Što svaki upravitelj višestambene zgrade mora znati i što suvlasnici trebaju razumjeti

Upravitelj nije "gazda" zgrade - on je nalogoprimac 

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. On upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, u granicama ovlasti propisanih zakonima te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju. Upravitelj nije samostalan donositelj odluka - on je izvršitelj volje suvlasnika.

Ključne obveze upravitelja prema novom Zakonu i Vodiču

Upis u Registar upravitelja zgrada:

Registar upravitelja zgrada je javna elektronička evidencija koju vodi Državna geodetska uprava. Upravitelji zgrade dužni su u roku od šest mjeseci od ustrojavanja podnijeti zahtjeve za upis u Registar upravitelja zgrada. Zahtjev za upis sadrži podatke o upravitelju zgrade, adresi zgrade, ugovorima o upravljanju, podatke o prinudnom upravitelju i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja.

Upis u Registar zajednice suvlasnika:

Registar zajednice suvlasnika je javna elektronička evidencija svih podataka o zgradi i suvlasnicima. Vodi je Državna geodetska uprava. Upravitelji zgrade dužni su u roku od šest mjeseci od ustrojavanja podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika. Zahtjev za upis sadrži podatke o adresi zgrade, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade i pojednostavljeni shematski prikaz rasporeda posebnih dijelova zgrade.

Sklapanje novih međuvlasničkih ugovora do 1. siječnja 2027.:

Suvlasnici su obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom do 1. siječnja 2027. godine. Međuvlasnički ugovor uređuje prava, obveze i međusobne odnose suvlasnika u pogledu upravljanja i održavanja zgrade. Sadrži veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, mogućnost da predstavnik suvlasnika zastupa zajednicu suvlasnika, obveze pridržavanja kućnog reda, mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda te visinu naknada, uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini.
 
Što suvlasnici i predstavnici moraju znati

Suvlasnici su odgovorni za donošenje odluka - Upravitelj ne može samostalno odlučivati o važnim pitanjima poput obnove zgrade, ugradnje dizala ili promjene visine pričuve. Te odluke donose suvlasnici većinom glasova.

Predstavnik suvlasnika je ključna osoba - Predstavnik suvlasnika komunicira s upraviteljem i prenosi odluke suvlasnika. On ima važnu ulogu u koordinaciji i provedbi odluka zajednice.

Suvlasnici moraju biti informirani i uključeni - Aktivno sudjelovanje suvlasnika u donošenju odluka i praćenju rada upravitelja ključno je za učinkovito upravljanje zgradom.
 
Jasnija pravila

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kao i ovaj Vodič za upravitelje donose jasnija pravila i obveze za upravitelje, ali i za suvlasnike i njihove predstavnike. Upravitelj je izvršitelj volje suvlasnika, a ne samostalni donositelj odluka. Suvlasnici i njihovi predstavnici moraju biti informirani, aktivni i odgovorni kako bi upravljanje zgradom bilo učinkovito i transparentno.

PROČITAJTE VODIČ ZA UPRAVITELJE