problem
Izvor: master1305 / Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
OVLASTI

Što upravitelj smije napraviti na 'svoju ruku'?

Odnos između upravitelja i suvlasnika često je napet. Svaka strana ima viđenje i svoj stav o određenom problemu ili koraku.  Upravitelji bi voljeli imati veće ovlasti i da su suvlasnici aktivniji, a suvlasnici bi voljeli da upravitelji 'riješe problem jučer'. No to nažalost nije tako. 

Odnos upravitelja i suvlasnika uokviren je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZoV), no konkretne stvari, točne korake i obaveze, određene su ugovorom o upravljanju koji suvlasnici potpisuju s upraviteljem. Jedan od problema sa zakonskim odredbama je taj što ne propisuje sankcije, zato suvlasnici i upravitelji svoj odnos (prava, obveze, ali i sankcije) mogu točno odrediti ugovorom. 

Vrlo često nam suvlasnici pišu da upravitelj ne radi ništa, da nije popravio kvar na zgradi. Naravno, tu su i epiteti 'lopov', 'kriminalac', 'lijenčina', i tako dalje. Svi ti epiteti imaju smisla ako se oni mogu dokazati. Optuživanje bilo koga za lopovluk prilično je opasna izjava ako nije potkrijepljena dokazom, bez obzira optužuje li se predstavnika suvlasnika, upravitelja, vijećnika mjesnog odbora ili nekog političara. 

Da se razumijemo, nismo ni na čijoj strani. Svaki suvlasnik u zgradi ima obavezu biti odgovoran prema svojoj imovini, svaki predstavnik suvlasnika (kada se već prihvatio tog posla) treba raditi u interesu svih suvlasnika i zgrade, a upravitelj slušati naloge suvlasnika, predlagati način upravljanja.
Svi navedeni imaju obavezu (zakonsku, moralnu, ljudsku, poslovnu) raditi za dobro zgrade. 
ZGRADOnačelnik.hr čuva interes zgrade!

Suvlasnici kao i njihovi predstavnici, ali i upravitelji, trebali bi, za početak, dobro pročitati sve ugovore koje su potpisali kako bi točno znali tko je zadužen za što. 

Što upravitelj smije napraviti "na svoju ruku"? Smije li išta ili ne smije 'prstom pomaknuti' bez naloga suvlasnika? Odgovor na to pitanje potražili smo u Udruzi upravitelj u čije ime je odgovore dao Vladimir Štrbac iz Stambenog gospodarstva Tanker d.o.o. iz Zadra.

Jednostavan odgovor bi bio ništa ne smije napraviti bez suglasnosti, upute ili naloga suvlasnika ako bi se striktno vodili zakonskim odredbama.

Ono što upravitelj može napraviti na svoju ruku je, recimo, ako postoji potreba za saniranjem, poboljšicom ili slično, to "staviti" suvlasnicima na pažnju, inicirati pokretanje "priče" oko tog određenog problema, prikupiti samoinicijativno neobvezujuće ponude, predložiti suvlasnicima eventualno povećanje pričuve da bi se taj određeni posao mogao servisirati i slično. 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Odnosno, može animirati suvlasnike i predstaviti im problem i potencijalno rješenje jer znamo da je većina suvlasnika dosta inertna, a sve ovo s obzirom na to da je u ZoV-u navedeno da se upravitelj mora brinuti da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje. Također, suvlasnicima staviti na pažnju situacije koje su zakonski obvezujuće, primjerice atestiranje protupožarne opreme, redovni servisi dizala i slično.

Naravno, zakon predviđa da "Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom" iz čega bi proizlazilo da upravitelj može 'proširiti' svoje ovlasti ugovorom o upravljanju, ali mislim da nitko ili rijetko tko od upravitelja u Hrvatskoj koristi tu mogućnost. Primjerice, navede da upravitelj može bez ovlaštenja suvlasnika raditi određene stvari. Postavlja se pitanje ima li to smisla, jer onda bi  ta ugovorna odredba možebitno bila u koliziji sa zakonskim odredbama u kojima su taksativno navedene ovlasti upravitelja.

Curi voda, negdje je neka šteta, pada fasada,... Što upravitelj može i smije napraviti?

Ova je tematika donekle, doduše šturo, obuhvaćena čl. 382. i 383. ZoV-a, odnosno ovdje bi se radilo o hitnim ili nužnim popravcima. U navedenim člancima zakona je određeno da su "...suvlasnici dužni osobi koja obavi hitne popravke platiti troškove u roku osam dana od dana kada ih ta osoba pisano obavijesti o iznosu dugovanja" i "...Kada zbog oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, građevinski inspektor naredit će upravitelju nekretnine, odnosno suvlasnicima ako nemaju upravitelja, izvršenje nužnih popravaka."

U skladu s navedenim, upravitelj se stavlja u nepovoljan položaj jer zakonodavac u takvim situacijama kaže da se hitni i nužni radovi, u slučaju kada postoji opasnost za život i zdravlje ljudi te postoji opasnost za veća oštećenja nekretnine, moraju hitno poduzeti i otkloniti opasnosti, a svi smo svjesni da se često dogodi da je teško naći izvođače takvih radova, ali onda se naravno postavlja i pitanje kako to platiti u slučaju da suvlasnici nemaju dovoljno sredstava u pričuvi.

Ono što upravitelj smije i mora napraviti u takvim situacijama je da suvlasnicima jasno i bez odgode predoči o čemu se radi, prikupi ponude za sanaciju te uvjeri suvlasnike da će morati naći načina za financiranje toga bilo putem povećanja pričuve, investicijskog kredita ili slično.

Upravitelj je logistička potpora u svemu. Primjerice, na fasadu zgrade koja otpada staviti potrebne znakove/upozorenja da prijeti pad predmeta s visine, odnosno poduzeti sve radnje da upravitelj sa sebe "skine" odgovornost, odnosno da odradi sve ono što bi spadalo pod nekakav institut "pažnje dobrog gospodarstvenika" ako bi se dogodile neželjene okolnosti da nekome s fasade padne nešto na glavu pa taj netko opravdano pokrene parnicu za naknadu štete protiv suvlasnika, a posredno i upravitelja. 

"Pažnja dobrog stručnjaka"

S obzirom na to da ugovorne obveze dviju strana regulira Zakon o obveznim odnosima, potrebno je razlučiti neke pojmove. 

U Zakonu o obveznim odnosima (ZOO) nalazimo:

  • pažnja dobrog gospodarstvenika, odnosno
  • pažnja dobrog domaćina i
  • pažnja dobrog stručnjaka

No, dosta je paušalno i neodređeno navedeno na što se to odnosi, odnosno kakva bi ta pažnja trebala biti.

Primjerice, u čl. 10. st.1. ZOO-a je navedeno:

  • "Sudionik u obveznom odnosu dužan je u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa (pažnja dobrog gospodarstvenika, odnosno pažnja dobrog domaćina)"
  • dok je u st. 2. istog članka navedeno da "Sudionik u obveznom odnosu dužan je u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka)"

Navedene odredbe ZOO-a navode oblike dužne pažnje, pažnju dobrog domaćina, pažnju dobrog gospodarstvenika i pažnju dobrog stručnjaka, ali ne određuju način određivanja je li osoba (u našem slučaju upravitelj) postupala s pažnjom koja joj je naložena niti pravne posljedice nepostupanja s tom pažnjom.

Naravno, ako i kad dođe do određenih parničnih postupaka sud presuđuje je li upravitelj postupao s potrebnom pažnjom i bilo bi zanimljivo vidjeti sudske odluke. 

Dizanje cijena

"Upravitelj mi je digao cijenu" - jedna je od rečenica koja se često može čuti i pročitati. Cijena održavanja (upravljanja, dizala, čistačica....) porasla je jer je "upravitelj samoinicijativno digao cijenu". Je li to moguće?

Upravitelj ne može samoinicijativno podići cijenu ako pričamo o jediničnom iznosu pričuve po četvornom metru zbog toga što je u ZoV-om određeno da iznos jedinične cijene pričuve po četvornom metru donose isključivo suvlasnici svojom odlukom koja u pravilu mora biti temeljena potpisima, odnosno suglasnostima suvlasnika koji imaju većinu suvlasničkih udjela, s obzirom na to da se u ovom konkretnom slučaju radi o poslovima redovne uprave. Naravno, tu se otvara pitanje minimalnog iznosa jedinične cijene pričuve po četvornom metru ispod kojeg se ne može ići, a zakonodavac je predvidio i mogućnost da sud na zahtjev suvlasnika donese odluku o iznosu pričuve, odnosno raspodjeli troškova.

Što se tiče dizanja cijena održavanja (dizala, čistačice i slično), konkretno u našem slučaju imamo kooperante koji se bave uslugama čišćenja zajedničkih dijelova zgrade, suvlasnicima dostavimo ponude servisa za čišćenje i po odabiru servisa s njima se zaključuje ugovor u kojem je definirana cijena usluge i što sve čini tu uslugu.

Ako bi servis za čišćenje dostavio zahtjev za korekciju cijena, on se stavlja na pažnju suvlasnicima, a da bi to bilo provedeno u djelo potrebno je sklopiti novi ugovor ili anex postojećeg, naravno ako suvlasnici na to pristanu. Tada, ako postoji potreba, upravitelj bi suvlasnike savjetovao da bi zbog novougovorene cijene usluge čišćenja bilo možda svrsishodno korigirati jediničnu cijenu pričuve po četvornom metru. 

Zakonska je obveza dizala redovno održavati i servisirati te je i ta cijena ugovorno određena, a ako bi ovlašteni serviser dostavio zahtjev za korekciju cijene, procedura je jednaka.

Kooperanti s kojim surađujemo i ovlašteni serviseri i slično sami određuju svoje cijene u skladu sa stanjem na tržištu, mi prikupljamo ponude za određene usluge kad nam suvlasnici daju nalog da žele određenu uslugu, dostavljamo ih suvlasnicima te nakon njihove odluke se sklapa ugovor sa željenim kooperantom. 

Za kraj, naknada upravitelja je definirana ugovorom o upravljanju tako da tu ne može i ne smije biti situacija da se naplaćuju proizvoljni iznosi koji nisu ugovoreni sa suvlasnicima.

Postoji prostor za eventualno povećanje naknade, ali to mora biti ugovoreno Ugovorom o upravljanju ili, recimo, da upravitelj promijeni Opće uvjete poslovanja, a imajući u vidu da su neki od pružatelja usluga u RH (primjerice telekomi) uveli odredbu uvođenja indekse klauzule "na inflaciju", ali to bi svakako trebalo staviti neodložno suvlasnicima na pažnju ako do takvih promjena dođe.

Dodatno postoji mogućnost da je ugovorom o upravljanju ugovoreno da će se visina naknade eventualno korigirati u tijeku godine u postotku koji odgovara promjeni prosječne mjesečne plaće u gospodarstvu Republike Hrvatske kada se ona promijeni za više od određenog postotka, a u svakoj sljedećoj godini za promjenu plaća u prethodnoj godini i slično.

SAVJET ZGRADOnačelnika
Dobro proučiti ugovore - s upraviteljima, serviserima - mora se znati tko što (ne)smije 
Ugovorima (sa svima) jasno, nedvojbeno i egzaktno definirati prava, obaveze i uloge 
Ako je ugovorom definirana cijena usluge (bez, primjerice, mogućnosti samoinicijativne promjene kao što je indeksacija na inflaciju), tada se cijena NE SMIJE mijenjati 
Ako je ugovorom određena mogućnost mijenjanja cijene (zbog inflacije ili nekog drugog razloga), tada davatelj usluge može samoinicijativno podići cijenu 
Buka u komunikaciji - misli jedno, kaže drugo, napiše treće - ovo je gotovo svakodnevan problem obiju strana. Potrebno je jasno i nedvojbeno izložiti problem i rješenje.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.