Što je zajednica suvlasnika

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Zajednica suvlasnika je definirana u članku 6. prijedloga Zakona:

• Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
• posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade
• Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te je pravna osoba s pravnom osobnošću.
• Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.
• Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje imovinom.
• Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom identificirajući se s osobnim identifikacijskim brojem kojeg dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika.

OBJAŠNJENJE - figurativno rečeno, suvlasnici jedne zgrade (ili jednog ulaza, o čemu će biti riječi kasnije), stvaraju entitet (nešto kao tvrtku, zajednicu). Ta zajednica je, zapravo, zgrada (ili ulaz) koja upravlja zajedničkom imovinom zgrade. 

Sve o novim pravilima, pratite na #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Nadalje, u članku 7., definira se pravna osobnost Zajednice suvlasnika: 

(a) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice suvlasnika.

(b) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednice suvlasnika uslijed nastupa okolnosti propisanih člankom 13. ovog Zakona. Odnosno:

• ako se broj suvlasnika smanjio na jednog suvlasnika
• pripajanje drugoj zajednici suvlasnika

(c) Zajednica suvlasnika predstavlja se osobnim identifikacijskim brojem i nazivom kojim je upisana u Registar zajednice suvlasnika.

(d) Naziv zajednice suvlasnika je pojam "Zgrada" uz navođenje adrese sjedišta.

(e) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi. 

OBJAŠNJENJE MINISTARSTVA

Odredbom ovoga članka propisuje se da zajednicu suvlasnika čine vlasnici posebnih dijelova zgrade te da je zajednica suvlasnika pravna osoba s pravnom osobnošću. Nadalje, ovim člankom uređuje način dodjele osobnog identifikacijskog broja koji dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom suvlasnika zgrade.

Porezni tretman Zajednice

U kontekstu stjecanja pravne osobnosti zajednice suvlasnika, postavlja se pitanje i poreznog tretmana zajednicu suvlasnika. Naime, zajednica suvlasnika ne smatra se poreznim obveznikom poreza na dobit osim ako u skladu s posebnim propisima obavlja određenu gospodarsku djelatnost čije bi neoporezivanje dovelo do stjecanja neopravdanih povlastica na tržištu. Navedeno znači da se zajednicu suvlasnika može promatrati kao i ostale neprofitne pravne osobe što znači da ako obavlja samo djelatnost za koju je osnovana (dobila je pravnu osobnost) nije obveznik poreza na dobit. 

Međutim, ako uz tu djelatnost obavlja i neku gospodarsku djelatnost, obveznik je poreza na dobit samo za tu gospodarsku djelatnost. Naime članak 2. stavak 1. Zakona o porezu na dobit propisuje da je porezni obveznik trgovačko društvo i druga pravna i fizička osoba rezident Republike Hrvatske koja gospodarsku djelatnost obavlja samostalno, trajno i radi ostvarivanja dobiti, dohotka ili prihoda ili drugih gospodarskih procjenjivih koristi. Nadalje, članak 2. stavak 1. Pravilnika o porezu na dobit dodatno propisuje da porezni obveznik u smislu navedenog članka Zakona jest trgovačko društvo i druga pravna osoba.

Za prosudbu o tome je li druga pravna osoba koja nije navedena u članku 2. stavku 6. toga Zakona porezni obveznik, bitno je obavlja li djelatnost radi stjecanja dobiti, bez obzira na vrstu djelatnosti i njezin pravni status. Obavlja li takva osoba djelatnost radi stjecanja dobiti, treba utvrditi na temelju akata o osnivanju i poslovanju te na temelju podataka o djelatnosti koju stvarno obavlja, rezultatu poslovanja i postupanju s ostvarenim rezultatom.

Odgovornost

Prijedlog novog Zakona propisao je da je Zajednica suvlasnika odgovorna za štetu koja može nastati zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade. Također, Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potiče šteta. Zajedno sa zajednicom suvlasnika za štetu odgovaraju solidarno svi vlasnici posebnih dijelova i upravitelj ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih ovim zakonom.

OBJAŠNJENJE MINISTARSTVA  - Odredbama ovoga članka 11. uređuju se odgovornost za štetu. Intencija je ove odredbe propisati odgovornost za štetu prema trećima ne samo zajednici suvlasnika već i vlasnicima posebnih dijelova zgrade (i upravitelju), a sve u svrhu učinkovitog održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Pripajanje

Prijedlog zakona je predvidio da se Zajednica suvlasnika mogu pripojiti. Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku. Zajednice suvlasnika o pripajanju potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.

OBJAŠNJENJE MINISTARSTVA  - Odredbama ovoga članka 12. uređuju se statusne promjene zajednice suvlasnika. Naime, zajednice suvlasnika mogu donijeti odluku o pripajanju jedne zajednice drugoj. U praksi se pokazalo da za pojedine zajednice suvlasniku, da bi mogle bolje upravljati svojim zgradama, postoji potreba pripajanja jedne ili više zajednica. Odluku o pripajanju donosi se natpolovičnom većinom svih suvlasnika u zajednici. Obzirom je pripajanje izraz volja zajednica suvlasnika koje se pripajaju, o navedenom je potrebno sklopiti sporazum te istim urediti prava i obveze zajednica koje se pripajaju. 

Prema trenutnim prijedlozima, zajednica suvlasnika bi mogla funkcionirati:

Dio zakona koji se tiče Zajednica suvlasnika stupio bi na snagu 1.1.2025. godine, a upravitelj zgrade bi imao do kraja lipnja 2025. godine dostaviti zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika (ministar će do kraja ožujka objaviti Pravilnik o sadržaju registra).  

Kada se dostavi zahjtev, u nekom trenu će biti izdan OIB Zajednici. Svi ugovori (međuvlasnički, o upravljanju) ostaju na snazi.

MEĐUTIM, nije definirano što je s ostalim ugovorima:
za čišćenje, najam, električna energija, komunalna poduzeća, kreditima koje zgrade sada imaju. 

1. IDEALNA SITUACIJA - Jedna zgrada (bez obzira na broj ulaza, svi žele biti pod "jednom kapom"). Svi ulazi imaju jedan račun, istog upravitelja, jednog predstavnika suvlasnika, jedan kredit. Njima se operativno, u suštini, ne mijenja puno toga. Odnosno način dosadašnjeg rada nastavlja se uz nova pravila igre. 

2. (POTENCIJALNO) REALNA SITUACIJA - Jedna zgrada, više ulaza. Svaku ulaz ima svoj račun pričuve, možda svi imaju istog upravitelja, možda nemaju. Prijedlog zakona im dozvoljava da svaki ulaz za sebe oformi Zajednicu suvlasnika, a odnose s ostalim zajednicama (ulazima) moraju urediti temeljem članka 10.:

• Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe Zakona.
• Ako su potrebni radovi na dijelovima zgrade koji su zajednički za više funkcionalnih cjelina, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta, odluke se donose za cjelovitu nekretninu
• Ako je na istoj zemljišnoknjižnoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, dužne su zajedničke troškove snositi razmjerno veličinama korisnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima, odgovaraju solidarno.

PRIMJERICE - jedna zgrada, sedam ulaza. U jednoj zgradi je, temeljem navedenog, SEDAM zajednica suvlasnika, svaka ima svoj OIB, račun, prava i obveze. Svaka zajednica funkcionira za sebe, ima svog predstavnika suvlasnika, upravitelja... U slučaju prijave na javni poziv, primjerice, energetske obnove - mora se prijaviti svih SEDAM zajednica jer takva obnova zahtijeva da se obnavlja zgrada kao građevinska (ili arhitektovnska cjelina). U slučaju da pojedina zajednica, vlastitim novcem, želi energetski obnoviti svoj ulaz, ovim zakonom bi se (ako dobro shvaćamo, op.ur.) to moglo. 

U slučaju stupanja ovoga zakona na snagu, suvlasnici će morati procijeniti (financijsku i operativnu) isplativost formiranja viđe zajednica u jednoj zgradi ili će pokušati to objediniti pod jednu. I za jedan i za drugi model postoje argumenti "za" i "protiv". 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.