Upravitelj kao fizička osoba - mit ili stvarnost?

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Uz malo muke i truda, u tome su uspjeli i sada sami određuju pravila igre. Da, imaju izazova, no ne odustaju.

ISKUSTVO IZ SISKA - Kako smo sami sebi postali upravitelji

Temeljem tog teksta i iskustva iz Siska, odlučili smo temu 'samoupravljanja' zgradom detaljnije proučiti. Kontaktirali smo:

• Udrugu Upravitelj
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine 
• Ministarstvo pravosuđa i uprave

Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine postavili smo pitanja: 

• Na koji način se može upravljati zgradom, a da je upravitelj fizička osoba?
• Može li fizička osoba (Pero Perić) sklopiti ugovor o upravljanju sa zgradom, upravljati novcem zgrade (koji se nalazi na posebnom računu naravno), raditi isplate i uplate, potpisivati ugovore s trećim stranama (dobavljači, održavanje, Elektra) i za to staviti/koristiti svoj OIB? Može li zgrada s takvim načinom upravljanja, recimo, podići kredit u banci?

Odgovor koji smo dobili - Ministarstvo graditeljstva pitanja koja navodite regulirana su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima čije tumačenje je u nadležnosti Ministarstva pravosuđa i uprave.

Iz Ministarstva pravosuđa i uprave napominju da je u presudi Upravnog suda Republike Hrvatske (UpSRH US 9296/2005), između ostalog, izneseno stajalište da u slučajevima kada fizička ili pravna osoba obavlja poslove upravitelja kao svoje zanimanje radi stjecanja dohotka odnosno dobiti, dolazi u obzir jedino upis takve fizičke ili pravne osobe u obrtni ili sudski registar.

Cijeli odgovor Ministarstva pravosuđa i uprave (klikni)

Članak 44. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje pitanje upravljanja zgradama u suvlasništvu te propisuje da suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik.

Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Stavak 4. istog članka određuje da je odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku.

Članak 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređuje pitanje upravljanja zgradama u prijelaznom razdoblju, koje su bile u društvenom vlasništvu, te propisuje da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga članka nije drukčije određeno. Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.

Ističe se da je u presudi Upravnog suda Republike Hrvatske (UpSRH US 9296/2005), između ostalog, izneseno stajalište da u slučajevima kada fizička ili pravna osoba obavlja poslove upravitelja kao svoje zanimanje radi stjecanja dohotka odnosno dobiti, dolazi u obzir jedino upis takve fizičke ili pravne osobe u obrtni ili sudski registar.

Iako je tematika pomalo teška (doduše, koja tema u zgradarstvu nije teška, op.ur.), iz Udruge upravitelj su nam poslali odgovor koji je dala Brankica Dejanović, koordinatorica Odbora za pravo Udruge upravitelj i voditelja odjela pravnih poslova u Inkasatoru d.o.o., Karlovac.

Dejanović ističe da pitanje 'samoupravljanja', odnosno ugovor jednog od suvlasnika s ostalima da bude upravitelj moguć je u slučajevima :

• Ako je uspostavljeno etažno vlasništvo

Odluka o uspostavi etažnoga vlasništva

Članak 43.

• (1) Sastoji li se nekretnina od zemljišta sa zgradom, suvlasnik čiji je suvlasnički dio te nekretnine dovoljno velik za to ovlašten je uz suglasnost ostalih suvlasnika i pod daljnjim pretpostavkama iz glave 4. trećega dijela ovoga Zakona uspostaviti i sa svojim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela te nekretnine (etažno vlasništvo).
• (2) Uspostavom vlasništva određenoga posebnoga dijela nekretnine ne dira se u suvlasništvo, ali se izvršavanje ovlasti i dužnosti suvlasnika s čijim se suvlasničkim dijelom povezalo etažno vlasništvo usredotočuje u prvom redu na taj posebni dio nekretnine, ograničavajući ujedno izvršavanje ovlasti ostalih suvlasnika nekretnine na tom njezinu posebnom dijelu, prema odredbama sadržanim u glavi 4. trećega dijela ovoga Zakona.
• (3) Ako je barem i na samo jednom posebnom dijelu nekretnine uspostavljeno etažno vlasništvo, pravne odnose suvlasnika te nekretnine, kako međusobno tako i prema trećima, uređuju u prvom redu posebne odredbe glave 4. trećega dijela ovoga Zakona i na njihovu temelju doneseni pravni akti, a tek podredno opća pravila o suvlasništvu sadržana u ovoj glavi Zakona, ako nije što drugo određeno.
• (4) Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako da će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela (etažno vlasništvo) suvlasničke nekretnine, pa čak i ako taj suvlasnički dio i nije toliko velik koliko se inače traži za odgovarajući suvlasnički dio po odredbama članka 74. stavka 1. i 2. ovoga Zakona.
• (5) Suglasno očitovanje volje svih suvlasnika da će uspostaviti vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine u korist nekoga suvlasničkoga dijela, smatra se do uspostave vlasništva toga posebnoga dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti.
• (6) Što vrijedi za zemljište sa zgradom, vrijedi na odgovarajući način i za pravo građenja kad je izgrađena zgrada.

Tada se ne primjenjuju odredbe Glave IV zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima već odredbe članka 44.

Upravitelj 

Članak 44.

• (1) Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.
• (2) Za suvlasnika koji posjeduje suvlasničku stvar ili njezin samostalni dio na temelju odluke suvlasnika kojom su međusobno podijelili posjed stvari i izvršavanje suvlasničkih ovlasti, smatra se da mu je povjerena redovita uprava nad time, ako nisu što drugo sporazumno odredili svi suvlasnici.
• (3) Kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.
• (4) Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u izvanparničnom postupku

Pravni položaj upravitelja

Članak 45.

• (1) Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:
• upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu,
• upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog,
• ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova,
• ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari,
• upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.
• (2) Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih, ti su suvlasnici dužni poduzeti što je potrebno da se do donošenja odluke o daljnjem upravljanju upravlja stvari u skladu s predmnijevanom voljom svih, za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima.

U Hrvatskoj postoje takve zgrade, prvenstveno one građene nakon stupanja na snagu ZV (dakle, nakon 1. siječnja 1997., up. ur.), jer se za te zgrade pretpostavlja da su uređene, ali i one koje su manje zahtjevne za održavanje.

Plus i minus

Koliko je u praksi poznato, kaže Dejanović, banke teže odobravaju kredite, premda u Karlovcu ima slučajeva da je banka odobrila kredit i takvim suvlasnicima, ali pod znatno nepovoljnijim uvjetima, a kao korisnik kredita naveden je upravitelj - fizička osoba, jedan od suvlasnika.

Ovo je teže provedivo u praksi u velikim zgradama i velikim investicijama, ali novije zgrade imaju manje potrebe za investicijama te stoga mogu funkcionirati i na 'samoupravljanju'. 

Svaka medalja ima dvije strane. Postoje prednosti i mane 'samoupravljanja' kao i u slučaju kada zgradom upravlja tvrtka upravitelj. Ključno je da suvlasnici moraju jako dobro odvagnuti što žele i kako to mogu ostvariti. 

Sretno!

Pročitajte još:

Kako smijeniti upravitelja zgrade u 11 koraka
PET KORAKA kako smijeniti predstavnika suvlasnika 
Što sve MORA i SMIJE raditi upravitelj zgrade
Kako zgrada može zablistati kada predstavnik i suvlasnici zasuču rukave
KORAK PO KORAK - Kako upravitelj zgrade vodi postupak ovrhe za neplaćenu pričuvu

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.