porez
Izvor: PIRO4D / Pixabay
POREZI I ZGRADA

Zgrada UVIJEK plaća PDV. No smije li Upravitelj koristiti taj PDV za umanjenje svojih poreznih obveza?

Nije moguća, ili barem ne bi smjela biti moguća, situacija da Izvođač radova za istu situaciju izdaje jednu vrstu računa stambenoj zgradi (s uključenim PDV-om), a drugu vrstu računa Upravitelju (bez PDV-a s prijenosom porezne obveze) i ovo je situacija za prijavu nepravilnosti u Poreznu upravu.

ZGRADOnačelnik.hr-u se javila jedna predstavnica suvlasnika s vrlo zanimljivim pitanjem: 

'Vezano za energetsku obnovu i račune koje plaćaju suvlasnici. Bi li vam bila interesantna tema o tome što se događa s PDV-om? Naime, u našem slučaju izvođač je ispostavio račune prema upravitelju i oboje su u sustavu PDV-a. U takvim slučajevima primjenjuje se, prema Pravilniku o PDV-u, prijenos porezne obveze te se faktura izdaje bez PDV-a. Upravitelj je dužan prefakturirati na suvlasnike kao krajnje korisnike i naznačiti PDV te ga, po uplati suvlasnika, uplatiti u državni proračun. To se kod nas nije napravilo. Fond (FZOEU) ne kontrolira PDV. Izvođač je fakture s PDV-om izdao za suvlasnike, a fakture bez PDV-a za knjigovodstvo i Poreznu upravu. Ono što želim reći je da se taj PDV dijeli na upravitelja, predstavnika suvlasnika i izvođača. Pa vidimo da neki upravitelji nakon energetske obnove odjednom voze neke bijesne aute i sl.'

ZGRADOnačelnik.hr kontaktirao je Udrugu Upravitelj i Poreznu upravu koje smo zamolili pojašnjenje ovog problema, ali i odgovore na pitanje što se općenito događa s PDV-om kada se iz pričuve plaćaju računi za određene radove i usluge. Tema nije jednostavna. 

Iz Odbora za financije Udruge Upravitelj dostavili su nam odgovor uz napomenu da je riječ isključivo o njihovom mišljenju temeljenom na iskustvu rada s Upraviteljima i PDV-om i kao takvi nikako se ne bi smjeli koristiti kao tumačenja u konkretnim poslovnim situacijama već samo kao pomoć u pojašnjenju tematike PDV-a kod Upravitelja.

U ovoj situaciji Zakon o porezu na dodanu vrijednost je jasan i navodi: 'tuzemnim prijenosom porezne obveze koji je definiran člankom 75. stavkom 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost u točci a) propisano je da se

  • tuzemni prijenos porezne obveze obavlja kada jedan porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a drugom poreznom obvezniku upisanom u registar obveznika obavi građevinske usluge koje su definirane u Članku 152. Pravilnika o PDV-u te Dodatku II

Građevinske usluge Pravilnika o PDV-u (čl.152) - (KLIKNI)

(1) Građevinskim uslugama iz članka 75. stavka 3. točke a) Zakona smatraju se:

  • a) radovi u okviru građenja (izgradnja, održavanje, rekonstrukcija i uklanjanje građevinskog objekta ili njegovih dijelova) iz Dodatka II. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika
  • b) prateći radovi nužni za izvođenje radova iz točke a) koji su zajedno s njima ugovoreni i izvedeni
  • c) radovi hortikulturnog uređenja i radovi uređenja okoliša ako se izvode u okviru izgradnje i rekonstrukcije pojedinog građevinskog objekta
  • d) usluge koje se obavljaju u okviru arhitektonske, građevinske, geodetske, strojarske, i elektrotehničke djelatnosti ako je obavljanje tih usluga potrebno za obavljanje radova iz točke a) ovoga stavka
  • e) usluge stručnog nadzora građenja sukladno propisima kojima se uređuju arhitektonski i inženjerski poslovi i djelatnosti u prostornom uređenju i gradnji
  • f) ustupanje osoblja, ako ono obavlja građevinske usluge
  • g) iznajmljivanje strojeva i opreme za građenje, s rukovateljem
  • h) usluge čišćenja koje se obavljaju u okviru građenja
  • i) ugradnja, umjeravanje, probno testiranje, puštanje u rad i slične usluge kada se izvode na uređajima i opremi prilikom izgradnje ili rekonstrukcije građevinskog objekta
  • j) usluge koordinatora zaštite na radu u vezi s izvođenjem radova iz točke a) ovoga stavka
  • k) geomehanički, geotehnički, geofizički i slični istražni radovi ako je obavljanje tih usluga potrebno za obavljanje radova iz točke a) ovoga stavka

(2) Građevinskim uslugama iz članka 75. stavka 3. točke a) Zakona osobito se ne smatra sljedeće:

  • a) ispitivanje određenih dijelova građevine u svrhu provjere ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu
  • b) proizvodnja građevinskih proizvoda i dokazivanje uporabljivosti građevinskih proizvoda
  • c) periodični ili neperiodični pregled, održavanje, popravak, umjeravanje i ispitivanje već ugrađenih ili montiranih uređaja i oprem,
  • d) čišćenje ulica, cesta, autocesta i drugih prometnih površina, zatim uređenje parkova, igrališta i sportskih terena te radovi na prometnicama u zimskom razdoblju i slično
  • e) čišćenje građevine i slični poslovi koji se ne obavljaju u okviru građenja, primjerice usluge redovitog čišćenja prostorija, pranja prozora, čišćenja odvoda, ventilacijskih i klimatizacijskih sustava, čišćenje u vezi sa sanitarnim prostorima i kanalizacijom i slično
  • f) hortikulturno uređenje i uređenje okoliša, osim onog navedenog u stavku 1. točki c) ovoga članka
  • g) održavanje zelenih površina, pomorskog dobra, čistoće javnih površina, dimnjačarske usluge i slično
  • h) izrada prostornih planova, izdavanje projektne dokumentacije za legalizaciju objekta koja nije u okviru gradnje i slično
  • i) energetski pregled građevine, izdavanje energetskih certifikata i slično
  • j) usluge vještačenja
  • k) prijevoz građevinskog materijala, građevinskih djelatnika i opreme nužne za izvođenje građevinskih radova (skela, kranova, alata i slično)

(3) Isporukom rabljenog materijala i onoga koji se u istom stanju ne može ponovo upotrijebiti već se kao takav koristi kao sirovina u proizvodnji drugih proizvoda ali je izgubio svoju prvobitnu funkciju, kvalitetu, izgled i slično te otpada, industrijskog i neindustrijskog otpada, reciklažnog otpada i djelomično obrađenog otpada osobito se smatra:

  • a) isporuka željeznog i neželjeznog otpada, metalnih otpadaka i rabljenih materijala, uključujući poluproizvode nastale kod prerade, proizvodnje ili taljenja željeza ili neželjeznih metala i njihovih slitina,
  • b) isporuka željeznih i neželjeznih poluobrađenih proizvoda, te određene s time povezane usluge obrade,
  • c) isporuka ostataka i drugog reciklažnog materijala koji se sastoji od željeza i neželjeznih metala, njihovih slitina, troske, pepela, kamenca i industrijskih ostataka koji sadrže metale i njihove slitine, te pružanje usluga sortiranja, rezanja, usitnjavanja i prešanja tih proizvoda,
  • d) isporuka i određene usluge obrade, željeznog i neželjeznog otpada, strugotina, lomljenog željeza te rabljenog i reciklažnog materijala koji sadrži krhotine, staklo, papir, karton i ljepenku, krpe, kosti, kožu, umjetnu kožu, pergament, sirove kože i krzna, tetive i ligamente, špagu, užad, konopce, kabele, gumu i plastiku,
  • e) isporuka materijala iz ovog stavka nakon obrade (čišćenje, poliranje, sortiranje, rezanje, usitnjavanje, prešanje ili lijevanje u poluge),
  • f) isporuke metalnih otpadaka koji nastaju kod obrade sirovina.

(4) Ako isporučitelj dobara i usluga iz članka 75. stavka 3. Zakona izda račun bez PDV-a s napomenom 'prijenos porezne obveze' ili ako izda račun sa zasebno iskazanim PDV-om, a primatelj takve isporuke smatra da isporučitelj nije ispravno  postupio, tada pisanim putem u roku 8 dana od zaprimanja računa poziva isporučitelja da ispravi račun. U suprotnom smatrat će se da je suglasan s načinom na koji je račun izdan.
Isporučitelj u roku 8 dana mora obavijestiti primatelja isporuke je li prihvatio njegov zahtjev za ispravak računa.

(5) Ako isporučitelj ne prihvati prijedlog primatelja isporuke, tada primatelj mora prihvatiti takav račun te o navedenome pisanim putem može obavijestiti nadležnu ispostavu Porezne uprave prema svom sjedištu, prebivalištu ili uobičajenom boravištu.

Građevinski radovi - Dodatak II Pravilnika o PDV-u (KLIKNI)

  1. Izvođenje građevinskih konstrukcija (armirano betonske, metalne, drvene i zidane konstrukcije, njihova sanacija i ojačanje te antikorozijska zaštita s pripremom podloge)
  2. Izvođenje hidroizolacijskih i drugih zaštitnih sustava (izrada hidroizolacija, zaštite tla folijama i slično)
  3. Izvođenje kolnika, aerodromske piste (izrada nosive podloge, asfaltni i betonski slojevi, sanacija nakon iskopa za polaganje vodova, održavanje i slično)
  4. Izvođenje željezničkih i tramvajskih kolnika (radovi na donjem i gornjem ustroju, popravci i održavanje gornjeg i donjeg pružnog ustroja i slično)
  5. Opremanja cesta i drugih prometnica te njihovih dijelova (zaštitna odbojna ograda, vjetrobrani, zaštita od buke, vertikalna signalizacija, horizontalna signalizacija, svjetlosna signalizacija, ventilacija, protupožarni i drugi sustavi i slično)
  6. Izvođenje radova na podzemnim građevinama (bušenje sa strojevima za bušenje, bušenje s eksplozivom, ugradnja zaštite, rad s pneumatskim strojevima i slično)
  7. Izvođenje hidroradova (vađenje šljunka i pijeska – regulacijski radovi, hidraulička ispuna i melioracija, zaštita od erozije, osiguranje obala, te odgovarajući radovi na izvođenju brana, nasipa, obala, luka i ustava i slično)
  8. Izvođenje podvodnih radova
  9. Izvođenje radova na distribucijskim sustavima i cjevovodima (radovi na izradi cijevnih vodova: plinovoda, vodovoda, naftovoda, produktovoda, vodozahvata za vodoopskrbu, sustava za odvodnju i kanalizaciju i slično)
  10. Izvođenje zemljanih radova (iskop, premještanje zemlje, nasipavanje, zasipavanje, zemljani radovi na stijenama kod kojih se koristi eksploziv, rad s pneumatskim strojevima i slično)
  11. Izvođenje geotehničkih radova (izvođenje temeljenja na pilotima, izvođenje potpornih zidova, izvođenje ankera, stabilizacija tla, odvodnja, podupiranje temelja, dijafragme, injektiranje, čelične zavjese, mikropilotiranje, ugradnja mlaznog betona, zaštitne mreže i barijere, bušenje bunara i slično)
  12. Izvođenje elektroinstalacijskih i komunikacijskih radova (izvođenje instalacija i vodova, ugradnja opreme i postrojenja uključujući prateće sustave, pomoćne uređaje, instalacije i pripadajuće dijelove elektrotehničke opreme i komunikacijske opreme, ako se izvode prilikom popravka, izgradnje ili rekonstrukcije)
  13. Izvođenje strojarskih instalacija i konstrukcija (izvođenje instalacija, ugradnja opreme i postrojenja uključujući prateće sustave, pomoćne uređaje, instalacije i pripadajuće dijelove, strojarske konstrukcije i strojarske opreme ako se izvode prilikom popravka, izgradnje ili rekonstrukcije građevine)
  14. Izvođenje privremenih građevinskih radova koji zahtijevaju specijalno izvođenje i opremu (montažni radovi – montaža tračnica za dizalice i postava, postavljanje skela, dizala na gradilištu, platforme i podesti i slično)
  15. Manje složeni zemljani radovi (iskopi do dubine od 1 m od razine okolnog tla, iskopi do 30 m³ i slično)
  16. Izvedba sportskih terena i parkirališta
  17. Manje složeni podvodni radovi (ronilačka pripomoć kod sanacije obala u podvodnom dijelu, podvodne ugradnje betona, tesarskih i armiračkih radova, kod postavljanja podvodnih instalacija, podvodni ručni iskop refulerima, podvodno rezanje i varenje i slično)
  18. Zidarski radovi (zidanje zidova, žbukanje, fasade, fasadni toplinski sustavi, sanacija betona, priprema podloge za završne obloge, suhi estrih, industrijski podovi, podne cementne glazure i slično)
  19. Izolaterski radovi
  20. Tesarski radovi
  21. Ugradnja stolarije i bravarije
  22. Krovopokrivački radovi
  23. Vodoinstalaterski radovi i slični radovi (sanitarni uređaji, instalacije vodovoda i kanalizacije, mokri dio instalacije protupožarne zaštite, uređaji za uklanjanje otpada, razvodi za navodnjavanje i slično),
  24. Radovi ugradnje instalacija grijanja i hlađenja (instalacije grijanja i hlađenja, ventilacije i klima uređaja i slično)
  25. Radovi ugradnje liftova i eskalatora (ugradnja liftova, eskalatori, kosih i vertikalnih podiznih platformi, industrijskih pretovarnih platformi, hidrauličnih rampi i slično)
  26. Plinoinstalaterski radovi
  27. Radovi ugradnje instalacija bazenske tehnike
  28. Manje složeni elektroinstalaterski i komunikacijski radovi (elektro-instalacije i instalacije komunikacija)
  29. Staklarski radovi
  30. Limarski radovi
  31. Stolarski radovi
  32. Parketarski i slični radovi
  33. Podopolagački radovi i radovi oblaganja (kamenarski, kamenorezački, keramičarski)
  34. Radovi završne obrade podova (teracerski, kulir, dekorativni beton i slično)
  35. Soboslikarski i ličilački radovi (priprema podloge, ličenje, bojanje, postavljanje tapeta)
  36. Gipsarski radovi, štukatura i slično
  37. Radovi strojnog bušenja i rezanja uključujući horizontalno bušenje ispod prometnica
  38. Izvođenje okana (šahtova) na distribucijskim sustavima, cjevovodima, prometnicama i slično
  39. Izvođenje rekreacijskih terena i pješačkih površina (staza, nogostupa i slično)

Dvije su situacije s prijenosom porezne obveze kod Upravitelja:

  1. Prema ovim navedenim propisima Izvođač radova koji ugovara posao sa stambenom zgradom na upravljanju kod Upravitelja koji je obveznik PDV-a izdaje račun na stambenu zgradu i to s uračunatim PDV-om budući da zgrada nema poslovnu osobnost niti OIB te ne može biti porezni obveznik i nije moguće prenijeti poreznu obvezu na nju.
  2. U slučaju da prema sklopljenom ugovoru postoji neki drugačiji dogovor, odnosno da je ugovor napravljen na način da iz bilo kojeg razloga Upravitelj preuzima obvezu plaćanja i Izvođač radova izdaje račun na Upravitelja koji je u sustavu PDV-a, tada Izvođač radova MORA prenijeti poreznu obvezu na Upravitelja koji je dužan prema primljenom računu napraviti obračun i platiti obvezu PDV-a, a prema stambenoj zgradi izdaje račun (prefakturira) s PDV-om. Upravitelj ne čeka da se sredstva sa stambene zgrade naplate po prefakturiranom računu za građevinske usluge pa tek tada radi plaćanje obveze za PDV u državni proračun, nego iskazuje obvezu po primljenom ulaznom računu Izvođača radova (datumu ulaznog računa) i u tom obračunskom razdoblju ima obvezu uplate obveze za PDV bez obzira kada se naplati prefakturirani račun na stambenu zgradu. (Ako zgrada nema sredstava na računu tada Upravitelj preuzima rizik naplate računa, ali obvezu prema državi neovisno o tome mora ispuniti).

Nije moguća ili barem ne bi smjela biti moguća situacija da Izvođač radova za istu situaciju izdaje jednu vrstu računa stambenoj zgradi (s uključenim PDV-om), a drugu vrstu računa Upravitelju (bez PDV-a s prijenosom porezne obveze) i ovo je situacija za prijavu nepravilnosti u Poreznu upravu.

Opisane situacije su, tvrde iz Udruge Upravitelj, prilično jednostavne i pitanje je samo kome se ispostavlja račun te primjenjuje li se situacija 1 ili 2. Međutim ima i drugačijih situacija, a to je upravo slučaj s početka teksta - energetska obnova u kojoj Fond (FZOEU) uplaćuje dio sredstava - gdje ima malo drugačijih priča.

Koraci plaćanja u energetskoj obnovi

  1. Fond prema sklopljenom ugovoru uplaćuje sredstva na račun stambene zgrade
  2. Izvođač ispostavlja račun na Upravitelja u neto iznosu s prijenosom porezne obveze
  3. Upravitelj tada radi prefakturiranje i izdaje račun s PDV-om na stambenu zgradu 
  4. Prebacuju se sredstva s računa pričuve radi uplate prema Izvođaču radova

Ovo bi bio opis situacije iz točke 2.

Međutim slučaj se može zakomplicirati ako u stambenoj zgradi postoji suvlasnik koji ima poslovni prostor i obveznik je PDV-a te želi zasebno račun kako bi mogao koristiti pretporez u svojim poslovnim knjigama. Postoji mišljenje Porezne uprave na ovu temu

Odgovor Porezne uprave (KLIKNI)

Predmet oporezivanja PDV-om, prema odredbama članka 4. stavka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost je isporuka dobara i obavljanje usluga u tuzemstvu uz naknadu koju obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav, stjecanje dobara unutar Europske unije te uvoz dobara.

Porezni obveznik koji je upisan u registar obveznika PDV-a kada obavlja građevinske usluge, kojima se smatraju usluge u vezi s izgradnjom, održavanjem, rekonstrukcijom ili uklanjanjem građevina, uključujući usluge popravka i čišćenja, te ustupanje osoblja ako ustupano osoblje obavlja građevinske usluge, poreznom obvezniku koji je upisan u registar obveznika PDV-a, obvezan je primijeniti prijenos porezne obveze sukladno odredbama članka 75. stavka 3. točke a) Zakona i članka 151. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost.

Prema tome, na obavljene građevinske usluge iz članka 75. stavka 3. točke a) Zakona o PDV-u, koje izvođač tih usluga fakturira upravitelju zgrade primjenjuje se odredba o prijenosu porezne obveze ako su oba sudionika upisana u registar obveznika PDV-a.

Upravitelj zgrade ima pravo na odbitak pretporeza temeljem računa koje je ispostavio izvođač radova za primljene isporuke vezane za zgradu kojom upravlja ako su ispunjeni uvjeti za odbitak pretporeza iz članka 60. Zakona o PDV-u.

Napominjemo da je kod primjene mehanizma prijenosa porezne obveze predmetna usluga oporeziva PDV-om, ali PDV ne zaračunava pružatelj usluge, nego se obveza obračuna PDV-a prenosi na primatelja te ako su ispunjeni uvjeti za odbitak pretporeza, primatelj usluge istovremeno koristi i odbitak pretporeza.

Nadalje, poreznom osnovicom pri isporuci dobara i usluga sukladno članku 33. stavku 1. Zakona o PDV-u smatra se naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neke druge osobe za te isporuke uključujući iznose subvencija koji su izravno povezani s cijenom isporučenih dobara ili usluga.

Prema tome upravitelj zgrade ispostavlja suvlasnicima račun za ukupnu naknadu za izvršene radove razmjerno alikvotnom djelu naknade koji otpada na svakog pojedinog suvlasnika prema ulaznim računima izvođača radova i na taj iznos naknade obračunava PDV sukladno Zakonu o PDV-u.

Međutim, ako su suvlasnici zgrade obveznici PDV-a, prilikom zaračunavanja/prefakturiranja građevinskih usluga upravitelj zgrade primjenjuje prijenos porezne obveze.

Napominjemo da sredstva zajedničke pričuve koja suvlasnici zgrade uplaćuju temeljem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u smislu odredbi Zakona o PDV-u ne predstavljaju naknadu za isporuku dobara i obavljanje usluga, međutim iz pričuve se mogu plaćati računi za izvedene radove na određenoj stambenoj zgradi što ovisi o odluci stanara i o sredstvima na računu stambene zgrade.

Tema PDV-a i zgrade nije bezazlena koliko god se to možda činilo. Komplicirana je za 'normalne' građane teško shvatljiva.  Zato smo s Udrugom Upravitelj pokušali na što jednostavniji način razjasniti (potencijalni) problem.

Primjeri

Izvođač radova (bilo koja tvrtka za bilo koji posao) ispostavlja račun za određeni posao. Ako je Izvođač u sustavu PDV-a na računu piše cijena radova (ili usluga) plus PDV. Račun glasi na Upravitelja, budući da zgrada nema svoj OIB.

  • Primjerice - račun glasi na Upravitelj d.o.o., stambena zgrada 123, ulaz 6, OIB upravitelja.

Budući da račun ima OIB upravitelja (koji upravlja računom neke stambene zgrade), na koji način se tretira PDV?

Iz Udruge Upravitelj kažu da u ovakvim situacijama Izvođač izdaje račun na stambenu zgradu i navodi da je na upravljanju kod Upravitelj d.o.o., Adresa i OIB Upravitelja. Međutim to nije račun za Upravitelja i njegovi podaci su samo informacija. Takav račun se evidentira izravno na zgradu, sadrži PDV ako je Izvođač obveznik PDV-a i plaća se Izvođaču izravno s računa zgrade. U ovom slučaju Upravitelj je samo operater koji unosi ulazni račun u evidenciju stambene zgrade.

Ako račun glasi na Upravitelja (Upravitelj d.o.o., Adresa i OIB), a samo negdje u napomeni stoji da se odnosi na stambenu zgradu tada Upravitelj evidentira taj ulazni račun u svoje knjigovodstvo i radi prefakturiranje na stambenu zgradu.

Evo primjer obavijesti sa stranica GSKG-a Zagreb o izdavanju računa i izgledu adresiranja takvog računa:

Dakle, NAPOMINJEMO da Upravitelj ni u kojem slučaju ne smije imati u svojem knjigovodstvu račune koji su izdani na stambenu zgradu niti smije u svojoj poreznoj prijavi koristiti takav pretporez za umanjenje vlastite obveze za PDV.

Uvijek treba znati

Suvlasnici su krajnji potrošači i uvijek plaćaju robe i usluge u bruto iznosu (s PDV-om) bez obzira tko je izdao račun, izravno Izvođač ili ga je prefakturirao Upravitelj. Postoje situacije kad je suvlasnik porezni obveznik i želi račun zbog evidentiranja u svojem knjigovodstvu i korištenja pretporeza ako ima to pravo (pogledati mišljenje Porezne uprave).

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.