UKRATKO - Kako pokrenuti stambenu zadrugu

Za početak, kada govorimo o stambenim zadrugama općenito, onda možemo govoriti o cijelom spektru različitih stambenih modela - od onog koji je bio najrašireniji tijekom 80-ih u Jugoslaviji gdje su stambene zadruge bile mehanizam povoljnijeg nabavljanja građevinskog materijala i izvođača za gradnju obiteljskih kuća pa do modela u kojem su stambene zadruge vlasnici zgrada te stanove iznajmljuju članovima (ili u nekim slučajevima i široj javnosti), objasnio je Jeras za Savjeti.hr.

Model koji promovira MOBA u Hrvatskoj je model u kojima su stanari članovi stambene zadruge i putem zadruge kolektivno upravljaju stambenom zgradom. Zadruzi plaćaju najam koji pokriva otplatu kredita za trošak gradnje te troškove tekućeg održavanja zgrade. Stambena zadruga je u suradnji s jedinicama lokalne samouprave ili samostalno vlasnik zemljišta i stambene zgrade te osigurava funkcioniranje cijelog koncepta. S obzirom na to da se radi o kompleksnom procesu, pokretanje stambene zadruge ovisi o situaciji na razini grada/općine te može imati i određene varijacije. Načelno proces možemo podijeliti u dva paralelna seta aktivnosti - jedan set se odnosi na aktivnosti koje treba provesti JLS, a drugi set na aktivnosti koje se rade s budućim stanarima i samom stambenom zadrugom.

Iz primjera na kojima su radili u praksi cijeli proces teče ovako:

• jedinica lokalne samouprave odredi parcelu koja će se koristiti za neprofitno stanovanje
• u suradnji s MOBA-om, Zadrugom Otvorena arhitektura (ZOA) i Zadrugom za etično financiranje (ZEF) se organiziraju radionice za zainteresirane građane koji bi željeli živjeti u stambenoj zadruzi na toj lokaciji
• sa zainteresiranim građanima se radi na mapiranju njihovih stambenih potreba te na participativnom procesu stvaranja arhitektonskog rješenja za buduću zgradu u skladu s dostupnim gabaritima zemljišta i drugim relevantnim parametrima
• uz samo planiranje stambenog prostora, radi se i na definiranju načina korištenja zajedničkog prostora stambene zgrade.
  • Naime stambene zadruge često imaju značajnije veću površinu zajedničkog prostora kako bi se njihovim korištenjem optimizirala cijena stanovanja uz povećanje dostupnosti potrebnih usluga. Funkcija zajedničkog prostora reflektira potrebe stanara i područja unutar kojeg će stambena zadruga biti osnovana te može imati najrazličitiji tip opcija - zajednička praonica rublja, kantina, coworking prostor, teretana, glazbeni studio, dječji vrtić, boravak za starije ili bilo što drugo što je potrebno građanima na toj lokaciji. Proces planiranja i projektiranja je iterativan jer odabir konačnog rješenja je vezan i uz trošak budućeg stanovanja tako da se posebno pazi da odabrana rješenja dovode do priuštivosti stanovanja u stambenoj zadruzi.
• nakon provedenog planiranja, radi se na osiguravanju financiranja zgrade uz potporu jedinice lokalne samouprave te slijedi faza izgradnje.

Detaljniji koraci pojašnjeni su u tekstu Pokrećem stambenu zadrugu – otkuda krenuti?.

Stanari trebaju određen postotak vrijednosti svog stana uplatiti u formi zadružnog uloga kao učešće u kreditu koji stambena zadruga uzima za izgradnju zgrade. U slučaju da stanar želi odseliti iz stambene zadruge, zadruga mu vraća taj uplaćeni zadružni ulog, uvećan za udio otplate kredita koji je stanar uplaćivao za stanarinu, a novi stanar pod istim uvjetima dolazi u zadrugu bez obzira na kretanja na tržištu nekretnina u tom periodu. 

Važan element cijelog procesa je da se financijsko planiranje radi tako da pokušava optimizirati kvaliteta života i ukupni trošak stanovanja u zgradi, a ne samo cijenu izgradnje prema kvadratnom metru. Naime, stambene zadruge izrazito paze na to da se već u fazi planiranja planira i smanjenje troška energije putem dizalica topline ili korištenja obnovljivih izvora energije te da se korištenjem zajedničkih prostora također stanarima smanji trošak koji bi inače imali za korištenje te funkcije negdje drugdje.

Već sam proces planiranja je izuzetno osnažujući, gradi međusobno povjerenje i zajedništvo između budućih stanara te stvara mehanizme podrške i solidarnosti koji će se nastaviti razvijati tijekom života u stambenoj zadruzi, tvrdi Jeras. Kao jedan od standardnih mehanizama podrške koji stambene zadruge imaju je i tzv. Fond solidarnosti koji se stvara iz mjesečnih najamnina, a iz kojeg se može određeni period financirati nemogućnost plaćanja stanarine pojedinom članu zadruge koji je uslijed nepredviđenih okolnosti (npr. bolesti, gubitka posla ili sl.) u nekom periodu ostao bez prihoda.

Također, stambene zadruge osiguravaju puno viši standard kohezije i suradnje među stanarima što dovodi do lakšeg upravljanja zgradom i mogućnosti kontinuiranog unapređenja i razvoja dodatnih usluga koje će biti na usluzi stanarima - poput zajedničke proizvodnje hrane (urbana poljoprivreda), uspostavljanje sustava dijeljene mobilnosti (car-sharing, bike-sharing i sl.), dijeljenje alata, instrumenata, uređaja i sl.

Za razliku od drugih trgovačkih društava, zadruge su poslovni subjekti koji su društva osoba, a ne društva kapitala. To znači da članovi zadruge nisu vlasnici zadruge nego njom upravljaju na demokratski način po principu jedan član = jedan glas, neovisno o količini sredstava koje pojedini član ima uložen u zadrugu. Također, zadruge se u svojem radu moraju voditi prema 7 međunarodnih zadružnih načela:

1. Dobrovoljno i otvoreno članstvo
   Zadruge su dobrovoljne organizacije, otvorene svim ljudima koji mogu koristiti njihove usluge i voljni su prihvatiti odgovornosti koje nosi članstvo, bez spolne, društvene, rasne, političke ili vjerske diskriminacije.
2. Demokratsko upravljanje članova
   Zadruge su demokratske organizacije kontrolirane od strane svojih članova koji aktivno sudjeluju u upravljanju i odlučivanju. Muškarci i žene kao izabrani predstavnici odgovaraju članstvu. Članovi zadruga imaju jednaka glasačka prava (princip jedan član jedan glas) dok su i ostale razine zadruge također organizirane po demokratskim načelima.
3. Ekonomsko sudjelovanje članova
   Članovi ravnopravno doprinose i demokratski odlučuju o kapitalu zadruge, pri čemu je barem dio tog kapitala uobičajeno u zajedničkom vlasništvu. Članovi obično stječu ograničenu korist, ako je ima, za kapital koji su unijeli u zadrugu u obliku članskog uloga. Članovi ostvarene viškove (dobit) određuju za neku od sljedećih namjena: razvoj poslovanja zadruge, moguće povećanje obveznih rezervi zadruge iznad zakonskog minimuma, nagrade (upis dodatnih uloga i/ili isplate) članovima razmjerno njihovom udjelu u transakcijama sa zadrugom te u druge aktivnosti odobrene od članstva.
4. Autonomija i nezavisnost
   Zadruge su nezavisne organizacije kojima upravljaju njihovi članovi i koje služe kao podrška svojim članovima. U slučaju suradnje s drugim organizacijama, uključujući i državna tijela, ili pak prikupljanja kapitala iz vanjskih izvora, one pri tome zadržavaju svoju samostalnost i demokratsko upravljanje članova.
5. Obrazovanje, obuka i informiranje
   Zadruge omogućuju obrazovanje i obuku za svoje članove, izabrane predstavnike, upravitelje i zaposlenike kako bi doprinijeli razvoju zadruge. Zadruge informiraju širu javnost – posebno mlađe ljude i utjecajne predstavnike – o svojoj prirodi i koristima zadrugarstva.
6. Suradnja među zadrugama
   Zadruge su učinkovito sredstvo svojih članova kojim se jača zadružni pokret suradnjom na lokalnoj, nacionalnoj, regionalnoj i međunarodnoj razini.
7. Skrb za djecu
   Zadruge rade na održivom razvoju zajednica u kojima djeluju kroz pravila odobrena od strane njihovih članova.

Korist stambene zadruge

Izjednačavanje koristi s mogućnošću stvaranja profita je jedna od najopasnijih dogmi koje se perpetuiraju u neoliberalnom ekonomskom narativu. Sama problematičnost tog izjednačavanja je jasna ako se usporedi npr. profitno poduzeće (kladionicu) s neprofitnom ustanovom (bolnicom ili vrtićem). Ako bi slijedili logiku pitanja, inicijalna postavka bi bila da samim time što stvara ogroman profit je kladionica korisnija od bolnice ili vrtića koji niti treba niti smije ostvarivati profit svojim radom, uspoređuje Jeras. Potpuno identična situacija je i u ovom slučaju, tvrdi te nadodaje da  stambene zadruge omogućavaju priuštivo stanovanje mnogima koji trenutno nemaju drugog načina za dolazak do priuštivog i sigurnog stanovanja. Samim time stvaraju ogromnu društvenu korist kroz proces bavljenja unapređenjem općeg dobra.

Ljudi koji na tome rade za svoj rad dobivaju primjerenu plaću od koje mogu dostojno živjeti i znaju da je njihov rad doveo do opće društvene koristi i povećanja kvalitete života za sve ljude i za buduće generacije. Vrlo malo poduzeća i profitnih entiteta može se pohvaliti tolikom vrijednošću i takvom koristi, o čemu je mnogo pisao David Graber. Općenito propitivanje potrebe za stvaranjem profita koji današnji ekonomski sustav nameće poduzećima u kontekstu globalne održivosti, dostupnosti resursa i eksploatacije iznad bioregenerativnih sposobnosti planeta uz istovremeno rastući problem društvene nejednakosti, jedna je od najviše debatiranih tema na globalnom nivou koja se pokušava adresirati na različite načine - od proširenja obaveznih izvještaja poduzeća koja uz financijsku komponentu počinju zahtijevati i izvještaj o društvenoj i okolišnoj održivosti poslovanja (ESG reporting framework - Direktiva o nefinancijskom izvještavanju, Direktiva o izvještavanju o korporativnoj održivosti, Uredba o objavama povezanim s održivosti u sektoru financijskih usluga itd.) pa do preispitivanja kompletnog koncepta rasta i potrebe za ekonomskim rastom u kontekstu održivosti, odnosno konkretnih inicijativa za uspostavu poduzeća kojima nije cilj stjecanje profita već stvaranje nove vrijednosti za društvo.

Tako iz MOBA-e čvrsto vjeruju da je redefiniranje ciljeva poslovanja u smjeru korisnosti i održivosti ključna za budući društveno-ekonomski razvoj i radujemo se što svojim radom na temi priuštivog stanovanja aktivno i dugoročno doprinosimo razvoju novih, priuštivijih i kvalitetnijih modela stanovanja kao svoj doprinos općem dobru.

Temu stambenih zadruga istraživala je Jasmina Džanović u sklopu izrade serijala tekstova pod naslovom "Gdje su nestale stambene zadruge?'" koji su objavljeni na Savjeti.hr. Tekstove je financijski podržala Agencija za elektroničke medije kroz projekt Poticanja novinarske izvrsnosti za 2024. godinu.