Upravitelj kao fizička osoba - mit ili stvarnost?

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Uz malo muke i truda, u tome su uspjeli i sada sami određuju pravila igre. Da, imaju izazova, no ne odustaju.

ISKUSTVO IZ SISKA - Kako smo sami sebi postali upravitelji

Temeljem tog teksta i iskustva iz Siska, odlučili smo temu 'samoupravljanja' zgradom detaljnije proučiti. Kontaktirali smo:

• Udrugu Upravitelj
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine 
• Ministarstvo pravosuđa i uprave

Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine postavili smo pitanja: 

• Na koji način se može upravljati zgradom, a da je upravitelj fizička osoba?
• Može li fizička osoba (Pero Perić) sklopiti ugovor o upravljanju sa zgradom, upravljati novcem zgrade (koji se nalazi na posebnom računu naravno), raditi isplate i uplate, potpisivati ugovore s trećim stranama (dobavljači, održavanje, Elektra) i za to staviti/koristiti svoj OIB? Može li zgrada s takvim načinom upravljanja, recimo, podići kredit u banci?

Odgovor koji smo dobili - Ministarstvo graditeljstva pitanja koja navodite regulirana su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima čije tumačenje je u nadležnosti Ministarstva pravosuđa i uprave.

Iz Ministarstva pravosuđa i uprave napominju da je u presudi Upravnog suda Republike Hrvatske (UpSRH US 9296/2005), između ostalog, izneseno stajalište da u slučajevima kada fizička ili pravna osoba obavlja poslove upravitelja kao svoje zanimanje radi stjecanja dohotka odnosno dobiti, dolazi u obzir jedino upis takve fizičke ili pravne osobe u obrtni ili sudski registar.

Cijeli odgovor Ministarstva pravosuđa i uprave (klikni)

Članak 44. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje pitanje upravljanja zgradama u suvlasništvu te propisuje da suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik.

Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Stavak 4. istog članka određuje da je odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku.

Članak 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje pitanje upravljanja zgradama u prijelaznom razdoblju, koje su bile u društvenom vlasništvu, te propisuje da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga članka nije drukčije određeno. Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.

Ističe se da je u presudi Upravnog suda Republike Hrvatske (UpSRH US 9296/2005), između ostalog, izneseno stajalište da u slučajevima kada fizička ili pravna osoba obavlja poslove upravitelja kao svoje zanimanje radi stjecanja dohotka odnosno dobiti, dolazi u obzir jedino upis takve fizičke ili pravne osobe u obrtni ili sudski registar.

Iako je tematika pomalo teška (doduše, koja tema u zgradarstvu nije teška, op.ur.), iz Udruge upravitelj su nam poslali odgovor koji je dala Brankica Dejanović, koordinatorica Odbora za pravo Udruge upravitelj i voditelja odjela pravnih poslova u Inkasatoru d.o.o., Karlovac.

Dejanović ističe da pitanje 'samoupravljanja', odnosno ugovor jednog od suvlasnika s ostalima da bude upravitelj moguć je u slučajevima :

• Ako je uspostavljeno etažno vlasništvo

Odluka o uspostavi etažnoga vlasništva

Članak 43.

• (1) Sastoji li se nekretnina od zemljišta sa zgradom, suvlasnik čiji je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim pretpostavkama iz glave 4. trećega dijela ovoga Zakona uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela te nekretnine (etažno vlasništvo).
• (2) Uspostavom vlasništva određenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira se u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo usredotočuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, ograničavajući ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu, prema odredbama sadržanim u glavi 4. trećega dijela ovoga Zakona.
• (3) Ako je barem i na samo jednom posebnom dijelu nekretnine uspostavljeno etažno vlasništvo, pravne odnose suvlasnika te nekretnine, kako međusobno tako i prema trećima, uređuju u prvom redu posebne odredbe glave 4. trećega dijela ovoga Zakona i na njihovu temelju doneseni pravni akti, a tek podredno opća pravila o suvlasništvu sadržana u ovoj glavi Zakona, ako nije što drugo određeno.
• (4) Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako da će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela (etažno vlasništvo) suvlasničke nekretnine, pa čak i ako taj suvlasnički dio i nije toliko velik koliko se inače traži za odgovarajući suvlasnički dio po odredbama članka 74. stavka 1. i 2. ovoga Zakona.
• (5) Suglasno očitovanje volje svih suvlasnika da će uspostaviti vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine u korist nekoga suvlasničkoga dijela, smatra se do uspostave vlasništva toga posebnoga dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti.
• (6) Što vrijedi za zemljište sa zgradom, vrijedi na odgovarajući način i za pravo građenja kad je izgrađena zgrada.

Tada se ne primjenjuju odredbe Glave IV zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima već odredbe članka 44.

Upravitelj 

Članak 44.

• (1) Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.
• (2) Za suvlasnika koji posjeduje suvlasničku stvar ili njezin samostalni dio na temelju odluke suvlasnika kojom su međusobno podijelili posjed stvari i izvršavanje suvlasničkih ovlasti, smatra se da mu je povjerena redovita uprava nad time, ako nisu što drugo sporazumno odredili svi suvlasnici.
• (3) Kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.
• (4) Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku

Pravni položaj upravitelja

Članak 45.

• (1) Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:
• upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
• upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
• ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova,
• ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari,
• upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
• (2) Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih, ti su suvlasnici dužni poduzeti što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju upravlja stvari u skladu s predmnijevanom voljom svih, za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima.

U Hrvatskoj postoje takve zgrade, prvenstveno one građene nakon stupanja na snagu ZV (dakle, nakon 1. siječnja 1997., up. ur.), jer se za te zgrade pretpostavlja da su uređene, ali i one koje su manje zahtjevne za održavanje.

Plus i minus

Koliko je u praksi poznato, kaže Dejanović, banke teže odobravaju kredite, premda u Karlovcu ima slučajeva da je banka odobrila kredit i takvim suvlasnicima, ali pod znatno nepovoljnijim uvjetima, a kao korisnik kredita naveden je upravitelj - fizička osoba, jedan od suvlasnika.

Ovo je teže provedivo u praksi u velikim zgradama i velikim investicijama, ali novije zgrade imaju manje potrebe za investicijama te stoga mogu funkcionirati i na 'samoupravljanju'. 

Svaka medalja ima dvije strane. Postoje prednosti i mane 'samoupravljanja' kao i u slučaju kada zgradom upravlja tvrtka upravitelj. Ključno je da suvlasnici moraju jako dobro odvagnuti što žele i kako to mogu ostvariti. 

Sretno!

Pročitajte još:

Kako smijeniti upravitelja zgrade u 11 koraka
PET KORAKA kako smijeniti predstavnika suvlasnika 
Što sve MORA i SMIJE raditi upravitelj zgrade
Kako zgrada može zablistati kada predstavnik i suvlasnici zasuču rukave
KORAK PO KORAK - Kako upravitelj zgrade vodi postupak ovrhe za neplaćenu pričuvu

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.