Zamjena stolarije na zgradi - NE MOŽE bez projekta!

Jedna zgrada jedno je tijelo zajedno sa zemljištem na kojem je izgrađena, odnosno svojom građevinskom česticom i svim priključcima koji je spajaju na javnu infrastrukturu. To je tijelo i jedinstveni organizam o čijem se zdravlju kao suvlasnici zajedno moramo skrbiti.

Od kada je stupio na snagu (1. siječnja 1997.), Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donio je novu svijest i odnos prema vlasništvu nekretnine. Njime su određena prava i dužnosti vlasnika posebnih dijelova (stanova, poslovnih prostora, garaža) kada se radi o suvlasništvu u višestambenim zgradama.

Radije se pozivamo na prava, a malo rjeđe na dužnosti. Naglašavamo čvrstu granicu koja je na ulaznim vratima u naš posebni dio - iza ulaznih vrata u moj stan sve je moje privatno vlasništvo, nešto o čemu svatko sam odlučuje. Kupili smo stan i sve u njemu, sve prostore, opremu, uređaje, pa je jasno da je to moje i da mogu time gospodariti... Ali.

To 'ali' odnosi se na zajedničke dijelove unutar moga stana, poslovnog prostora, moje garaže - odnosno na zajedničke dijelove unutar posebnih dijelova (stanova i poslovnih prostora) naše zajedničke nekretnine, višestambene zgrade.

Nije mala promjena

Jedna zgrada jedno je tijelo zajedno sa zemljištem na kojem je izgrađena, odnosno svojom građevinskom česticom i svim priključcima koji je spajaju na javnu infrastrukturu. To je tijelo i jedinstveni organizam o čijem se zdravlju kao suvlasnici zajedno moramo skrbiti.

Osim nosivih zidova, instalacijskih, ventilacijskih i dimovodnih kanala koji se nalaze unutar posebnog dijela (stana ili poslovnog prostora), u zajedničke dijelove spada i ovojnica zgrade, odnosno pročelje, krov, pod prema tlu...

Prema čl. 82. st. 1. toga Zakona, zadiranje vlasnika s izmjenama u zajedničke dijelove dopušteno je 'samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnog dijela', inače je svaki drugi suvlasnik može zabraniti.

Međutim, upravo ta 'uobičajena promjena' (npr. mijenjanje vanjske stolarije na svoju ruku i zatvaranje balkona) koja je u 'važnom interesu vlasnika posebnog dijela' zapravo i nije uvijek tako mala promjena te može uvelike utjecati na zajedničke dijelove zgrade, zbog čega bi je trebalo promatrati u kontekstu Zakona o gradnji, čime stvari postaju znatno kompleksnije.

U ovom tekstu riječ je konkretno o zamjeni dijelova ovojnice, preciznije o zamijeni dijelova pročelja i krova: prozora, ograda, zaštita od sunca.

Pravila igre

Ovojnica zgrade je, prema Zakonu o gradnji, skup složenih elemenata koji izravno utječe na čak šest od sedam temeljnih zahtjeva za građevine (čl. 8.).

Jedan važan dio pročelja i krovova zgrada vanjski su otvori - prozori, ulazna i balkonska vrata - koji mogu, ali i ne moraju biti ostakljeni i koji mogu, ali i ne moraju imati na van vidljivu zaštitu od sunca, te ograde balkona i lođa.

Pri projektiranju zgrada, u glavnom se projektu točno određuje i izračunava toplinska provodljivost materijala okvira prozora, način brtvljenja, vrsta stakla ili ispune i zaštita od sunca. Za ograde se tehničkim pravilnikom određuje njezina visina, mehanička otpornost te način učvršćenja.

Osim materijala određuje se i boja tih elemenata (prozora, roleta, ograda i sl.). To bi svaka zgrada građena u zadnjih pola stoljeća trebala imati u svom glavnom projektu (u mapi 1 – arhitektonski glavni projekt).

Ništa bez projekta!

U Tehničkim propisima za prozore i vrata , članak 8. st. 2. i 3., stoji:

(2) Uvjeti za ugradnju, uporabu i održavanje prozora i vrata moraju se odrediti projektom građevine tako da se ispune bitni zahtjevi i drugi uvjeti koje mora ispunjavati građevina.
(3) Ako je projektirani uporabni vijek građevine duži od projektiranog uporabnog vijeka prozora i/ili vrata, projektom se moraju odrediti uvjeti i način njihove zamjene.

A u članku 10. istih Propisa piše:

(1) Kod rekonstrukcije odnosno adaptacije građevine, novougrađeni prozori i/ili vrata smiju imati jednaka ili povoljnija svojstva od postojećih ugrađenih prozora ili vrata odgovarajućeg položaja i namjene u građevini, a dokazivanje uporabljivosti tih prozora odnosno vrata provodi se odgovarajućom primjenom norma na koje upućuje Prilog iz članka 7. stavak 1. ovoga Propisa.
(2) Kod održavanja građevine odgovarajuće se primjenjuju odredbe stavka 1. ovoga članka, s time da se ne smije mijenjati oblik i veličinu zamijenjenih prozora odnosno vrata.

Prema čl. 5. Pravilnika o jednostavnim građevinama i radovima, u slučaju potrebe za zamjenom prozora i balkonskih vrata, roleta, ulaznih vrata, ograde i sl. potrebno je izraditi glavni projekt (ali se ne mora za njega ishoditi i građevinska dozvola), a ako se radi o zgradi koja se nalazi u kulturno zaštićenoj cjelini, proces je složeniji jer se moraju zadovoljiti i posebni uvjeti te ishoditi posebno odobrenje.

Uloga konzervatora

Ako je zgrada u kulturno zaštićenoj cjelini, na temelju Zakona o gradnji te Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (čl. 130.), za glavni se projekt mora ishoditi i suglasnost konzervatora, kako za glavni projekt (1) prilikom projektiranja nove zgrade tako i za glavni projekt (2) za zamjenu dijelova pročelja na starim zgradama koje su unutar zaštićene cjeline.

U potonjem slučaju - tj. kod zamjene prozora, zaštite od sunca, ograde i sl. - potreban je, dakle, glavni projekt koji izrađuje ovlašteni projektant koji ima licencu za rad na kulturnim dobrima. (Popis pravnih i fizičkih osoba koje imaju licencu za rad na kulturnim dobrima, bilo kao projektanti pojedinih dijelova, bilo kao izvođači radova, može se pronaći na stranicama Hrvatske komore arhitekata ili na stranicama Ministarstva kulture.)

Glavnom projektu prethodi idejni projekt (želje suvlasnika) koji se predaje nadležnom konzervatorskom tijelu, koje potom daje konzervatorske uvjete u kojima se točno određuju materijali, spektar boja i ostale smjernice koje se tiču zaštite kulturnog dobra. Prema tim se uvjetima izrađuje glavni projekt na temelju kojeg se ponovo predaje zahtjev nadležnom konzervatorskom tijelu za dobivanje tzv. prethodnog odobrenja prema Pravilniku o dokumentaciji za izdavanje prethodnog odobrenja za radove na kulturnom dobru.

Pritom valja naglasiti da što je veći stupanj razrade u glavnom projektu, odnosno što je više nacrtanih detalja i što su bolje opisane sheme stolarije i bravarije, time će i postupak izdavanja prethodnog odobrenja biti brži jer nadležno konzervatorsko tijelo neće zahtijevati nadopune projekta. Osim toga, kod detaljnije opisanih stavki i nacrtanih detalja teže će doći do nesuglasica s izvođačem radova.

Nered na pročeljima zgrada

Naša višedesetljetna 'kultura stanovanja' nije upoznata s odredbom o potrebi za izradom glavnog projekta za takav tip izmjena, pa svatko mijenja 'svoje' prozore kako se sjeti, zatvara lođe i balkone, liči ograde - jer su po uvriježenom shvaćanju ti dijelovi privatno vlasništvo. Takvoj 'kulturi' uvelike pridonosi i činjenica da nije uobičajeno da institucije (Ministarstvo kulture i lokalna uprava) sankcioniraju takve individualne intervencije, unatoč tome što su sankcije za to propisane Zakonom o gradnji.

Rezultat je takvog nepromišljenog postupanja šarolikost i nered na pročeljima zgrada, kako starih tako i novijih. Čak i zgrade koje su u konzervatorski zaštićenim cjelinama, bez obzira na konzervatorsku pažnju i stroge uvjete, također s lakoćom i bez glavnog projekta mijenjaju svoje lice.

Plijesan u stanu - otkuda?

Ali, osim na estetski dojam zgrade ili na zaštitu kulturne baštine, promjena prozora bitno utječe na 'disanje' zgrade, odnosno na fizikalna svojstva zgrade. Novijim prozorima stavljenima na pojedinačne posebne dijelove fizikalna svojstva tog prostora često su poboljšana, ali neujednačeno u odnosu na cjelinu, što katkad dovodi i do neželjenih posljedica (npr. stvaranje plijesni).

Nije rijetkost da se stanari koji ugrade npr. novu PVC stolariju vrate s godišnjeg odmora ili drugog duljeg izbivanja te pronađu stan i sve u njemu u plijesni. Takve bi se situacije izbjegle da se prilikom promjene vanjske stolarije postupa po zakonu, tj. da se prethodno izradi arhitektonski glavni projekt. On sadrži i izračun fizike zgrade, prema kojem se određuje potrebna razina kvalitete odabrane stolarije, način ugradbe i dr., čime se sprječavaju neželjene posljedice kao što su plijesan, hladnoća, vlaga, curenja i slično.

Postoje razni mehanizmi kojima bi se mogla spriječiti takva devastacija lica višestambenih zgrada koje lokalna uprava može koristiti, ali ih u pravilu vrlo rijetko koristi.

Sankcije

Što se samog investitora tiče (vlasnika posebnog dijela, tj. stana ili poslovnog prostora), u Zakonu o gradnji, čl. 162. st. 1. (t. 6.) i 2. (t. 8.), propisana je kazna za pravnu osobu u svojstvu investitora, ali za fizičke osobe nema jasno propisanih kazni. Međutim, s obzirom na to da se prijedlogom novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (koji je u izradi) predviđa dodjeljivanje OIB-a zgradama, čime bi one dobile pravnu osobnost, mogućnost kažnjavanja zgrada (tj. njezinih suvlasnika) postala bi stvarna i, potencijalno, jedan od načina punjenja proračuna lokalne uprave.

Nešto što bi se bez kažnjavanja zgrada moglo uvesti već sada, a tiče se zamjene stolarije, odnosno što je uvijek i bilo moguće, svakako je osvještavanje suvlasnika o obvezi sudjelovanja sredstava iz pričuve u zamjeni stolarije, uz obavezno prethodno financiranje projektiranja.

(Su)financiranje iz pričuve

Jednostavnije rečeno, budući da je riječ o zajedničkim dijelovima i redovnom održavanju zgrade, iz pričuve se može djelomično ili u cijelosti (prema dogovoru suvlasnika) financirati izrada glavnog projekta i zamjena dotrajale vanjske stolarije.

Što se zgrada u zaštićenoj jezgri tiče, obveze i prava (su)vlasnika zgrade određeni su Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (poglavlje IV.), koji kaže da se zamjena vanjske stolarije, osim iz sredstava iz pričuve, može sufinancirati i iz spomeničke rente, ali se manji dio zgrada odlučuje na to zbog složenosti procedure dobivanja sufinanciranja. Dijelom bi u financiranju zamjene stolarije na zgradama u zaštićenoj jezgri mogla sudjelovati i lokalna turistička zajednica te lokalna uprava, koja je ovim Zakonom određena kao zaštitnik dobara takve vrste.

Sve što se odnosi na vanjske prozore i vrata odnosi se i na druge elemente pročelja: zaštitu od sunca i na ograde balkona, lođa, terasa i velikih prozora. Sve se to u Pravilniku o jednostavnim građevinama i radovima krije pod izrazom „oprema“:

Članak 5.
Bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom mogu se izvoditi radovi: (...)

(10.) Na postojećoj zgradi, ako ovim Pravilnikom nije propisano drukčije, a kojima se:

a) dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi zgrade koji su dio omotača grijanog ili hlađenog dijela zgrade ili su dio tehničkog sustava zgrade, kao što su prozirni elementi pročelja, toplinska izolacija podova, zidova, stropova, ravnih, kosih i zaobljenih krovova, pokrova, hidroizolacija, oprema, odnosno postrojenje za grijanje, hlađenje ili ventilaciju, te za automatsko upravljanje, regulaciju i daljinsko praćenje potrošnje energije ili vode, vodovod i kanalizacija, plinske i elektroinstalacije.

Vlada je prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima 19. lipnja 1997. donijela Uredbu o održavanju zgrada , koja u čl. 3. jasno govori da se 'pročelja zgrade uključivo prozori i vrata' smatraju zajedničkim dijelovima.

Nažalost, u tom se članku ne naglašava da u to spadaju i zaštite od sunca i ograde balkona i lođa, koji su također zajednički dijelovi jer su oni po Zakonu o gradnji dio pročelja zgrada.

I zadnje što treba naglasiti jest da je potrebna veća odgovornost upravitelja zgrade, koji je dužan voditi brigu o zgradi i upozoravati suvlasnike na koji način mogu i moraju održavati zgradu (a pritom i vanjsku stolariju i cjelokupni izgled zgrade), što im je pritom dozvoljeno, a što ne i kako se sve to financira.

Zakonska regulativa:

Izmjene i dopune Pravilnika

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.