VIJEĆE SUVLASNIKA - Što je to, kako se formira i ima li koristi od toga

Jedna zgrada s više ulaza ili neboder s nekoliko stotina stanova ili zgrada s desetak suvlasnika, zapravo je svejedno. Donošenje odluke u bilo kakvoj zgradi je izazov. Skupiti takozvanih 51 posto ponekad može biti prilično mučan proces. O tome svjedoče brojne objave u Facebook grupi Predstavnici suvlasnika, ali i deseci poruka i e-mailova koji nam stalno pristižu.

Predstavnik suvlasnika prvi je među jednakima. Suvlasnici u zgradi izabrali su ga da ih predstavlja prema trećim stranama i dali mu određene ovlasti. No što u slučajevima kada je jedan predstavnik, a stotine suvlasnika? Što u slučaju kada je jedna zgrada ima nekoliko ulaza, a samo je jedan predstavnik suvlasnika? Što napraviti u slučajevima kada se treba donijeti odluka u takvim zgradama?

Sve češće se spominje Vijeće suvlasnika. Nije to ništa novo, nekada davno postojalo je tijelo koje se zvalo 'Kućni savjet' koje je imalo određene ovlasti i dužnosti.

Ipak, kako 'postaviti' takvo Vijeće? Kako odrediti ovlasti tog Vijeća? Kako odabrati ljude koji će sjediti u tom Vijeću? Da se razumijemo, to nije Vijeće mudraca niti ga tako treba tretirati, no može biti jako dobar alat u uspješnom upravljanju zgradom. 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Kako bismo što kvalitetnije obradili ovu temu, obratili smo se Udruzi Upravitelj iz koje su nam detaljno obrazložili ovu tematiku. 

Vijeće suvlasnika

Kako bi olakšali upravljanje stambenom zgradom, suvlasnici sklapaju Međuvlasnički ugovor. Tim ugovorom određuju se uvjeti i način upravljanja zgradom, pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja pričuvom te podaci o predstavniku suvlasnika i njegovim ovlastima.

Vijeće suvlasnika je odlična ideja za veće zgrade i, s obzirom na to da nije regulirano Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prijedlog Udruge upravitelj je bio da se ta funkcija regulira novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada.

U obavljanju poslova upravitelj surađuje s predstavnikom suvlasnika koji sudjeluje u odabiru izvoditelja radova (provođenje natječaja) te kontrolira i ovjerava račune za izvedene radove. Predstavnik vodi brigu o stanju zgrade, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem. Predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad odgovara suvlasnicima, a dužan je nadoknaditi štetu ako se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

U većim stambenim zgradama ponekad se, uz predstavnika, bira i posebno tijelo, Vijeće suvlasnika, koje pomaže predstavniku te periodički kontrolira rad upravitelja i predstavnika suvlasnika. Riječ je o kolektivnom tijelu koje ima broj suvlasnika ovisno o veličini zgrade i dogovoru suvlasnika. Ponekad su to suvlasnici prema ulazima, a ponekad po katovima zgrade, a sve ovisno o željama i potrebama suvlasnika.

Ako suvlasnici imaju želju osnovati Vijeće suvlasnika, upravitelj im izradi potpisnu listu na kojoj mora biti navedeno koliko članova biraju i tko su decidirano ti članovi te hoće li članovi Vijeća suvlasnika primati naknadu i koja su im prava i obveze kako bi svi suvlasnici bili upoznati tko ih i u kojem opsegu zastupa.

Članak o Vijeću suvlasnika se najčešće dodaje u postojeći Međuvlasnički ugovor u članku koji odgovara potrebama suvlasnika i ovisno o namjerama suvlasnika za Vijeće suvlasnika.

Primjer 1

Predstavnik suvlasnika je ______, OIB ___________.

Suvlasnici osnivaju Suvlasničko vijeće kao pomoćno tijelo upravljanja zgradom. Suvlasničko vijeće pomaže u radu predstavniku suvlasnika i ima pomoćno-savjetodavnu ulogu. Suvlasničko vijeće broji 7 (sedam) članova i to u sljedećem sastavu:

1. __________, OIB __________,

2. __________, OIB __________,

3. __________, OIB __________,

4. __________, OIB __________,

5. __________, OIB __________,

6. __________, OIB __________,

7. __________, OIB __________,

Suvlasničko vijeće će imati funkciju nadzora nad poslovanjem zgrade te će imati savjetodavnu funkciju predstavniku suvlasnika za iznose iznad 1.327,23 eura (10.000 kuna) (bez PDV-a).

Za iznose iznad 1.327,23 eura (10.000 kuna) (bez PDV-a) Suvlasničko vijeće nakon proučavanja dokumentacije donosi odluku većinom glasova svih članova Suvlasničkog vijeća koja ide na potpis suvlasnicima, a krajnju odluku, kao i do sada, donose suvlasnici.

U slučaju izjednačenog broja glasova Suvlasničkog vijeća, glas daje i predstavnik suvlasnika.

Primjer 2

Prava, obveze i ovlaštenja Vijeća suvlasnika:

1. Vijeće suvlasnika će kao savjetodavno i pomažuće tijelo omogućiti i pomagati u izvršenju obveza iz djelokruga poslova predstavnika suvlasnika u stambenoj zgradi.
2. Vijeće obavlja sve poslove iz djelokruga poslova predstavnika suvlasnika, posebice poslove vezane uz brigu o načinu korištenja zajedničkih prostorija te provođenju kućnog reda, a sve u skladu s odlukom koju su o tom pitanju usvojili suvlasnici većinom propisanom za takvu odluku.
3. Vijeće se sastoji od 3 (tri) člana koji se biraju iz redova suvlasnika, a čine ga Predsjednik Vijeća, Zamjenik predsjednika Vijeća, te 1 (jedan) član.
4. Ispred Vijeća, a u svoj komunikaciji prema upravitelju stambene zgrade kao i trećima, nastupa ili Predsjednik Vijeća ili Zamjenik predsjednika Vijeća, podrazumijevajući pri tom prethodnu usuglašenost takva postupanja s članovima Vijeća, kao i odlukama suvlasnika koje će u svakom pojedinačnom slučaju suvlasnici donositi.
5. Sve eventualne račune, zapisnike, hitne intervencije i slične isprave mogu ovjeriti ili Predsjednik Vijeća ili Zamjenik predsjednika Vijeća stavljanjem svog potpisa te eventualno pečata koji će u tu svrhu biti izrađen, podrazumijevajući prethodnu usuglašenost takva postupanja s članovima Vijeća, kao i odlukama suvlasnika koje će u svakom pojedinačnom slučaju suvlasnici donositi.
6. Svaki član Vijeća treba čuvati ključeve ulaznih vrata u zajedničke prostore zgrade (podrum/tavan) te omogućiti pristup svakom suvlasniku takvim zajedničkim dijelovima radi eventualnog pregleda predmetnog zajedničkog prostora, odnosno radi pristupa tom prostoru zbog određene prijeke potrebe, posebice hitne intervencije.
7. Svaki suvlasnik je ovlašten svoja eventualna pitanja vezana iz nadležnosti poslova Vijeća, uputiti na e-mail adresu __________ ili poštom, odnosno neposrednom dostavom pismena u poštanski sandučić 'predstavnik suvlasnika' koji se nalazi uredno oformljen kraj svih ostalih poštanskih sandučića suvlasnika zgrade. Vijeće je obavezno najkasnije 3 (tri) radna dana od takva upita suvlasnika, a u hitnim stvarima bez odgode, donijeti odluku o svakom takvom upitu te o tome obavijestiti suvlasnika.
8. Vijeće svoje odluke donosi glasovanjem, o čemu se vodi zapisnik. Članovi Vijeća mogu sjednice Vijeća voditi i digitalnim putem tj. putem digitalnih platformi (Zoom, MS Teams, Google Meetings, Skype i sl.), uključujući i putem telefona, te kasnije razmjene zapisnika i potvrde toga pisanim putem.
9. Vijeće sve odluke donosi jednoglasno. Ako po pitanju određene odluke postoji nesuglasje između članova Vijeća, Predsjednik Vijeća je dužan o tome neodložno obavijestiti sve suvlasnike radi donošenja konačne odluke. Ako Predsjednik Vijeća ne postupi sukladno prethodno opisanoj obvezi, bilo koji član Vijeća može obavijestiti sve suvlasnike i od njih zatražiti donošenje konačne odluke.

Odluka o pravila i ovlastima Vijeća suvlasnika kao i pravima i obvezama predstavnika suvlasnika ovisi o odluci suvlasnika. Upravitelj je tu samo da utvrdi jesu li želje suvlasnika u skladu sa Zakonom te uputi suvlasnike ako je njihova formulacija problematična iz nekog razloga.

Iz Udruge Upravitelj smatraju da bi za prenošenje ovlasti donošenja odluka sa suvlasnika na Suvlasničko vijeće morala postojati odluka svih suvlasnika ili punomoć pojedinih suvlasnika ovjerena kod javnog bilježnika.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.