Zakon
Izvor: Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
NOVI ZAKON

Što se mijenja u zgradama u 2025. godini

Odbrojavamo sitno do stupanja na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Stižu promjene u zgrade, a donosimo najvažnije. S detaljnim promjenama, mogućnostima i savjetima bavit ćemo se tijekom siječnja i veljače 2025. godine.  

Zakon definira ulogu upravitelja i ulogu predstavnika suvlasnika te nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je izazivalo poteškoće u praksi. Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Minimalni iznos pričuve vezan je uz Podatak o etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenog podatka, kako bi se jednostavnije obračunavala zajednička pričuva. Trenutačno je to 0,36 eura po metru četvornom. 
 
Cilj, kako kažu iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, je pridonijeti donošenju kvalitetnog programa upravljanja zgradom da se svaka zgrada pregleda i utvrde rokovi popravaka ili zamjene dotrajalih dijelova jer je ulaganje u zajedničku pričuvu ulaganje u zajedničku imovinu koje se vraća kroz povećanje vrijednosti nekretnine. Stoga je u Zakonu naglašen Program upravljanja zgradom kako bi zgrade postale kvalitetnije i sigurnije.

PRVI KORACI - Što treba napraviti kada Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stupi na snagu

Pod zgradom se podrazumijeva i blokovska garaža, za koju vrijede sve odredbe Zakona jer je uočeno da se u prostoru nalazi velik broj takvih garaža koje se primjereno ne održavaju.
 
Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).
 
Uvodi se Registar zajednice suvlasnika što je preduvjet za dobivanje OIB-a, a iz tog će Registra velik dio podataka preuzimati Porezna uprava u svoj Registar kućanstava. S pomoću tog registra dugoročno ćemo imati kvalitetne podatke o kućanstvima u Republici Hrvatskoj i pokazatelje za stanove u prostoru što će olakšavati postupanje hitnim službama.
 
Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se često zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne mogu donijeti: 

  • hitni popravci (npr. puknuće cijevi) -  nema obveze prikupljanja suglasnosti
  • nužni popravci (npr. sanacija krova) - jedna trećina suvlasnika (dosad 50 posto)
  • redovna uprava (npr. odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala) - više od 50 posto suvlasnika
  • investicijsko održavanje (velika ulaganja u zgradu) - 80 posto suvlasnika (dosad 100 posto)

Za stanove u kojima se namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najam u stambenim zgradama i najam za više osoba ubuduće će biti potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Zakonom je propisano da se najmom za više osoba smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a rodbinski nepovezanih osoba. 
 
Rješenjem koje donosi ovaj Zakon će suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba. Potrebna suglasnost stavlja se na dvije trećine suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika.
 
Konačnim prijedlogom Zakona uvodi se obveza onima koji već obavljaju glasnu djelatnost ili djelatnost kratkoročnog najma da svoje poslovanje usklade s odredbama Zakona, odnosno da prikupe potrebne suglasnosti u roku od 5 godina od stupanja Zakona na snagu.

Najam za velik broj osoba se pokazuje kao najproblematičniji u praksi, a istodobno i jedini od ovih djelatnosti za koji nije bilo potrebno ishoditi rješenja ili minimalne tehničke uvjete pa je u odnosu na taj specifični najam rok za prilagodbu jedna godina od stupanja Zakona na snagu.
 
Zakon uvodi mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33 posto i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava. U tu svrhu Vlada će donijeti posebne programe i osigurati sredstva.
 
Ministar će Pravilnikom o kućnom redu propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost da naplate višu pričuvu suvlasnicima koji krše kućni red. Propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo da suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često krše napisane odredbe. 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Za upravitelje prekršajne kazne iznose od 700 eura do 5.500 eura, a za suvlasnike prekršajne kazne iznose od 400 eura do 10.000 eura. Prekršaji se odnose na ometanje radova obnove i nužnih radova, ugradnji klima uređaja na ulična pročelja i zatvaranje balkona te kratkoročni najam i najam za radnike bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika.
 
Za izvođače nezakonitih radova (zatvaranje balkona, ugradnja klima na ulična pročelja i sl.) prekršajne kazne iznose od 5.500 eura do 10.000 eura.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!