Što je IZVLAŠTENJE i kako se provodi

Mnogi se građani zateknu u postupku izvlaštenja ne znajući koja su njihova prava i kako mogu utjecati na to da se izvlaštenje provede u njihovom najboljem interesu. Jednostavno rečeno, izvlaštenje je institut kojim se temeljem upravnog akta ili zakona ograničava ili oduzima imovinsko pravo, uz naknadu tržišne vrijednosti premeta izvlaštenja – nekretnine.

Postupak izvlaštenja uređen je Zakonom o izvlaštenju i određivanju naknade (ZION). Nekretnina se može izvlastiti, ako posebnim zakonom nije drugačije propisano:

• kada je to potrebno radi izgradnje građevine ili izvođenja radova u interesu Republike Hrvatske, kada se ocijeni da će se korištenjem nekretnine, za koju se namjerava predložiti izvlaštenje, u novoj namjeni postići veća korist od one koja se postizala korištenjem te nekretnine na dosadašnji način (čl. 2. st. 1. ZION)

Dakle, do izvlaštenja će doći tek kada se utvrdi određeni javni interes, odnosno interes Republike Hrvatske koji je pretežniji u odnosu na pravo vlasništva pojedinca. Conditio sine qua non (uvjet bez kojega se ne može, op.ur.) jest naknada koju će prijašnji vlasnik dobiti za izvlaštenu nekretninu.

Nekretnina se može izvlastiti zbog izgradnje :

• građevine ili izvođenja radova gospodarske infrastrukture
• groblja i drugih objekata komunalne infrastrukture
• zdravstvenih, prosvjetnih, kulturnih i sportskih građevina
• industrijskih, energetskih, vodnogospodarskih, prometnih i objekata elektroničkih komunikacija
• građevina za potrebe hrvatskog pravosuđa, vojske i policije 
• istraživanja i eksploatacije rudnog i drugog blaga 

JAVNI INTERES

Nekretnina se može izvlastiti nakon što je na način propisan ovim Zakonom utvrđen interes Republike Hrvatske za izgradnju građevina ili izvođenje radova (čl. 9. st. 1. ZION). Odluku da je izgradnja građevine li izvođenje radova u interesu Republike Hrvatske donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog korisnika izvlaštenja (čl. 13. st. 1. ZION).

Smatra se da je interes Republike Hrvatske utvrđen ako je posebnim zakonom propisano da je izgradnja građevine ili izvođenje radova u interesu Republike Hrvatske (čl. 13. st. 2. ZION). Drugim riječima, kako bi se određena nekretnina mogla izvlastiti, potrebno je najprije utvrditi interes Republike Hrvatske, odnosno pronaći potrebno ovlaštenje u određenom zakonu.

Primjerice, Zakonom o cestama je propisano da je građenje, rekonstrukcija i održavanje javnih cesta u interesu Republike Hrvatske (čl. 36. st. 1.). U slučaju da se nekretnina želi izvlastiti radi rekonstrukcije neke javne ceste, nije potrebno čekati odluku Vlade RH, već se samo pozvati na mjerodavnu odredbu zakona.

Izvlaštenje se može provesti u korist fizičke ili pravne osobe - korisnik izvlaštenja (čl. 3. ZION). Izvlaštenjem korisnik izvlaštenja stječe pravo koristiti nekretninu u svrhu radi koje je izvlaštenje provedeno (čl. 4. ZION). Izvlaštenjem nekretnina postaje vlasništvo korisnika izvlaštenja - potpuno izvlaštenje (čl. 5. st. 1. ZION). Potpunim izvlaštenjem prestaju pravo vlasništva prijašnjem vlasništva i druga prava na toj nekretnini (čl. 5. st. 2. ZION).

Nepotpunim izvlaštenjem ograničava se pravo vlasništva na nekretnini ustanovljenjem zakupa ili ustanovljenjem dužnosti (čl. 6. ZION). Zakup se može ustanoviti samo ako će se zemljište, s obzirom na svrhu za koju se zakup predlaže, koristiti ograničeno vrijeme, a najviše do pet godina u svrhu:

• istraživanja rudnog i drugog blaga
• korištenja kamenoloma
• vađenja gline, pijeska i šljunka i slično (čl. 7. st. 1. ZION)

Ako se korištenjem zemljišta na temelju zakupa uništi kultura zemljišta tako da se ono ne može koristiti na dosadašnji način, vlasnik može zahtijevati da se provede potpuno izvlaštenje (čl. 7. st. 2. ZION). Zahtjev se može podnijeti u roku od šest mjeseci od dana prestanka zakupa (čl. 7. st. 3. ZION).

Kod potpunog izvlaštenja u potpunosti prestaje pravo vlasništva prijašnjeg vlasnika nekretnine dok je kod nepotpunog ono ograničeno. Razlikovanje između potpunog i nepotpunog izvlaštenja bit će od direktnog utjecaja na mogućnosti prijašnjeg vlasnika vezano uz naknadu za izvlaštenu nekretninu.

U tijeku postupka izvlaštenja, korisnik izvlaštenja treba:

1. najprije ishoditi utvrđenje interesa Republike Hrvatske,
2. zatim ishoditi osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina te
3. finalno prijedlog za izvlaštenje o kojem odlučuje Ministarstvo rješenjem

Također, korisnik izvlaštenja je dužan prije podnošenja prijedloga za izvlaštenje pokušati s prijašnjim vlasnikom nekretnine riješiti pitanje vlasništva, odnosno pokušati je kupiti, zakupiti ili ustanoviti pravo služnosti radi obavljanja radova.

Važno je naglasiti da je zakonom propisano da troškove postupka snosi korisnik izvlaštenja tako da voditelj postupka izvlaštenja neće obvezati prijašnjeg vlasnika na snošenje troškova postupka, osim u slučaju da prijašnji vlasnik odluči izjaviti žalbu na doneseno rješenje o izvlaštenju koja kasnije ne bude usvojena.

OSTVARENJE NAJBOLJEG INTERESA PRIJAŠNJEG VLASNIKA

Naknada za izvlaštenu nekretninu ključan je dio postupka izvlaštenja. Korisnik izvlaštenja i vlasnik nekretnine mogu do donošenja rješenja o izvlaštenju sklopiti nagodbu o obliku i visini naknade te o roku do kojeg je korisnik izvlaštenja dužan ispuniti obvezu u vezi s naknadom (čl. 39. st. 1. ZION). Za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada novčana naknada u visini tržišne vrijednosti nekretnine (čl. 11. st. 1. ZION).

Iznimno, naknada za izvlaštenu nekretninu može biti i odgovarajuća druga nekretnina čija tržišna vrijednost odgovara visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje, uz propisane uvjete (čl. 11. st. 2. ZION). Vrijednost nekretnine za koju se predlaže izvlaštenje izražava se u novcu na temelju procjembenog elaborata stalnog sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili stalnog sudskog procjenitelja, izrađenog primjenom zakona kojim je uređena procjena vrijednosti nekretnina, kao tržišna vrijednost nekretnine u vrijeme izrade tog elaborata (čl. 25. st. 2. ZION).

Sudski će vještaci izraditi procjembeni elaborat primjenom Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, a na temelju tog elaborata će se izraziti naknada u novcu kao tržišna vrijednost nekretnine u vrijeme izrade elaborata.

Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se u novcu u visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o izvlaštenju ili u vrijeme sklapanja nagodbe prema ovom Zakonu, uzimanjem u obzir uporabnog svojstva nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja (čl. 46. st. 1. ZION).

Iznimno, naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se davanjem u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine čija vrijednost odgovara visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje, u istoj općini ili gradu, kojom se prijašnjem vlasniku nekretnine koja se izvlašćuje omogućavaju isti životni uvjeti i uvjeti korištenja kakve je imao koristeći tu nekretninu, kada korisnik izvlaštenja s takvom nekretninom raspolaže (čl. 46. st. 2. ZION).

U postupku izvlaštenja Ministarstvo odnosno nadležno tijelo obavlja očevid, provodi usmenu raspravu i izvodi dokaze radi utvrđivanja svih bitnih činjenica i okolnosti potrebnih za određivanje naknade za izvlaštenu nekretninu (čl. 35. ZION). U postupku stranci se mora omogućiti izjašnjavanje o svim činjenicama, okolnostima i pravnim pitanjima važnim za rješavanje upravne stvari (čl. 30. st. 1. Zakona o općem upravnom postupku).

Slijedom navedenog, upravno tijelo koje odlučuje u postupku izvlaštenja može, iznimno, kao naknadu za izvlaštenu nekretninu odrediti davanje u vlasništvo drugu nekretninu koja po vrijednosti i lokaciji odgovara prethodnoj. Također, prijašnji vlasnik nekretnine ima pravo u tijeku postupka pred Ministarstvom, odnosno nadležnim upravnim tijelom izjasniti se o svojoj želji i naglasiti da ima pravo tražiti da upravno tijelo kao naknadu za izvlaštenje odredi davanje u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine ili tražiti da se kao naknada isplati iznos koji odgovara tržišnoj vrijednosti nekretnine.

U slučaju da se radi o nepotpunom izvlaštenju, prijašnji vlasnik neće imati pravo tražiti dobivanje u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine, već samo novčanu naknadu. Također, sukladno već navedenom, prijašnji vlasnik ima pravo s korisnikom izvlaštenja pokušati sklopiti nagodbu.

Za ustanovljenje služnosti naknada se određuje u iznosu za koji je zbog ustanovljenja služnosti umanjena tržišna vrijednost nekretnine (čl. 51. st. 1. ZION).

Za ustanovljenje zakupa naknada se određuje u visini zakupnine koja se postiže na tržištu (čl. 52. st. 1. ZION).

Slijedom navedenog, ako se radi o nepotpunom izvlaštenju, dakle o ograničavanju prava vlasništva (ustanovljenjem zakupa ili služnosti), naknada za izvlaštenu nekretninu odredit će se u novcu na način opisan u prethodnom paragrafu (ovisno radi li se o ustanovljenju služnosti ili zakupa).

U slučaju nepotpunog izvlaštenja prijašnji vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje neće imati pravo tražiti dobivanje u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine kao naknadu za izvlaštenu nekretninu.

ZAKLJUČAK

Kako bi utjecala na to da se izvlaštenje provede u njezinom najboljem interesu, osoba čija se nekretnina izvlašćuje može s korisnikom izvlaštenja pokušati sklopiti nagodbu ili se pred upravnim tijelom koje provodi postupak izjasniti o želji da kao naknadu dobije u vlasništvo drugu odgovarajuću nekretninu ili upozoriti na određivanje novčane naknade koja odgovara tržišnoj vrijednosti nekretnine.

Pročitajte ostale zanimljive tekstove Pravne klinike Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu koji su objavljeni na ZGRADOnačlenik.hr-u. 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.