Znate li kolika je najviša pričuva u Hrvatskoj? Istražili smo!

Ekipi ZGRADOnačelnik.hr-a jednom se javila suvlasnica s pitanjem na koji način može vratiti iznos pričuve na prijašnje razine. Naime, suvlasnici su odlučili podići kredit za sanaciju dijela zgrade. No kredit nije realiziran (ne znamo zašto, no možemo pretpostaviti da banka traži bolju naplatu pričuve i nešto novca na računu zgrade) i tako je pričuva ostala 100 posto viša nego prije. 

Pričuva je, kako nam je rečeno, podignuta za 100 posto, s 1,54 kune (0,20 EUR) po metru četvornom na 3,08 kuna (0,41 EUR). 

NAPOMINJEMO kako ćemo zbog lakšeg snalaženja i shvaćanja tematike koristiti prvenstveno kune s obzirom na to da nam je (za sada) svima lakše predočiti visinu pričuve (op.ur.)

Vratimo se na priču. Dakle, suvlasnica je pitala na koji način može vratiti pričuvu na 1,54 kuna (0,20 EUR) po kvadratu. Dodatnim pitanjima, dobili smo odgovore koji ukazuju da je zgrada stara više od 100 godina i da na zgradi nikad nije napravljen veći zahvat (sanacija krova ili vodovodnih cijevi...). Nećemo komentirati taj stav i mišljenje, svaki suvlasnik ima pravo na svoje mišljenje i razloge. 

• Suvlasnici žele viši iznos MINIMALNE pričuve
• S pričuvom od tri kune ne možete pošteno ni prati stubište niti mijenjati žarulje, a kamoli unaprijediti zgradu
• Kako zgrada može zablistati kada predstavnik i suvlasnici zasuču rukave
• Sve funkcionira kada shvatimo da je zgrada mala (ili velika) zajednica
• Temeljni zahtjevi za građevine – što pričuva ima s njima?
• Pričuva vam je manja od TRI kune po 'kvadratu'? Možda kršite zakon....

Temeljem toga, ali i u raznim razgovorima s upraviteljima i suvlasnicima diljem Hrvatske često imamo priliku raspravljati o visini pričuve, odlučili smo istražiti koji su najveći iznosi pričuve po metru kvadratnom u Hrvatskoj i koji su razlozi takvih iznosa. 

U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika često se raspravlja o ovoj temi i stavovi su različiti. Od mišljenja da bi država trebala propisati minimalni iznos, do suprotnog stava da se država nema što petljati u to jer je to odluka suvlasnika, od toga da bi pričuva trebala biti 3 kune po kvadratu do toga da sve što je ispod 5 kuna nije dovoljno. 

Proveli smo i malu anketu na društvenim mrežama kako bismo osjetili 'bilo' suvlasnika na temu iznosa minimalne pričuve. 

Sada smo krenuli u suprotnome smjeru - istražili smo koje su najveći iznosi pričuve po kvadratu u Hrvatskoj. Namjera ovog teksta i prikazanih podataka je ukazati razloge izrazito visokih pričuva, da je riječ o velikim investicijama u tim zgradama i da su suvlasnici u tim zgradama odlučili 'zasući rukave' i krenuti s poslom. 

TOP PET NAJVEĆIH PRIČUVA u RH

Svaka od navedenih, možemo slobodno reći, izrazito visokih pričuva ima svoje razloge.  Kontaktirali smo Udrugu upravitelj koja nam je pomogla u skupljanju ovih podataka. Neki upravitelji su navedeni, neki nisu. Podaci su navedeni po upraviteljima.

Komuščak d.o.o.  (Opatija)

1. Rekorderi

Ova zgrada je rekorder po visini pričuve u našem portfelju, a lako moguće i na razini države - 50 kn/m2 (6,64 EUR po m2).

Radi se o staroj (100+ godina) vili u Lovranu čiji krov nikada nije obnovljen. Suvlasnici su bili svjesni lošeg stanja krova, ali tek nakon što smo mi preuzeli zgradu od drugog upravitelja, stvari su se pomakle s mrtve točke.

Angažiran je sudski vještak koji je napravio troškovnik, prikupljene su ponude i suvlasnici su izabrali izvođača. Kako ne bi uzimali kredit, suvlasnici su odlučili povećati pričuvu na 50 kn/m2 (6,64 EUR/m2) u razdoblju od 1,5 godine i tako zatvoriti financijsku konstrukciju.

Nažalost, tijekom radova zbog galopirajućih cijena materijala i rada te činjenice da je krov bio u daleko derutnijem stanju od očekivanoga, početna investicija će se povećati sigurno za 30 posto, tako da će povećana pričuva ostati na snazi bar do lipnja 2023. godine

Kao kuriozitet možemo navesti da najveći stan u zgradi ima 177 m2 i da u njemu stanuje 1 (jedna) osoba, tako da njena pričuva iznosi 8.500 kuna (1.128,14 eura) mjesečno.

2. Razumni suvlasnici

Radi se o zgradi u Opatiji, staroj oko 25 godina. Nažalost, kao i mnoge zgrade rađene u tom razdoblju, građena je pod motom 'radi brzo i jeftino, a prodaj skupo'. Zgrada je loše izgrađena, građevinski materijal je bio upitne kvalitete, a postoje i neka tehnički upitna rješenja koja pridonose lošem stanju zgrade. Tome je dodatno pridonio i investitor koji je imao problema s financiranjem izgradnje, pa se na zgradi izredalo 80-tak izvođača.

Trenutna pričuva je 14 kn/m2 (1,86 EUR/m2) kao posljedica uzimanja kredita od 920.000 kuna (122.105 EUR) zbog obnove ovojnice i krova zgrade.

3. Nerazumni suvlasnici

Šećer na kraju. Radi se o urbanoj vili u Opatiji koja je sagrađena u slično vrijeme kao i prethodno navedena te pati od sličnih problema. Da stvar bude gora, imaju podzemnu garažu s privatnim boxovima, bazen i veliku okućnicu. Pričuva je podignuta na 10 kn/m2 (1,33 EUR/m2).

Zgrada je u velikim financijskim problemima i izvršavaju se samo hitni popravci. Zbog rezanja troškova otkazano je čišćenje stubišta i održavanje okoliša zgrade. U zgradu bi trebalo uložiti bar 400.000 kuna (53.090 EUR) da bi se donekle dovela u funkcionalno stanje.

Uzrok financijskim problema je što od 8 suvlasnika, njih 3 ne plaća pričuvu, a imaju u vlasništvu 28 posto površine zgrade. Pokrenuta su 4 ovršna postupka, koja su se pretvorila u sudske, a njihovi troškovi 'požderu' dosadašnju pričuvu od 5 kn/m2 (0,66 EUR/m2). Usto se 3 od 4 postupka vode u Zagrebu gdje su pauze između ročišta prilično duge, tako da ne znamo kada će se ti procesi završiti.

Kao trešnjicu na vrhu, možemo dodati da nas je jedan od tuženika prijavio DORH-u zbog gospodarskog kriminala i pronevjere sredstava pričuve. Tjedan dana smo za DORH skupljali dokumentaciju, dodatke na dokumentaciju i dodatke na dodatnu dokumentaciju. Istraga je još uvijek u tijeku. Nadamo se da nećemo završiti po lokalnoj uzrečici 'Via Roma - nikad doma' (op.a. Via Roma - današnja ulica Žrtava fašizma u Rijeci. U vrijeme vladavine Italije, a i dan danas, lokacija riječkog pandana Remetincu). 

Upravitelj A

U većini slučajeva naše zgrade imaju minimalnu (ili malo veću od minimalne) pričuvu. Veću pričuvu imaju samo one zgrade koje su morale realizirati kredit.

Kredit se u većini (ili gotovo u svim) slučajevima morao realizirati za hitne i nužne mjerne koje su nastale iz raznih razloga (elementarna nepogode, dotrajalosti i sl.) ili za potrebe energetske obnove. Većina suvlasnika se u takvim situacijama nije protivila podizanju pričuve jer su svjesni situacije i potrebe za tim korakom, ali uvijek se našao i pokoji suvlasnik koji se tome i protivio.

Uglavnom, nitko ne odabire veliku (veću) pričuvu kako bi 'uštedjeli' novac te s time poboljšali životne uvjete u zgradi nego samo iz nužde.

Tri zgrade koje imaju najveću pričuvu su.

• 11,5 kn/m2 (1,53 EUR/m2)
• 11 kn/m2 (1,46 EUR/m2)
• 8 kn/m2 (1,06 EUR po m2)

Riječ je o realizaciji kredita zbog potrebe obavljanja većih nužnih radova na zgradi koja je oštećena prilikom elementarne nepogode. 

Monel d.o.o. (Zagreb)

Najviša trajno ugovorena (15 god.) zbog kredita (konstruktivna samoobnova zgrade) pričuva za zgradu pod upravom Monela je 27,88 kuna po m2 (3,7 eura/m2).

Kratkoročno najviša ugovorena pričuva za razdoblje oko 5 godina zbog uređenja zgrade iznosi 50,03 kuna po m2 (6,64 eur/m2) za planiranu buduću cjelovitu obnovu zgrade. Zgrada je stara i ima malo suvlasnika.

Nadalje slijede relativno visoke pričuve od primjerice 2,0 eura do 2,5 eur/m2 (15 kuna po m2 do 18,83 kn/m2) a koje služe za obnovu zgrade - najčešće fasade ili veći popravci.

Uglavnom su to zgrade gdje su suvlasnici svjesni svoje nekretnine, njene vrijednosti i imaju želju obnoviti svoje vlasništvo nakon xx godina ne održavanja. Uglavnom se radi o mlađoj populaciji.

K-Index

1. Zgrada na otoku Rabu stara 12 godina trebala je popravak fasade jer su sunce i jugo dosta loše djelovali na fasadu. Suvlasnici su podigli pričuvu na 28,00 kn/m2 (3,72 EUR/m2) mjesečno na razdoblje od jedne godine i tako su prikupili sredstva bez dizanja kredita. Nakon jedne godine pričuva je vraćena na 3,00 kn/m2 (0,40 EUR/m2) mjesečno.

2. Zgrada u centru Zagreba - radi obnove fasade i temelja, zgrada treba veći kredit te su suvlasnici podigli pričuvu na 22,00 kn/m2 mjesečno (2,92 EUR/m2). Odluku su potpisali svi suvlasnici i svi redovito plaćaju redovito pričuvu.

Upravitelj B

Najveća pričuva, (koja je i izuzetak, jer nismo imali do sada toliku pričuvu) je pričuva od 16,60 kn/m2 (2,20 EUR/m2). Razlog toliko visokoj pričuvi je mala površina zgrade (cijela zgrada je 128,24 m2), a radovi su bili veći (168.000 kuna/22.298 EUR)).

Prosječan iznos pričuve za kredite realizirane 2018. godine je 5,50 kn/m2 do 6,50 kn/m2 (0,73 EUR/m2 do 0,86 EUR po m2)

To su bili veliki krediti uz subvencije Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost. Radilo se o cjelokupnoj obnovi zgrada, krediti su bili od 90.000 do 160.000 EUR na rok otplate do 20 godina.

Pričuva za kredite za koje smo radili izračune u posljednjih mjesec dana je između 3,50 kn/m2 i 5,00 kn/m2 (0,46 EUR/m2 i 0,66 EUR/m2), a riječ je o kreditima za popravak krova, novu zajedničku stolariju, izolaciju i slično. 

Upravitelj C

Nemamo ekstremno visoke visine pričuva, najveća nam je 6,00 kuna/m2 (0,80 EUR/m2).

UPRAVITELJ  D (IZ ISTRE)

Najveća minimalna pričuva za jednu zgradu iznosi 5 kuna ili 0,66 eura. Radi se o novogradnji, pričuvu su odredili suvlasnici sami svojom odlukom.

Najveća pričuva nakon energetske obnove zgrade bez sufinanciranja iznosi 13,34 kn/m2 (1,77 eura po m2).

Gospodarenje stanovima d.o.o. - Donja Stubica

Na višestambenim zgradama koje su odradile energetsku obnovu suvlasnici imaju povećanu pričuvu ovisno o visini investicije.

Zajednička pričuva na tim zgradama kreće se od 1,00 EUR/m2 do 2,00 EUR/m2 (7,5 do 15 kn).

Moramo napomenuti da zgrade koje su obavile energetsku obnovu imaju i velike benefite što se tiče uštede na energentima tj. imaju velike uštede na potrošnji plina, struje, krutih goriva, vode i slično tako da im realna cijena pričuve kad se umanji za te uštede nije znatno uvećana tj iznosi 0,40 do 0,50 centi po m2, a vrijednost nekretnine im je porasla za 20 do 30 posto u odnosu na stanje prije obnove .

KANY d.o.o., Pula

Najveću pričuvu imamo na stambenoj zgradi Creska 4, 6, 8, 10 u Malom Lošinju, a iznosi 11,10 kn/m2 (1,47 EUR/m2) posebnog dijela zgrade na razdoblje od 10 godina jer su suvlasnici podignuli kredit u rujnu 2019. godine zbog financiranja troškova energetske obnove kompletne ovojnice zgrade. Nije bilo apsolutno nikakvih problema oko donošenja te odluke.

Isti slučaj je i na stambenoj zgradi Bernarda Capponia 8, 10, 12 u Malom Lošinju gdje pričuva iznosi 11,04 kn/m2 (1,46 EUR/m2), a razlozi su isti kao i na prethodno navedenoj zgradi.

Tehnoplast d.o.o., Split

Imamo dva zanimljiva primjera - jedna zgrada ima pričuvu 29,00 kn/m2 (3,85 EUR/m2), a zbog sveobuhvatne obnove (i vanjske i unutarnje). Riječ je o primarno poslovnoj zgradi. Pričuva je podignuta zbog otplate kredita.

Drugi je primjer stambena zgrada koja ima redovitu pričuvu od 6,50 kn/m2 (0,86 EUR/m2), ali zgrada ima bazen i recepciju koja radi u dvije smjene. 

Razlozi (ne)povećanja

Jedan od upravitelja kaže kako je visina pričuve koja je određena prilikom donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima na osnovu tadašnje etalonske vrijednosti kroz vrijeme obezvrijeđena i nedostatna. Velika većina upravitelja nije jednostrano povećavala pričuvu, a suvlasnici nisu htjeli donositi odluke o povećanju u skladu s povećanjem troškova, odnosno povećanjem etalonske vrijednosti.

lz tog razloga objekti su zbog manjka sredstava i neodržavanja propadali. Ako bi upravitelj povećao pričuvu, slijedili su otkazi upravitelju, birani drugi kojima je bila važna samo njihova naknada, ali i takvo upravljanje bilo je ograničeno samo na neko vrijeme.

Pričuva bi trebala iznositi onoliko koliko su fiksni troškovi zgrade uvećani za radove po programu kojeg su izradili suvlasnici i obrađenom po upravitelju ili fiksni troškovi plus predvidljivi iznos za popravke a što bi bilo minimalno 0,40 EUR/m2.

Da bi se mogla formirati (dostatna) pričuva za pojedini objekt, opća klima u društvu morala bi biti takva da se upravitelji ne stigmatiziraju kao produžene ruke vlasti s eto još jednim neopravdanim nametom kojeg vlasnici ne mogu plaćati, nego bi to bila nečija tuđa - državna obveza ili obveza upravitelja iako imovina nije njihova.

Dokle god bude podilaženja u obvezi održavanja vlastite imovine, bit će manjka novca za održavanje zgrada a i propadanja kako vlastitog tako i općeg dobra - stambenog fonda.

Komentar ZGRADOnačelnik.hr-a

U posljednje nešto više od dvije godine od kada postoji ZGRADOnačelnik.hr, isplivao je zaključak da je problematika održavanja zgrada  višeslojna. Od zakonodavca, suvlasnika i upravitelja do majstora i ostalih. Nažalost, problemi zgrada posljedica su višedesetljetne nebrige, možda apatije i nezainteresiranosti (kada to kažemo, ne mislimo na sve zgrade, suvlasnike i upravitelje u Hrvatskoj). 

Sve što se tiče u i oko zgrada je kruh sa sedam kora. Nitko nije kriv i svi su krivi za trenutno stanje. No, što je bilo, bilo je. Sada je jedino moguće okrenuti se budućnosti i onome što se može napraviti da svima u i oko zgrade bude bolje. 

Zato će ZGRADOnačelnik.hr sa svim svojim partnerima, čitateljima, sugovornicima i vlastitim projektima i idejama stvarati znanje i ozračje za bolje i održavane zgrade u cijeloj Hrvatskoj.  

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.