Što sve MORA i SMIJE raditi upravitelj zgrade

Svaka zgrada mora imati upravitelja. Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Točka. To što nema sankcija ako zgrada nema upravitelja, to je drugo pitanje, a o tome možete pročitati OVDJE.

Upravitelj je:

• pravna ili fizička osoba koja je registrirana za tu djelatnost
• dužan poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno, ako upravlja s više nekretnina
• onaj koji se 'brine' za zgradu, on je nalogoprimac, tj. radi ono što mu suvlasnici kažu da radi u skladu, naravno, s onime što su potpisali u ugovoru o upravljanju

Ugovor o upravljanju:

• regulira odnos između suvlasnika i upravitelja zgrade
• njime se obje strane međusobno nadziru
• ugovor upravitelj sklapa sa suvlasnicima, pri čemu se podredno primjenjuju odredbe općeg obveznog prava o nalogu

Pročitajte: 

• Mora li zgrada imati upravitelja? Mora, ALI...
• JEDNA ZGRADA VIŠE ULAZA - Kako svaki ulaz može imati svog predstavnika i upravitelja
• Zgrada nema upravitelja? Ovo je PRINUDNI upravitelj
• Prisilno postavljanje upravitelja - DVA su paralelna sustava

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali i Ministarstvo pravosuđa, upućuje i na obveze upravitelja da:

• upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika i umjesto njih, a u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju (pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom)
• čuva interese svih suvlasnika nekretnine
• u obavljanju poslova redovite uprave slijedi upute većine
• izvanredne poslove može poduzeti samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje
• u upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi, u ime svih suvlasnika nekretnine, postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka

Članak 93. i 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima:

• (1) Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
• (2) U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.
• (3) Upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna se po općim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravitelju kojega postavljaju suvlasnici, ako što drugo ne proizlazi iz položaja koji upravitelju nekretnine daju odredbe glave 4. trećega dijela ovoga Zakona.
• (4) Upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan:
• položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
• izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
• prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice. (op.a. čl. 93. ZV-a);

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Upravitelj je, dakle, osobito dužan:

• brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
• obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
• utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže
• obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
• obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom o upravljanju položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine
• izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini te to na prikladan način objaviti u kući/ zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine
• prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice
• pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama (obveza do 31.12.2015.g: vidi NN 143/12).
  (op.a. čl. 379. ZV-a).

>>> DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka

Zagrebački upravitelj GSKG detaljnije objašnjava ulogu i obaveze upravitelja koje su propisane Ugovorom o upravljanju za svaku pojedinu zgradu:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačini zapisnik
• utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključujući i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim ili višegodišnjim programom upravljanja, koji je sastavni dio ovog ugovora
• osigura zgradu od rizika prema godišnjem programu
• uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, na temelju odluke suvlasnika
• zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja
• pruža pravnu pomoć predstavniku suvlasnika u poslovima upravljanja

Upravitelj je obvezan ujedno i voditi evidenciju suvlasnika na temelju dostavljene vlasničke dokumentacije. 

ODGOVORNOST UPRAVITELJA, NADZOR I SANKCIJE

• Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu.
• Odgovornost upravitelja je ugovorna te upravitelj odgovara za štetu koja bi nastala suvlasnicima zbog nepoštivanja ugovorne obveze. Sukladno Ugovoru o upravljanju eventualni sporovi se rješavaju mirnim putem ili uz ugovorenu nadležnost suda.
• Upravitelja koji postupa suprotno ugovorenim obvezama suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta. Pročitajte više o tome kako smijeniti upravitelja.
• U slučaju sumnje u netransparentno trošenje sredstava pričuve, suvlasnike se uvijek upućuje da isto prijave nadležnoj policijskoj postaji te se po potrebi očituje i dostavlja potrebna dokumentacija.

Mnogi predstavnici suvlasnika, pogotovo članovi Facebook grupe Predstavnici suvlasnika, ističu da postoje nebrojeni slučajevi kada je upravitelj zgrade na svoju ruku napravio isplatu s računa zgrade. Dakle, smije li upravitelj stambene zgrade napraviti ijednu isplatu bez odobrenja predstavnika i suvlasnika?

Jedino kada upravitelj smije napraviti uplatu/isplatu bez znanja suvlasnika jest ako je tako definirano ugovorom o upravljanju. Naime, računi za električnu energiju zajedničkih prostora, servis dizala, servis vatrogasnih aparata i tako dalje, upravitelj može isplatiti ako je tako određeno ugovorom o upravljanju.

Slijedom navedenog, postavlja se pitanje kome upravitelj odgovara i nadzire li neka institucija rad upravitelja. Odgovor je jednostavan – ne nadzire.

Naime, Ministarstvo pravosuđa kaže:

• tijela državne uprave nemaju kontrolne ovlasti niti provode nadzor nad radom upravitelja zgrade
• ako upravitelj postupa suprotno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o njegovim pravima i dužnostima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti te im je dužan naknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta

Naknadu štete suvlasnici mogu zatražiti pred nadležnim sudom. Sukladno odredbi članka 88. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti.

ZAKLJUČAK

Dakle, da se zaključi - upravitelj izvršava zadaće koje je dobio od Predstavnika suvlasnika i od suvlasnika, a sve na temelju ugovora kojeg je potpisao sa suvlasnicima.

Kako kažu iz Udruge suvlasnika: NE POSTOJE DVIJE STRANE, UPRAVITELJ JE ODGOVORNA OSOBA U ATIPIČNOM DIONIČKOM DRUŠTVU (SUVLASNIČKA ZAJEDNICA) GDJE DIONIČARI (SUVLASNICI) IMAJU JASNA PRAVA, ALI I OBVEZE KOJE SU ČESTO ZANEMARENE! 

• >>> Koje su obaveze i dužnosti predstavnika suvlasnika
• >>> SUVLASNIK - što smije, a što ne smije. I što MORA!

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.