novac
Izvor: pixabay.com
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Želite saznati koliko vrijedi vaša nekretnina? Za to vam treba stručnjak!

Službena procjena vrijednosti nekretnine koristi se u svakoj transakciji u kojoj se financiranje odvija putem kredita banke.

Koliko vrijedi stan? Koliko vrijedi kuća? Koja se cijena može dobiti ako se prodaje? Pitanje je to kojeg svakog vlasnika nekretnine muči. Jer činjenica jest da vlasnik ima predodžbu vrijednosti, svoje cijene, a ona tržišna često je drugačija. Da bi se saznala vrijednost nekretnine postoji nekoliko načina - vlasnik nekretnine može samostalno pregledavati oglasnike i temeljem toga pokušati procijeniti koliko njegova nekretnina vrijedi. A može angažirati i stručnjaka

Tko vrši procjenu vrijednosti nekretnine

Kako nam je objasnio savjetnik za nekretnine Ivan Varat iz San Patrik nekretnina, procjena vrijednosti nekretnine može biti korisna za ljude koji se odluče prodati svoju nekretninu te na taj način žele doznati realnu tržišnu cijenu koju u ovom trenutku mogu dobiti za svoju nekretninu. Za ovakav tip tržišne procjene vrijednosti nekretnine, napominje, najčešće se koristi usporedna metoda, odnosno analiza realiziranih cijena sličnih nekretnina na određenoj lokaciji.

Varat kaže i da se u svakoj transakciji u kojoj se financiranje odvija putem kredita banke koristi službena procjena vrijednosti nekretnine. U većini slučajeva banke kupcima ne naplaćuju procjenu vrijednosti.

Procjena vrijednosti nekretnine provode ovlašteni stalni sudski vještaci i procjenitelji po Zakonu u procjeni vrijednosti nekretnina, a čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. Oni su jedini službeno ovlašteni raditi procjene koje se koriste u službene svrhe.

Kako se vrši procjena

Procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj nije jednostavan proces i regulirana je spomenutim Zakonom koji se primjenjuje prilikom:

  • procjene vrijednosti nekretnina
  • njihovih sastavnih dijelova
  • njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama kao tržišne vrijednosti

Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog vrednovanja prema 'zadatcima naručitelja', kojeg nije moguće odrediti jednom formulom. Radi se o djelatnosti za koju je potrebno:

  • poznavanje propisa i iskustvo
  • znanja iz područja graditeljstva i prostornog uređenja
  • osnove prava i ekonomije

Zakon se isključivo bavi tržišnom vrijednosti nekretnina čija se osnovica utvrđuje pomoću tri metode (usporedna/poredbena, troškovna i prihodovna) i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podaci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju koju potom dalje koriste.

Procjembeni elaborat

Procjena vrijednosti nekretnina se jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku odnosno u dokumentu koji se zove procjembeni elaborat, a obuhvaća:

  • nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili
  • procjenu stalnoga sudskog procjenitelja

To je vjerodostojna isprava za donošenje odluka u upravnim i sudskim postupcima te za donošenje investicijskih i drugih odluka. Procjembeni elaborat, koji nije izrađen u skladu sa Zakonom i Pravilnikom, je nevažeći.

Rok izrade procjembenog elaborata je stvar dogovora naručitelja i procjenitelja.

Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste se:

  • kupoprodajne cijene i drugi podaci, kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja
  • i skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti.

Procjenitelji su prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina dužni navesti:

  • datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor
  • broj katastarske čestice
  • naziv katastarske općine
  • površinu katastarske čestice
  • podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine

Ako se radi o izgrađenim katastarskim česticama, potrebno je navesti i:

  • vrstu građevine
  • opis građevine
  • njezinu površinu
  • naziv ulice/trga
  • kućni broj
  • kat i godinu građenja

Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti ne smatraju se transakcijama po tržišnim uvjetima i nisu pogodne za procjenu vrijednosti nekretnina. U slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti moguće je upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim područjima.

Usporedivost područja utvrđuje se prema sljedećim pokazateljima:

  • gospodarskim
  • prostornim
  • prostorno-planskim
  • demografskim

Ministarstvo i Visoko procjeniteljsko povjerenstvo, upravna tijela županija i Grada Zagreba odnosno velikog grada i njihova procjeniteljska povjerenstva, raspolažu procjembenim elaboratima.

Više o procjembenom elaboratu

Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MGIPU) naglašavaju da procjembeni elaborat mora biti izrađen sukladno odredbama Zakona i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a prikupljanje, unos, evaluacija i izdavanje podataka prema Pravilniku o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, odnosno Pravilnik o eNekretninama i to kako slijedi:

1. ŠTO MORA IMATI - Izrađen procjembeni elaborat, mora imati sve potrebne elemente, oblik i sadržaj. Elementi procjembenog elaborata su: zadatak, svrha, osnovica, metoda i postupak, podatci, zaključak i uporaba dokumenta.
Oblik i sadržaj procjembenog elaborata obuhvaća:

  • naslovnicu s općim podatcima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi
  • imenovanje
  • popis primijenjenih propisa te korištene stručne i znanstvene literature
  • zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane nekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema položaju u širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka te osnovici za vrednovanje
  • rezultate očevida s priloženim karakterističnim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih nekretnina i drugim odlučnim činjenicama
  • utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost
  • prikaz i analiza općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina
  • prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navođenje izvora
  • obrazloženje za odabir metode
  • međuvremensko izjednačenje, interkvalitativno izjednačenje odnosno druge analize sukladno općim vrijednosnim odnosima na tržištu nekretnina, kakvoći nekretnine i odabranoj metodi i postupku
  • statističku obradu i izračun s isključivanjem neuobičajenih okolnosti
  • zaključak s napomenom u vezi obračuna važećih poreza koji se primjenjuju prilikom prometa nekretnina, mjestom izrade, datumom izrade, potpisom i pečatom procjenitelja
  • priloge koji bi nepotrebno opterećivali procjembeni elaborat ali su od značaja za jasno i transparentno prezentiranje procjembenog elaborata s potrebnom tehničkom i pravnom dokumentacijom (projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornih planova, građevinske i lokacijske dozvole, uvjerenja, potvrde, izjave i druge isprave) te pomoćne izračune za utvrđivanje nužnih podataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine

2. RAZLOG I ZADATAK IZRADE ELABORATA - Važno je napomenuti da prvi korak u postupku vrednovanja nekretnine predstavlja:

  • određivanje svrhe (navodi se na naslovnici procjembenog elaborata), odnosno razloga izrade elaborata te
  • izrada zadatka za procjenu vrijednosti nekretnine kojeg izdaje naručitelj

To obuhvaća prostornu identifikaciju nekretnine, dan vrednovanja i dan kakvoće, a prilaže se procjembenom elaboratu. Prilikom zadavanja zadatka, naručitelj može zatražiti pomoć procjenitelja radi ispravnog definiranja zadatka, pri čemu treba pažljivim pristupom odrediti dan vrednovanja (datum na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine) i odrediti dan kakvoće (datum na koji se odnosi stanje (kakvoća) nekretnine).

3. ZAHTJEV ZA IZDAVANJE IZVATKA - Prethodno navedeno potrebno je radi pravilnog započinjanja postupka odnosno zbog podnošenja pisanog zahtjeva za izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine za stvarnu vrstu i namjenu procjenjivane nekretnine.

4. ŠTO PROCJENITELJ NE SMIJE/SMIJE UKLJUČITI U ELABORAT - Posebno se ističe da je procjembeni elaborat dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku, a svaki odabir parametara korištenih u procjeni vrijednosti nekretnina obvezno se obrazlaže. Slijedom toga, procjenitelj niti u jednom dijelu procjembenog elaborata ne smije uključivati neargumentirane podatke, parametre i nezakonite koeficijente, a prvenstveno vezano na temeljno načelo održivosti nakon provjere. Dopuštena je uporaba samo podataka i drugih parametara, koeficijenata koji su javno objavljeni iz povjerljivih izvora (propisi, znanstveni i stručni članci i sl.) ili računski izvedeni iz tržišnih podataka, uz nužnu argumentaciju. Korištenje podataka određenih paušalnim pristupom i zaključivanjem te bez navođenja izvora je strogo protivno odredbama Zakona.

5. PRIKAZ I ANALIZA PODATAKA - Propisano je da procjena vrijednosti nekretnina mora biti izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv nakon provjere te da podaci korišteni za izradu procjene vrijednosti nekretnine, osim osobnih podataka prema posebnom zakonu kojim se uređuje zaštita osobnih podataka, trebaju biti javno dostupni, uz precizno navođenje njihova izvora ili se izvor podataka treba priložiti procjembenom elaboratu. Prikaz i analiza pribavljenih podataka (uz navođenje izvora) sastavni su dio sadržaja procjembenog elaborata.

6. OPĆE VRIJEDNOSTI - Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće. Nadalje, naslov i izvor podataka za utvrđivanje općih vrijednosnih odnosa treba navesti u procjembenom elaboratu te podatke jasno i transparentno prikazati.

7. PRIKUPLJANJE I ANALIZA PODATAKA - Veliku važnost treba posvetiti prikupljanju i analizi pribavljenih podataka jer kvalitetni podaci su preduvjet za kvalitetnu procjenu. Napominje se da se do tržišne vrijednosti dolazi jedino preko tržišnih podataka, a prema odabiru podataka procjenitelj treba pristupiti nepristrano i stručno sagledati sve činjenice i okolnosti. Raspoloživi podaci mogu se, na temelju pisanog zahtjeva, pribavljati iz eNekretnina i isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela. Napominje se da korištenje podataka u procjembenim elaboratima koje je procjenitelj samostalno pribavio iz sustava eNekretnina, nije u skladu sa zakonom. Nadalje, moguće je u slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti (uz dodatnu analizu i interkvalitativno izjednačenje), upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim drugim područjima.

Usporedivost područja utvrđuje se prema gospodarskim, prostornim, prostorno-planskim i demografskim pokazateljima. Jedan od pokazatelja prikladnosti zamjenskog područja je i indeks razvijenosti jedinica lokalne samouprave

8. ODABIR METODE - U procjembenom elaboratu mora se detaljno obrazložiti odabira metode, u postupku izrade procjene.

9. POREDBENA METODA - U slučaju da je za procjenu vrijednosti predmetne nekretnine odabrana poredbena metoda te da bi se koristile poredbene cijene pribavljenih poredbenih nekretnina, onda iste moraju pokazivati dovoljno podudarnih obilježja s procjenjivanom nekretninom. Procjenitelj u procjembenom elaboratu jasno i transparentno mora prezentirati sve podatke predmetne procjenjivane nekretnine i odabranih poredbenih nekretnina (opis nekretnine, njihova obilježja, daljnja obilježja i posebna značajna obilježja te prostornu identifikaciju prema položaju u širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka te navede pune nazive i izvore povezane prostorno-planske i druge dokumentacije) te dokazati da su odabrane poredbene nekretnine odgovarajuće podudarne za izračun, a sve kako bi konačni rezultat procjene bio održiv nakon provjere.

10. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u konjunkturi do kojih dolazi zbog promjena općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tijekom vremena pomoću indeksnih nizova. Spomenuto preračunavanje provodi se od dana kupoprodaje/zakupa poredbenih cijena na aktualne opće vrijednosne odnose na tržištu nekretnine koji vrijede na dan vrednovanja na temelju indeksnih nizova koji su javno objavljeni od relevantnih institucija (npr. indeksi Državnog zavoda za statistiku). Pomoću indeksnih nizova dozvoljeno je međuvremensko izjednačenje kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su ugovorene najviše četiri godine unatrag u odnosu na dan vrednovanja te ako procjenitelj raspolaže dovoljnim brojem kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su vremenski bliže danu vrednovanja od spomenutog najvišeg vremenskog razdoblja, starije kupoprodajne cijene se isključuju iz daljnjeg izračuna, a njihovo isključivanje treba obrazložiti u procjembenom elaboratu.

11. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE obilježja poredbenih nekretnina s obilježjima predmetne (procjenjivane) nekretnine može se provoditi na temelju koeficijenata za preračunavanje dodataka ili odbitaka, regresijskih analiza ili drugog prikladnog načina, ali isključivo na temelju podataka odnosno parametara koji su javno objavljeni iz povjerljivih izvora (propisi, znanstveni i stručni članci i sl.) ili računski izvedeni iz tržišnih podataka, uz obveznu argumentaciju. Korištenje podataka određenih paušalnim zaključivanjem i bez navođenja izvora je strogo zabranjeno i protivno odredbama Zakona. Kod provođenja interkvalitativnog izjednačenja važno je uzeti u obzir dovoljnu podudarnost svake usporedne nekretnine u odnosu na predmetnu (procjenjivanu) nekretninu.

12. UTVRĐIVANJE UTJECAJA OKOLNOSTI - Nakon međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja, poredbene cijene i dalje međusobno odstupaju te je potrebno statističkom obradom provesti utvrđivanje utjecaja neuobičajenih i osobnih okolnosti koje se prepoznaju ako kupoprodajne cijene ili drugi podaci značajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivim slučajevima, a odnose se na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30 posto od prosječne kupoprodajne cijene odabranih poredbenih nekretnina. Treba naglasiti da je propisano da u slučaju znatnijih pojedinačnih odstupanja koja prekoračuju većinu iznosa poredbenih kupoprodajnih cijena, procjenitelj može iste isključiti iz daljnjeg izračuna prije provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (eliminacija netipičnih iznosa), a njihovo isključivanje treba obrazložiti u procjembenom elaboratu.

13. PRIHODOVNA METODA - U slučaju odabira i korištenja prihodovne metode (koja se sukladno Zakonu primjenjuje za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina čija je svrha stvaranje prihoda te se koriste podaci o prihodima od nekretnina, a ne od ukupnog poslovanja tvrtke) u procjembenom elaboratu, procjenitelj se treba pridržavati propisanih odredbi. Procjenitelj treba obratiti pažnju na korištene parametre u prihodovnoj metodi, koji mogu radi neodgovarajućeg poznavanja utjecaja i njihovog pogrešnog odabira imati utjecaj na rezultat, a najčešće se odnose na pogreške:

  • utvrđivanja korisne površine
  • utvrđivanja ukupnog odnosno čistog prihoda
  • utvrđivanja kamatne stope na nekretninu
  • utvrđivanja troškova gospodarenja
  • utvrđivanja vrijednosti zemljišta

Svi korišteni parametri i koeficijenti moraju biti obrazloženi i argumentirani u procjembenom elaboratu.

14. TROŠKOVNA METODA - U slučaju odabira i korištenja troškovne metode u procjembenom elaboratu, važno je naglasiti da osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina nije tržišna vrijednost nekretnine, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost. koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajućim troškovnim vrijednostima, primjerice samostojećih obiteljskih kuća i obiteljskih kuća u nizu.

Troškovna vrijednost nekretnine dobiva se kao zbroj:

  • vrijednosti pripadnog zemljišta
  • normalnih troškova gradnje za zgradu koji su umanjeni zbog
    • gospodarskog zastarijevanja
    • vrijednosti vanjskih dijelova nekretnina
    • vrijednosti uređaja
    • vrijednosti opreme.

Za normalne troškove gradnje najčešće se koristi Standardna kalkulacija radova u visokogradnji – Bilten IGH. Normalnim troškovima gradnje pripadaju i obično nastali uzgredni troškovi.

U svakom postupku usporedbe podataka primjenjuje se načelo sukladnosti modela prema kojem se samo međusobno usporedivi podaci mogu uspoređivati. Nakon što su sagledani svi prepoznatljivi utjecaji na troškovnu vrijednost nekretnine, tako dobivena vrijednost nekretnine još ne predstavlja njezinu tržišnu vrijednost. Transformacija troškovne vrijednosti nekretnine provodi se uz pomoć koeficijenta za prilagodbu troškovne vrijednosti.

Procjenitelj niti u jednom dijelu procjembenog elaborata ne može uključivati neargumentirane podatke. Dopuštena je uporaba samo koeficijenata koji su javno objavljeni iz povjerljivih izvora (propisi, znanstveni i stručni članci, i sl.) ili računski izvedeni iz tržišnih podataka (na temelju analize sa minimalno tri prikladne nekretnine uz propisana ograničenja moguće je izračunati koeficijent prilagodbe), uz nužnu argumentaciju. Svaki drugačiji način rada izrade procjembenog elaborata protivan je propisima.

15. ZAKLJUČAK - Procjenitelj u zaključku procjembenog elaborata mora iskazati konačnu tržišnu vrijednost predmetne nekretnine, s napomenom u vezi obračuna važećih poreza koji se primjenjuju prilikom prometa nekretnina odnosno jasno prikazati da li je procijenjena vrijednost nekretnine iskazana s ili bez PDV-a odnosno je li iskazana u bruto ili neto iznosu (s obzirom na ulazne podatke). Naručitelj procjembenog elaborata za utvrđenu konačnu vrijednosti mora raspolagati punom informacijom odnosno s jasnim podatkom je li u konačan iznos uključen ili nije uključen PDV (s obzirom na ulazne podatke) kako bi mogao u daljnjem postupku i prometu odnosno utvrđeni status poreznog obveznika (fizička ili pravna osoba) formirati odluke i financijsku dokumentaciju.

Svaka procedura, od utvrđivanja kakvoće nekretnine, preko zahtjeva za izdavanjem izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine, korištenja podataka, odabir metode i drugih postupaka do međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja te eventualnog uzimanja u obzir posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine, prikaz rezultata i ostalo, mora biti računski i tekstualno analizirana i obrazložena u procjembenom elaboratu te izvedena u skladu s propisanim odredbama Zakona i pripadnih pravilnika, a sve kako bi procjembeni elaborat bio upotrebljiv i vjerodostojna isprava za donošenje odluka u daljnjim postupcima.

Neovisno koja fizička ili pravna osoba radi procjenu, ona mora biti izrađena u skladu sa Zakonom i Pravilnikom. Ujedno se ukazuje na Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, kojim je propisano da se procjena vrijednosti stambene nekretnine provodi u skladu s propisima kojima se uređuje procjena vrijednosti nekretnina te procjenitelj mora biti stručno osposobljen i neovisan o postupku odobravanja stambenog potrošačkog kredita kako bi izvršio nepristranu i objektivnu procjenu.

Više o sustavu eNekretnine i lokaciji nekretnine

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine vodi eNekretnine sukladno odredbama Zakona i Pravilnika o eNekretninama, odnosno osigurava uvjete za pristup, arhiviranje i izradu sigurnosnih kopija svih podataka u sustavu eNekretnine koji su potrebni radi eventualne rekonstrukcije postupka procjene vrijednosti nekretnina.

Ministarstvo za potrebe ažuriranja zbirke kupoprodajnih cijena, putem automatske razmjene podataka dnevno preuzima podatke o realiziranom naplatnom prometu nekretnina (kupoprodaja, najam, zakup, pravo građenja i služnost) iz Evidencije prometa nekretnina ministarstva nadležnog za financije − porezne uprave. Podaci koji se preuzimaju uključuju pripadne ugovore u elektroničkom obliku. Nakon zaprimanja podataka, o realiziranom naplatnom prometu nekretnina iz nadležne ispostave porezne uprave, stručne službe u upravnim tijelima županije, velikog grada odnosno Grada Zagreba dužne su ažurirati i evaluirati unesene podatke.

Župani odnosno gradonačelnici velikih gradova i Grada Zagreba dužni su osnovati procjeniteljska povjerenstva i omogućiti im stručnu i administrativno-tehničku podršku. Stručne službe u upravnim tijelima županije, Grada Zagreba odnosno velikog grada dužne su ažurirati i evaluirati unesene podatke.

Ovlašteni korisnici eNekretnina su:

  • službenici Ministarstva koji su zaduženi za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe visokog procjeniteljskog povjerenstva prema Zakonu i koji provode nadzor nad provedbom Zakona
  • službenici upravnih i/ili stručnih tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada koje za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe procjeniteljskog povjerenstva prema Zakonu imenuju župani odnosno gradonačelnici
  • samostalni procjenitelji i zaposlenici pravne osobe koja je ovlaštena za procjene vrijednosti nekretnina
  • zaposlenici posrednika u prometu nekretnina upisani u Registar posrednika u prometu nekretnina
  • službenici Porezne uprave i službenici ministarstva nadležnog za poslove državne imovine koji su zaduženi za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova u svrhu postupaka iz područja procjene vrijednosti nekretnina
  • javni bilježnici upisani u imenik Hrvatske javnobilježničke komore
  • članovi visokog procjeniteljskog povjerenstva
  • članovi procjeniteljskog povjerenstva
  • izrađivači početnog stanja plana

LOKACIJA NEKRETNINE

Jedan od ključnih podataka za strukturirano vođenje baze podataka je podatak o lokaciji nekretnine tj. o cjenovnom bloku. Unutar sustava eNekretnine cjenovni blokovi prikazuju se na planovima približnih vrijednosti zemljišta koji se izrađuju za područje županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada. Početno stanje plana približnih vrijednosti (stanje na dan 01.01.2019. godine), javno je dostupno putem Geoportala ISPU, kroz izbornik NIPP odabirom vanjskog sloja.
Početno stanje plana izrađeno je na osnovi analize i evaluacije početnih podataka o realiziranim kupoprodajama nekretnina evidentiranih u zbirci kupoprodajnih cijena do 31. prosinca 2018. godine i to za sljedeće vrste nekretnina:

  • građevinska zemljišta
  • poljoprivredna zemljišta
  • šumska zemljišta
  • prirodno neplodna zemljišta

Jednom godišnje objavljuje se plan približnih vrijednosti koje su povjerenstva dužna dostaviti, uz prethodno mišljenje visokog povjerenstva.

Podaci u planu približnih vrijednosti predstavljaju obilježja uzor‐čestice, a prikazani su opisnom i brojčanom labelom sljedeće strukture podataka:

  • oznaka pretežite namjene cjenovnog bloka
  • koeficijent iskoristivosti
  • kategorija zemljišta
  • približna vrijednost u EUR/m2
  • naziv cjenovnog bloka na određenom području

Banke prilikom procjene vrijednosti nekretnine u procesu ishodovanja stambenog ili investicijskog kredita isključivo koriste usluge ovlaštenih procjenitelja, vlastitih ili partnerski ugovorenih tvrtki - kažu iz San Patrik nekretnina

Troškovi procjene vrijednosti nekretnine

Kako kažu iz Ministarstva, troškovi procjene ovise o složenosti predmeta procjene, a ovisno o postupku koji se vodi, određuju se prema cjeniku, koji je propisan Pravilnikom o stalnim sudskim vještacima i Pravilnikom o stalnim sudskim procjeniteljima. Troškovi se određuju postupkom javnog natječaja ili se dogovorom između procjenitelja (izrađivača procjene) i naručitelja procjene ili su ovisno o poslovanju tvrtke uključeni u neke druge troškove i dr.

Putem sustava eNekretnine ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretninama omogućen je lak pristup podacima koji su podloga za njihov kvalitetan stručni rad. Baza podataka sadrži podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije, postignute cijene, itd.

PREPORUKA

Pri traženju i prodaji nekretnine, za što je potrebna i procjena vrijednosti nekretnine, važno je biti educiran no nije baš lako biti educiran u svemu. Ali ako vam treba podrška u kupnji i prodaji nekretnina ili besplatna tržišna procjena vrijednosti vaše nekretnine u roku od 72 sata, javite se stručnoj ekipi iz San Patrik nekretnina od kojih možete očekivati znanje, iskustvo, personalizirani pristup i manje glavobolja.

*tekst su omogućili San Patrik nekretnine