Što su tihe i mirne djelatnosti koje će moći "raditi" u stanovima i zgradama?

Novi pojam je definiran kao:

• tiha i mirna djelatnost podrazumijeva gospodarsku djelatnost koja se obavlja tako da se ne čuje niti prouzrokuju vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade te da je prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti u stanu stalno prisutna osoba koja gospodarsku djelatnost obavlja

U članku 33. malo detaljnije je definirano "Obavljanje gospodarske djelatnosti u stambenim zgradama" 

(1) U stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se, osim stanovanja, obavljati registrirane tihe i mirne djelatnosti.

(2) Osim djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka, u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati i druge registrirane djelatnosti ako je za obavljanje istih utvrđena promjena namjene stana, sukladno odredbama propisa koji uređuju prostorno uređenje, i dobivena suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja. 

(3) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 2. ovoga članka na određeni rok, koji ne smije biti kraći od pet godina.

(4) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 2. ovoga članka tri i više puta u unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.

(5) Opoziv suglasnosti iz stavka 4. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika. 

(6) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana.

(7) Ni jedan suvlasnik nije dužan trpjeti da ga se obavljanjem poslovne djelatnosti u stanu u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi uznemirava na način da je izložen prekomjernoj buci ili vibracijama i ovlašten je zahtijevati da takvo uznemiravanje prestane i da mu se nadoknadi pretrpljena šteta. 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

U tom nacrtu konačnog prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada dano je i objašnjenje navedenog članka zakona, koje prenosimo u cijelosti. 

Odredbama ovoga članka uređuje se obavljanje tihe i mirne registrirane djelatnosti u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama. Pod tihom i mirnom djelatnosti podrazumijevaju se aktivnosti koje:

• se ne čuju u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade i
• ne prouzrokuju vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade.

To su djelatnosti za koje je u društvu već općeprihvaćeno da se obavljaju i u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama te od njih često koristi imaju i drugi suvlasnici, kao što su primjerice:

• knjigovodstveni servisi
• javnobilježnički uredi  
• odvjetnički uredi

Oni posluju već desetljećima u stambenim prostorima te su njihovi vlasnici, a često i klijenti, poznati suvlasnicima zgrade. U praksi nije primijećeno da takve djelatnosti narušavaju kvalitetu stanovanja ostalim stanarima zgrade. 

Tihe i mirne djelatnosti moguću je obavljati u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama uz uvjet da su iste registrirane. Za obavljanje takvih djelatnosti nije potrebna (pored registracije) i suglasnost suvlasnika budući da ista ne utječu negativno na život stanara.

Bitno je napomenuti da se prilikom obavljanja tihe i mirne djelatnosti u prostoru uvijek nalaze i obrtnici, zaposlenici ili druge osobe koje obavljaju gospodarsku djelatnost koji su u neposrednom kontaktu s klijentima i koji vode računa o urednom obavljanju registrirane djelatnosti u za to određenom radnom vremenu.

U pravilu se mirne i tihe djelatnosti obavljaju tijekom dana (najčešće od 8:00 do 17:00 sati), a ako se obavljaju i kasnije, to je iznimno rijetko iza 21:00 sat. Iz tog se razloga može smatrati da takve djelatnosti ne remete san ili noćni mir stanara čak i kad se uzme u obzir da se klijenti služe zajedničkim prostorima da bi ušli u objekte u kojima se takva djelatnost obavlja.  

S druge strane, primjetno je da se razvojem društva razvijaju i nove djelatnosti koje se obavljaju u prostorima stambene namjene, a koje se ne mogu smatrati mirnim i tihim djelatnostima. Tako se, u sve većoj mjeri, u stanovima obavlja djelatnost pružanja usluge:

• organiziranog vježbanja
• plesa
• organiziranje poslovnih i dječjih proslava
• otvaraju se dječje igraonice, itd.

Takve djelatnosti podrazumijevaju aktivnosti koje uzrokuju vibracije ili se čuju u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade što nije primjereno zgradama u kojima se stanuje. Takvo korištenje stambenog prostora narušava kvalitetu stanovanja članova zajednice suvlasnika u zgradi

Nadalje, za pojedine prostore, da bi se u njima obavljale takve djelatnosti, potrebno je ishoditi dozvolu o promjeni namjene prostora, sukladno zakonu kojim se uređuje prostorno uređenje. Zahtjev za promjenu namjene (stambenog) prostora podnosi vlasnik stana te se stan u tu svrhu može koristiti nakon što je dozvola za promjenu namjene izdana.

S obzirom na to da broj stanova u kojima se takve djelatnosti obavljaju stalno raste, ovim se Zakonom jasno propisuju posebni uvjeti za djelatnosti koje se ne mogu smatrati tihima i mirnima.

Pratite #Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Što kaže Ustav RH?

Članak 2. stavak 4. alineja 1. Ustava daje ovlast zakonodavcu da samostalno odlučuje o uređivanju gospodarskih, pravnih i političkih odnosa u Republici Hrvatskoj, pri čemu je zakonodavac, u skladu s člankom 5. stavkom 1. Ustava, dužan uvažavati zahtjeve koje pred njega postavlja Ustav, osobito one koje proizlaze iz načela vladavine prava i kojima se štite ustavna dobra i vrednote. Navedena ustavna ovlast daje mogućnost zakonodavcu oblikovati, mijenjati, dopunjavati i ukidati postojeća zakonska uređenja pojedinih odnosa, to jest odnose uređivati na različite načine, ovisno o različitim okolnostima. Naravno, zakonodavac prilikom uređenja pojedinih zakonskih odnosa treba postići pravednu ravnotežu između postavljenog cilja i primijenjenih sredstava

Člankom 48. Ustava Republike Hrvatske propisano je da se jamči pravo vlasništva. Međutim istim je člankom propisano i da vlasništvo obvezuje te da su nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni pridonositi općem dobru. Suvlasnici imaju ovlast da svoje posebne dijelove zgrade koriste i s njima raspolažu u skladu sa svojim željama. Međutim te vlasnikove ovlasti ograničene su postojanjem drugih subjekata u ljudskoj zajednici. Zajednica suvlasnika je zajednica ljudi koja se temelji na uzajamnom i obzirnom izvršavanju prava vlasništva. Stanovanje u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama zahtijeva suživot njihovih stanara te uzajamno i obazrivo izvršavanje svojih prava.

Utjecaj na kvalitetu života

Obavljanje registrirane djelatnosti koja nije tiha i mirna dovodi do potrebe da članovi zajednice suvlasnika u višestambenim i stambeno poslovnim zgradama sudjeluju u odlučivanju o takvom načinu obavljanja djelatnosti budući da se obavljanjem istih utječe i na način njihova života. Buka i vibracije koje se čuju u susjednim stanovima itekako utječu na kvalitetu života u susjednim prostorima pa i u cijeloj zgradi. Članovi zajednice očekuju da život u stambenoj zgradi bude uređen pravilima, da se susjedi međusobno uvažavaju i da se koriste svojim pravima obazrivo. 

Upravo radi prihvatljive ravnoteže između postavljenog cilja i primijenjenih sredstava ovom odredbom propisuje se da je obavljanje djelatnosti koja nije tiha i mirna moguće ako je za obavljanje istih utvrđena promjena namjene stana sukladno odredbama propisa koji uređuju prostorno uređenje i dobivena suglasnost dvotrećinske većine  suvlasnika zgrade. 

Dakle,  cilj ove odredbe nije u potpunosti onemogućiti obavljanje djelatnosti koja nije tiha i mirna, već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici imati pravo uvida i odlučivanja o obavljanju takvih djelatnosti kojima se utječe na njihov način života. Također, osoba koja obavlja takvu djelatnost u svome stanu, više će brinuti o potrebama svojih susjeda i paziti da obavlja svoju djelatnost tako da neće smetati drugim članovima zajednice suvlasnika. 

Uvažavajući gore navedeno, prilikom propisivanja ove odredbe vodilo se računa da se primjene blaže, prikladne mjere razmjerne cilju koji se želi postići.

Propisan je i minimalni rok na koji se suglasnost daje kako osoba koja obavlja djelatnost imala određenu pravnu sigurnost i kako ne bi ovisila o samovolji ostalih suvlasnika ako je već investirala sredstva kako bi djelatnost obavljala. 

Iznimno se suglasnost može opozvati i prije roka na koji je dana  ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 2. ovoga članka tri i više puta u unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. U tom je slučaju za opoziv suglasnosti dovoljna natpolovičnom većina suvlasnika. 

UKRATKO I NAJVAŽNIJE

• BEZ DOZVOLE suvlasnika u zgradi se mogu obavljati tihe i mirne djelatnosti. 
• Djelatnost mora biti registrirana
• Nije definirano koje su to djelatnosti nego one koje:
  • se ne čuju u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade i
  • ne prouzrokuju vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade
• Primjer tihih i mirnih djelatnosti:
  • knjigovodstveni servisi
  • javnobilježnički uredi  
  • odvjetnički uredi
• Ostale (ne tihe i ne mirne) djelatnosti moraju: 
  • biti registrirane
  • ishoditi dozvolu o promjeni namjene prostora
  • ishoditi dozvolu dvije trećine suvlasnika
  • u ovu kategoriju spadaju - kratkoročni najam i najam za veći broj osoba
• Primjer NE TIHIH djelatnosti
  • organizirano vježbanje
  • ples
  • organiziranje poslovnih i dječjih proslava
  • dječje igraonice, itd.

IZAZOV U BUDUĆNOSTI

• hoće li se točno definirati koje su tihe i mirne djelatnosti?
• tko će odrediti što je tiho i mirno - rad knjigovodstvenog servisa nekome je tih, nekome nije (ovisi o subjektivnom dojmu)

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.