upravitelju koji je verificira te s predstavnikom suvlasnika potpisuje novi Ugovor o upravljanju. Potom, novi upravitelj postojećem upravitelju dostavlja kopiju Odluke i Ugovora o upravljanju uz obavijest o raskidu ugovora i promjeni upravitelja.

Važno je napomenuti da se u ovoj tranziciji mijenja i članak Međuvlasničkog ugovora u kojem je definirano tko je upravitelj zgrade, dok se druge odredbe Međuvlasničkog ugovora mijenjaju samo ako je tako odlučila većina suvlasnika (npr. odluka o visini pričuve, predstavniku suvlasnika i sl.) odlukom o promjeni upravitelja ili nekom drugom zasebnom odlukom.

Teku rokovi

Po dostavi obavijesti novog upravitelja starom smatra se da je nastupila promjena te počinju teći rokovi za promjenu, kako definirano člankom 45. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ili samim Ugovorom o upravljanju. U pravilu, otkazni rok teće od pravog dana mjeseca u kojem je dostavljena obavijest o otkazu (npr. obavijest o otkazu je dostavljena starom upravitelju 30.05. pa otkazni rok počinje teći od 01.06.).

U pravilu, otkazni rok iznosi 3 mjeseca, ali može biti i dulji i kraći (ovisno o Ugovoru o upravljanju sa starim upraviteljem. U otkaznom roku, stari upravitelj i dalje obavlja sve svoje dužnosti iz Ugovora te se i dalje smatra upraviteljem, sve do isteka otkaznog roga, pa mu stoga i pripada pravo na naknadu u ugovorenom mjesečnom iznosu.

JAKO VAŽNO ZNATI

Hitne intervencije

U nekim situacijama, ako zgrada ima potrebe za hitnim i žurnim intervencijama ili radovima, može se dogovoriti i isplata naknade iz otkaznog starom upravitelju, te se prijenos upravljanja onda radi odmah, ali to je situacija koja treba biti posebno iskomunicirana i dogovorena i sa suvlasnicima zgrade, kao i između dvaju upravitelja.

Polica osiguranja i žiro račun zgrade

U otkaznom roku je potrebno definirati hoće li zgrada zadržati postojeću policu osiguranja (u pravilu se ona raskida, osim ako polica nije zaključena kao višegodišnje osiguranje), kao i postojeći žiro-račun sredstava zajedničke pričuve (ako je žiro-račun bio otvoren kao podračun upravitelja, onda se taj račun zatvara, a otvara novi račun preko novog upravitelja).

Ako je postojeći žiro-račun pričuve bio samostalni račun konkretne zgrade npr. forme 13 ili 35, može se zadržati i on se prenosi u knjigovodstvo novog upravitelja te se samo mijenjaju potpisnici/ovlaštenici po tom računu.

Promjenom potpisnika/ovlaštenika preko banke koja vodi žiro-račun zgrade onemogućava se neovlašteno raspolaganje sredstvima pričuve od strane bivšeg upravitelja.

U skladu s navedenim okolnostima postupa i novi upravitelj, koji po potrebi otvara novi žiro-račun i prijavljuje zgradu kod novog osiguravatelja te podnosi banci dokumentaciju za promjenu potpisnika.

Važno je napomenuti da se sredstva koja su akumulirana na računu zajedničke pričuve (bez obzira koji je bio format računa) prenose i da u tom smislu nema gubitka sredstava. Isto je i sa zaduženjima i uplatama suvlasnika koje se knjiže na isti način kako su bile evidentirane i kod starog upravitelja.

Dokumentacija

Važno je kod promjene upravitelja izvršiti i prijenos druge relevantne dokumentacije zgrade (npr. započeti sudski i ovršni postupci, postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, projektna dokumentacija zgrade, atesti i certifikati), a prijenos se odvija između upravitelja, dok predstavnik suvlasnika može biti samo osoba od pomoći, pošto novi upravitelj nema saznanja je li mu dostavljena sva tražena i relevantna dokumentacija.

Problemi sa starim upraviteljem

Sve naprijed navedeno predstavlja standardnu proceduru koja je odavno ispraksirana, pri čemu kod odgovornih i ozbiljnih upraviteljskih tvrtki u ovoj tranziciji nema problema, nedoumica i trzavica. Međutim, opće su poznate situacije kada stari upravitelj negira odluku većine suvlasnika pa ne želi prenijeti upravljanje zgradom, ne želi predati dati dokumentaciju te se ponaša kao da je i dalje upravitelj zgrade.

U tom slučaju nema inspekcije koja takvu promjenu može provesti niti naložiti bivšem upravitelju da provede promjenu, a suvlasnici na raspolaganju imaju postupak pred sudom i privremenu mjeru zabrane raspolaganja po njihovom računu pričuve.

Za upravitelje koji su članovi Udruge Upravitelj postoji i mogućnost podnošenja tužbe sudu časti koji je osnovan pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i odnosi se na sve članove koji su potpisnici Kodeksa časti Udruge Upravitelj. U tom slučaju novi upravitelj podnosi tužbu protiv starog upravitelja te se postupak ubrzano rješava pred HGK.

Postoje i situacije u kojima stari upravitelj nema adekvatnu financijsku dokumentaciju jer istu nije uredno vodio, a u tom slučaju suvlasnici mogu podnijeti tužbu za naknadu počinjene štete.

Pridržavati se propisa

U svakom slučaju, važno je da postupak promjene upravitelja bude proveden na transparentan način, uz pridržavanje važećih propisa, ugovornih obveza i ustaljenih uzanci odnosno principa rada. Redovita komunikacija i suradnja s upraviteljem i suvlasnicima zgrade može pomoći u osiguravanju glatke tranzicije i konačnog zadovoljstva svih dionika u procesu promjene upravitelja.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.