šef
Izvor: pixabay.com
PRINUDNI UPRAVTELJ

Zgrada nema upravitelja? Ovo je PRINUDNI upravitelj

Prinudni upravitelj poduzima hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, a u cilju zaštite života i zdravlja ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe.

Mnoge zgrade u Hrvatskoj nemaju upravitelja jer se često se događa da zgrade s manjim brojem stanara zbog raznih razloga ne žele organizirati način upravljanja zgradom. Tada se mora imenovati prinudni upravitelj zgrade.

Zgrade bez upravitelja funkcioniraju tako da se suvlasnici dogovore oko nužnih stvari kada moraju, a do nekog napretka u vidu poboljšanja infrastrukture ne dolazi jer nikome nije dovoljno stalo. Odnosno, svatko od suvlasnika popravlja svoj 'dio', a u investicije se ne upuštaju te ne plaćaju pričuvu i zgrada propada zbog neodržavanja.

Ne samo da je takvo postupanje suprotno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima već i dugoročno nije moguće jer se kad-tad dogodi neki veći kvar ili potreba za nekom većom intervencijom na zajedničkim dijelovima zgrade koje zahtijevaju zajedničku suradnju svih suvlasnika. U takvim slučajevima najčešće dolazi do spornih odnosa između suvlasnika u koje intervenira lokalna uprava imenujući prinudnog upravitelja zgrade. A lokalna uprava može intervenirati ako netko od suvlasnika zatraži imenovanje prinudnog upravitelja jer se suvlasnici međusobno ne mogu dogovoriti. 

Kontaktirali smo Ministarstvo pravosuđa da nam pobliže objasni proceduru, prava i obaveze u ovakvim slučajevima.

Prijelazno razdoblje

Za nekretnine kod kojih je u trenutku stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (1. siječnja 1997. godine) postojalo etažno vlasništvo, predviđeno je posebno prijelazno razdoblje uređeno prijelaznim završnim odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 374.- 387.).

Člankom 384. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnicima je određen rok od 12 mjeseci (do 1. siječnja 1998. godine) od stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima da sklope međuvlasnički ugovor kojim su, između ostalog, trebali odrediti i osobu upravitelja i sklopiti ugovor o upravljanju.

Suvlasnici koji su u navedenom roku sklopili međuvlasnički ugovor svoje su odnose uredili sukladno općim pravilima Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o upravljanju nekretninom na kojoj postoji etažno vlasništvo te je u odnosu na njihovu nekretninu prestala potreba da se primjenjuju odredbe o prijelaznom razdoblju.

Dakle, nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju, na odnose između suvlasnika u pogledu upravljanja primjenjuju se odredbe Odjeljka 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje se odnose na izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine.

Ako se nisu dogovorili?

Sukladno članku 385. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. navedenog Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj).

Odluka jedinice lokalne samouprave o postavljanju prinudnog upravitelja zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja. Ovlasti prinudnog upravitelja prestaju kada suvlasnici nekretnine sklope međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju s nekim drugim upraviteljem te na taj način isključe svoju nekretninu iz prijelaznog razdoblja.

Dakle, članak 385. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji sadrži odredbe o prinudnoj upravi odnosi se samo na nekretnine na kojima je u trenutku stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (iz 1997. godine) postojalo etažno vlasništvo odnosno koje su do tada bile u posebnom režimu upravljanja po propisima koji su vrijedili prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.

Poslovi prinudnog upravitelja nad tim nekretninama nisu povjereni jedinici lokalne samouprave, već je jedinica lokalne samouprave dužna odrediti fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove prinudnog upravitelja.

Nadalje, na nekretnine na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (iz 1997. godine), ne primjenjuju se odredbe o prinudnoj upravi već se primjenjuju opće odredbe o izvršavanju ovlasti suvlasnika glede cijele nekretnine (članak 85. – 93.). Prinudni upravitelj ima iste ovlasti kao i upravitelj kojeg su odredili suvlasnici.

Iz GSKG-a poručuju:

Za suvlasnike koji nisu postupili u skladu sa svojom zakonskom obvezom i sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju, Gradska skupština Grada Zagreba je 23. prosinca 1997. temeljem čl.385 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donijela Zaključak kojim se određuje prinudni upravitelj zgrade. Tada se plaća minimalna zakonska pričuva 1,53 kune po četvornom metru što je često nedovoljno za redovno održavanje zgrade i teže je upravljanje zgradom jer nema predstavnika suvlasnika iz kojeg razloga uvijek apeliraju na suvlasnike da izaberu predstavnika i ugovore upravljanje.

Dakle, granice ovlasti prinudnog upravtelja ne određuju suvlasnici, već zakonodavac.

Prinudni upravitelj poduzima hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, a u cilju zaštite života i zdravlja ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, primjerice kada se urušava krovište, dimnjak, pročelje ili kada dođe do puknuća cijevi.

Budući da je kod ovakvog načina upravljanja posebno teško izvesti nužne popravke jer je za to potrebno osigurati veća financijska sredstva, to će biti jedino moguće njihovim prisilnim osiguranjem na osnovu odluke lokalne zajednice, rješenja građevinske inspekcije ili nadležnog suda.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.