novogradnja, gradilište
Izvor: pixabay.com
NOVOGRADNJA

Skrivene mane novogradnje - što treba znati

Proces kupnje stana prilično je kompliciran i dugotrajan, a jedno od važnijih pitanja je – kupiti stan u staroj zgradi ili novogradnji. Stručnjaci u nekretninama će reći da su tri glavna uvjeta za kupnju nekretnine - lokacija, lokacija i lokacija. Međutim, nakon brojnih neugodnih iskustava i još presvježih sjećanja na lanjske, a i ovogodišne, potrese mnogi se boje starih zgrada i svakako žele novogradnju. No i ta priča ponekad ima dvije strane medalje, odnosno neke mane.

Na žalost, nemali je broj primjera gdje se u novim zgradama raspadaju fasade, pucaju zidovi, izbija vlaga ili curi voda iz krova i mnogo je suvlasnika u novim zgradama koji se žale na loše odrađene poslove. Takvih je situacija mnogo, stoga smo kontaktirali stručnjake koji su nam dali konkretne odgovore na pitanja što učiniti u kojoj situaciji.

ŠTO KAŽE ZAKON

Kako biti siguran da je u novoj zgradi (koja se po Zakonu o gradnji treba raditi po strogo određenim pravilima) sve napravljeno kako treba? Tko kontrolira, nadzire i izdaje dozvole za projekt, gradnju, radove i 'puštanje u pogon' stambene zgrade i stanova?

Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MGIPU) kažu da se gleda članak 99. Zakona o gradnji prema kojem:

  • građevinsku dozvolu
  • uporabnu dozvolu
  • uporabnu dozvolu za određene građevine

izdaje ministarstvo nadležno za graditeljstvo te upravno tijelo velikog grada, Grada Zagreba i županije nadležno za upravne poslove graditeljstva, a rješenje o izmjeni i/ili dopuni dozvole donosi tijelo graditeljstva koje je izdalo dozvolu.

Važno je napomenuti da izgradnju jedne zgrade, između ostaloga, reguliraju dva zakona. Prvi je već spomenut - Zakon o gradnji, a drugi je Zakon o obveznim odnosima (ZOO), odnosno Ugovor o građenju koji je uređen odredbama članaka 620. do 636. tog Zakona. Temeljem tog ugovora, izvođač se obvezuje u ugovorenom roku izgraditi određenu građevinu na određenom zemljištu, odnosno na postojećoj građevini izvesti određene građevinske radove. A sve to se obvezuje napraviti temeljem projekta. Zauzvrat, naručitelj (investitor) se za to obvezuje isplatiti izvođaču određen iznos. 

A odredbama članaka 633. do 636. ZOO-a uređena je odgovornost za bitne zahtjeve za građevinu, koje pobliže regulira Zakon o gradnji. 

Kako nam je objasnio savjetnik za nekretnine, Ivan Varat iz San Patrik nekretnina, Zakon o gradnji je jasan i kaže da svaka građevina, ovisno o svojoj namjeni, mora biti projektirana i izgrađena na način da tijekom svog trajanja ispunjava temeljne zahtjeve za građevinu, a to su:

  1. mehanička otpornost i stabilnost
  2. sigurnost u slučaju požara
  3. higijena, zdravlje i okoliš
  4. sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe
  5. zaštita od buke
  6. gospodarenje energijom i očuvanje topline
  7. održiva uporaba prirodnih izvora

Investitor je dužan osigurati:

  • ispitivanje određenih dijelova građevine u svrhu provjere, odnosno dokazivanja temeljnih zahtjeva za građevinu i/ili drugih zahtjeva, odnosno uvjeta, predviđeno glavnim projektom ili izvješćem o obavljenoj kontroli projekta
  • prethodna istraživanja od važnosti za projektiranje, građenje i uporabu određene građevine

KAKO BITI SIGURAN U KVALITETU

Isto tako, prema članku 106. Zakona o gradnji, građenju građevine može se pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a graditi se mora u skladu s tom dozvolom, ako tim Zakonom ili propisom donesenim na temelju toga Zakona nije drukčije propisano. Nadalje, investitor može na vlastitu odgovornost i rizik pristupiti građenju na temelju izvršne građevinske dozvole, objasnili su nam u Ministarstvu.

Da bi se izdala uporabna dozvola treba zadovoljiti sljedeće uvjete:

  1. uz zahtjev za njezino izdavanje priložena je propisana dokumentacija
  2. građevina je izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, lokacijskih uvjeta i drugih uvjeta određenih građevinskom dozvolom
  3. građevina je priključena na prometnu površinu i druge građevine i uređaje komunalne ili druge infrastrukture određene građevinskom dozvolom
  4. privremene građevine izgrađene se u okviru pripremnih radova, oprema gradilišta, neutrošeni građevinski i drugi materijal, otpad i sl. uklonjeni, a zemljište na području gradilišta i na prilazu gradilišta dovedeno u uredno stanje.

Da bi kupac bio siguran da je zgrada napravljena po svim standardima treba svakako osigurati:

  • stručni nadzor građenja 
  • inspekcijski nadzor

Dodatna zaštita javnog interesa je uspostavljena osnivanjem strukovnih komora u graditeljstvu (komore su podijeljene po strukama), koja su stegovnom odgovornošću obvezale projektante i nadzorne inženjere da svoje poslove obavljaju savjesno i u skladu sa Zakonom i javnim interesom.

Ako se kojim slučajem tijekom gradnje i završnih radova otkriju nepravilnosti:

  • nadzorni inženjer treba pisanom obaviješću upoznati investitora sa svim nedostatcima, odnosno nepravilnostima koje uoči u glavnom projektu i tijekom građenja

Uz to, u provedbi stručnog nadzora građenja nadzorni inženjer upoznaje pisanom obaviješću o poduzetim mjerama:

  • investitora
  • građevinsku inspekciju
  • druge inspekcije

Mjere se upisuju u građevinski dnevnik.

Stručni nadzor građenja nadzorni inženjer ne smije obavljati na način koji bi ugrozio njegovu neovisnost i nepristranost u ispunjavanju obveza koje ima prema Zakonu o gradnjiPravilniku i drugim propisima koji uređuju provedbu stručnog nadzora te koji bi na drugi način ugrozio ili onemogućio ispunjavanje tih obveza. Stoga nije predviđeno, a nema niti potrebe, da 'suvlasnik koji je tijekom gradnje kupio stan može platiti neovisnog stručnjaka da nadzire radove i nadzornika radova'.

ODGOVORNOST ZA NEDOSTATKE

Odgovornost za nedostatke sadržane su u člancima 604. do 611. ZOO-a.

Prema tim odredbama:

  • naručitelj je dužan pregledati građevinu čim je to moguće. Ako pronađe (vidljive) nedostatke, odmah mora obavijestiti izvođača. Nakon pregleda i saniranja problema, izvođač više ne odgovara za te nedostatke koji su se mogli opaziti uobičajenim pregledom, osim ako je znao za njih, a nije ih pokazao naručitelju.
  • ako se kasnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom (skriveni nedostatak), naručitelj ga ipak može prijaviti, pod uvjetom da najkasnije u roku od mjesec dana o njemu obavijesti izvođača. Dvije godine nakon što je naručitelj (investitor) preuzeo zgradu od izvođača, više se ne može pozvati na nedostatke.
  • naručitelj koji je uredno obavijestio izvođača o nedostatku može od njega zahtijevati otklanjanje nedostatka i za to mu odrediti primjeren rok. Ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog toga. Ako uklanjanje nedostatka preskupo, izvođač to može odbiti, ali u tom slučaju naručitelj ima pravo na sniženje naknade ili raskid ugovora te pravo na naknadu štete.
  • ako je izgradnja zgrade obavljena u skladu s uvjetima ugovora, naručitelj je dužan dopustiti izvođaču da nedostatak otkloni i to u primjerenom roku. No, ako izvođač to ne napravi do isteka toga roka, naručitelj može izabrati - otkloniti nedostatak na račun izvođača ili sniziti naknadu, ili raskinuti ugovor. Kad je riječ o neznatnom nedostatku, naručitelj se ne može koristiti pravom na raskid ugovora.
  • kad obavljeni posao ima takav nedostatak zbog kojega je zgrada ili dio zgrade neuporabljiva ili je sanacija obavljena u suprotnosti s uvjetima ugovora, naručitelj može raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete te uopće ne tražiti uklanjanje nedostatka.

Pored izvođača radova, odgovornost ima i projektant ako je pogriješio u projektu, ali i osoba koja obavlja nadzor ako je pogriješila u provedbi nadzora. Ministarstvo pravosuđa i uprave napominje da su navedene osobe odgovorne i naručitelju (investitoru) i svakome tko kupi građevinu (ili stan), a njihova odgovornost ne može se ugovorom isključiti ni ograničiti.

GARANCIJA

Prvenstveno, odgovornost sudionika u gradnji uređuje se Zakonom o obveznim odnosima

Iz San Patrik nekretnina posebno su nas uputili na dva članka:

  • Posebna uzanca o građenju (odnosi između naručitelja i Izvođača te njihovi odnosi s drugim sudionicima u gradnji, koji su ugovorno povezani u poslovima građenja) koja se odnosi na utvrđenje odgovornosti naručitelja za stabilnost i sigurnost objekta je sadržajno sukladna odredbi članka 633. Zakona o obveznim odnosima.

Odnosno, predviđen je rok od 10 godina u kojem izvođač odgovara za nedostatke objekta u vezi s njegovom stabilnošću i sigurnošću koji bi se pokazali od primopredaje radova, i to kako naručitelju tako i svakom drugom korisniku objekta.

  • Posebna uzanca br. 83. o građenju utvrđuje da izvođač jamči da su izvedeni radovi u vrijeme primopredaje u skladu s ugovorom, propisima i pravilima struke i da nemaju mana koje onemogućuju ili smanjuju njihovu vrijednost ili njihovu prikladnost za redovnu upotrebu odnosno upotrebu određenu ugovorom.

Jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova iznosi 2 godine, a koji rok počinje teći od primopredaje objekta, dok za opremu koja se ugrađuje moguće postoji još i jamstvo proizvođača opreme.

Zbog neispunjavanja ugovornih obaveza izvođača, kako kažu iz MGIPU, investitor može (u skladu s propisima kojima se uređuju obvezni odnosi) pokrenuti sudski postupak i pritom priložiti mišljenje vještaka.

TKO KOME PRIJAVLJUJE I OTKLANJA NEDOSTATKE

U San Patrik nekretninama kažu da suvlasnici koji kupe stan otkriju mane mogu ih prijaviti:

  • za posebne dijelove zgrade (npr. stanovi) suvlasnici mogu izravno pisani putem, npr. putem e-maila, kontaktirati investitora zgrade i prijaviti uočene mane, iako je dobro da je i predstavnik stanara upoznat sa slučajem
  • za zajedničke dijelove prijavljuju se preko predstavnika suvlasnika i tvrtke upravitelja s kojom imaju potpisan ugovor o upravljanju zgradom. Ako je predstavnik stanara inertan, suvlasnici mogu izravno pisanim putem kontaktirati upravitelja.

Ovo pitanje, kažu u Ministarstvu pravosuđa, uređeno je Zakonom o obveznim odnosima. Prema odredbama članka 634. ZOO-a:

  • naručitelj (investitor) ili drugi stjecatelj dužan je o nedostacima obavijestiti izvođača, projektanta ili osobu koja obavlja nadzor u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak utvrdio
  • ako to ne napravi u tom roku, gubi pravo da se pozove na nedostatke
  • nakon što su obaviješteni, teče rok od godinu dana tijekom kojih su izvođač ili projektant odgovorni za te nedostatke i moraju ih sanirati
  • ako je naručitelj (investitor) prijavio izvođaču nedostatke, pravo na popravak imaju i oni koji od investitora kupe nekretninu, ali s tim da kasnijim stjecateljima ne teče novi rok za obavijest i tužbu, već im se uračunava rok od naručitelja

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR I PRIČUVA

Teoretski, naglašavaju iz San Patrik nekretnina, investitor može i smije sam napisati Međuvlasnički ugovor, odrediti visinu pričuve i postaviti se kao predstavnik suvlasnika jer u jednom trenutku ima 100 posto vlasništva. No kada se formira nova suvlasnička zajednica i s 51 posto potpisa (po suvlasničkim dijelovima), Aneksom Međuvlasničkog ugovora može se promjeniti:

  • upravitelj zgrade (nakon godinu dana jer se na taj rok obično potpisuju ugovori o upravljanju)
  • predstavnik suvlasnika
  • bilo koji članak Međuvlasničkog ugovora

Inače, postoje primjeri u kojima novi suvlasnici tvrde da je riječ o sukobu interesa kada investitor (i/ili građevinska tvrtka) sama donese Međuvlasnički ugovor, postavi predstavnika suvlasnika i upravitelja. No, nije riječ o sukobu interesa budući da je investitor (i/ili građevinska tvrtka) u jednome trenutku vlasnik zgrade i stanova.    

U slučaju da se zbog naknadno uočenih nedostataka dogodi problem, na primjer, s hidroizolacijom na balkonu, mogu se dogoditi dva scenarija:

  1. balkon nije zajednički dio i on se ne mora financirati iz zajedničke pričuve, osim u slučaju da je taj balkon nekome krov. No, suvlasnici mogu s 51 posto potpisa, primjerice, sanirati sve balkone u zgradi
  2. ako se mana pokaže u zakonskom garantnom roku, investitor je dužan rješiti problem. Nakon proteka zakonskog garantnog roka, posebne dijelove nekretnine dužan je održavati vlasnik tog posebnog dijela nekretnine.

PREPORUKA

Pri traženju nekretnine važno je biti educiran no nije baš lako biti educiran u svemu. Ali ako vam treba podrška u pronalaženju kvalitetnih nekretnina, javite se stručnoj ekipi iz San Patrik nekretnina od kojih možete očekivati znanje, iskustvo, personalizirani pristup i manje glavobolja.

*tekst su omogućili San Patrik nekretnine

SAN PATRIK NEKRETNINE