Zgrade dobivaju OIB, a predstavnici nove ovlasti: Sve što trebate znati o Zakonu koji mijenja upravljanje!

GSKG spremno odgovarao na pitanja 2300 predstavnika suvlasnika

Cilj ovog predavanja bio je informirati sve zainteresirane o novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada te pripadajućim prijedlozima pravilnika, omogućiti bolje razumijevanje novih zakonskih odredbi i dati korisne smjernice o pravima, obvezama i odgovornosti predstavnika suvlasnika, suvlasnika i upravitelja zgrade. Iako je ovo predavanje bilo organizirano prvenstveno za predstavnike suvlasnika čijim zgradama upravlja GSKG, dobrodošli su bili i svi ostali zainteresirani diljem Hrvatske. 

Na ovo se predavanje prijavilo više od 2300 predstavnika suvlasnika, što samo potvrđuje koliko je ovaj Zakon važan, koliko je potreban, ali i to koliko su suvlasnici i predstavnici suvlasnika zainteresirani i voljni znati koja su im prava i obaveze, a sve kako bi zgrade što bolje funkcionirale. 

Također, pristiglo je i gotovo 1000 pitanja koja su segmentirana i objedinjena po temama.

Na njih su odgovarali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG, a pitanja su se prvenstveno ticala obveza, ovlasti i odgovornosti predstavnika suvlasnika, izrade novog međuvlasničkog ugovora, kućnog reda, OIB-a zgrade, kratkoročnog i dugoročnog najma, kazni i sankcija, ugradnje dizala, obnove fasade, postavljanja klima uređaja i zatvaranja balkona. 

Tako smo, između ostalog, saznali novosti vezane za ulogu predstavnika suvlasnika, kako će funkcionirati suvlasničko vijeće, što će biti s novim Međuvlasničkim ugovorima, kako će zgrade dobiti OIB, što je s elektroničkim odlučivanjem i mnoge druge korisne informacije. Novi Zakon donosi nova pravila, ali i novu odgovornost. 

Zašto je bolje da suvlasnici sami izaberu svog predstavnika?

Prinudni predstavnik suvlasnika (PS) nikome nije u interesu, ni suvlasnicima, ni upraviteljima. Iako je, primjerice, GSKG objavio natječaj za prinudne PS-ove, interes je vrlo slab. To i ne čudi jer je uloga PS-a ključna za kvalitetno upravljanje zgradom, a prinudni PS-ovi često ne poznaju dinamiku same zgrade niti imaju jednaku razinu motivacije kao predstavnici koje izaberu sami suvlasnici. Osim toga, trošak prinudnog PS-a još uvijek nije javno definiran, ali je zasigurno veći od naknade za predstavnika koji je suvlasnik u zgradi.

Profesionalni ili prinudni - tko su predstavnici suvlasnika?

Predstavnik suvlasnika može biti:

• suvlasnik u zgradi - biraju ga suvlasnici natpolovičnom većinom glasova, najčešće je to osoba koja već poznaje zajednicu.
• profesionalni PS - osoba koja preuzima tu funkciju u više zgrada, mora biti izabrana dvotrećinskom većinom.
• prinudni PS - imenuje ga upravitelj kada suvlasnici ne mogu postići dogovor.

Važno je napomenuti da PS može imati naknadu ili biti volonter. 

Suvlasničko vijeće - novi stari alat za učinkovito odlučivanje

Suvlasničko vijeće (SV) nije novost, ali je sada bolje definirano. Pruža stručnu pomoć predstavniku i nadzire rad predstavnika suvlasnika i Upravitelja. Njegovi članovi mogu:

• odabrati predsjednika
• definirati kvorum i pravila odlučivanja
• donositi odluke koje inače zahtijevaju natpolovičnu većinu.

SV je posebno korisno u velikim zgradama. Međutim, važno je znati da ne može odlučivati o kreditima poslovnih banaka, za to je i dalje potrebna suglasnost 60 posto svih suvlasnika.

Novi Međuvlasnički ugovori

Trenutačno nema smisla raditi novi MVU jer još nisu doneseni pravilnici o:

• kućnom redu
• registru zajednica suvlasnika
• registru upravitelja.

Do tada, sve izmjene moguće su putem aneksa postojećih MVU-a. Izrada novih ugovora GSKG neće naplaćivati. Očekuje se da će upravitelji uskoro objaviti službeni cjenik zbog dodatnih obaveza.

Digitalno odlučivanje i elektronički potpisi

Predstavnik ima obvezu sazvati sastanak, ali ako nema kvoruma, izrađuje se zapisnik i prelazi se na skupljanje potpisa:

• fizički - standardno prikupljanje potpisa „od vrata do vrata“
• putem e-maila - potrebno je skenirati potpisanu odluku, priložiti je u e-mail i dodati presliku, fotografiju ili sken osobne iskaznice (obostrano) ili putovnice te u e-mailu napisati npr. „Ja Ivan Ivić potvrđujem da sam suglasan s prijedlogom/odlukom XYZ...“
  • za GSKG je to potrebno napraviti svaki put; neki drugi upravitelji imaju drugačija pravila, ali nužno je poštovati odredbe Zakona
• elektroničkim potpisom putem sustava e-Građani.

Elektroničko glasanje nije zakonski moguće, ali se anketiranje može provesti digitalno.

Etažiranje, OIB-om i jedna zgrada s više ulaza

Etažiranje nije obavezno i nema sankcija ako nije provedeno. Međutim, ono omogućuje jasniji prikaz vlasništva.

Zajednice suvlasnika dobit će OIB ovisno o Međuvlasničkom ugovoru, a neovisno o broju ulaza na koji se pojedini MVU odnosi. Ako svaki ulaz ima svoj zasebni MVU, tada će svaki ulaz postati zasebna zajednica suvlasnika i dobiti svoj OIB.  

Vrijeme je za akciju

Novi Zakon donosi alate za bolje upravljanje zgradama, ali i veću odgovornost svih uključenih. Suvlasnici bi se trebali aktivno uključivati u odlučivanje i birati svog PS-a kako bi izbjegli dodatne troškove i složenosti koje donosi prinudna uprava. Digitalizacija procesa, novo definirani MVU, suvlasničko vijeće i mogućnosti elektroničke komunikacije veliki su korak naprijed - no sve to zahtijeva dobru volju i suradnju unutar svake zajednice.

Vrijeme je da se aktiviramo - jer zgrada je naša zajednička odgovornost.

Ako niste dobili odgovor na pitanje

Nažalost, u dva i pol sata koliko je trajalo predavanje nije bilo moguće dati odgovore na baš sva pristigla pitanja, pa sve što vas zanima, a tiče se novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, odnosno teme ovoga predavanja, možete poslati na e-mail adresu:

gskg.predavanje@gskg.hr

Molimo vas da na tu e-mail adresu ne šaljete pitanja o individualnim situacijama u problemima u vašoj zgradi, nego samo ono što vas zanima u vezi Zakona, a odgovor može dati GSKG.

Snimku predavanja možete pogledati na YouTube kanalu ZGRADOnačelnik.hr-a.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA