APN preuzima središnju ulogu u stambenoj politici

APN je imenovan središnjom provedbenom agencijom za stambenu politiku, što označava novu, proširenu ulogu ove institucije u koordinaciji stambenih programa i projekata diljem Hrvatske. U nastavku donosimo detaljan pregled najvažnijih mjera i brojki iz Nacionalnog plana te kako će one utjecati na različite skupine građana - mlade koji traže prvi stan, lokalne vlasti, najmodavce i najmoprimce, ali i opću javnost.

Prema Nacionalnom planu, APN postaje stožerna institucija za provedbu Nacionalne stambene politike. Kao centralna neprofitna agencija Vlade RH, APN će koordinirati planiranje stambenih potreba na nacionalnoj i lokalnoj razini u suradnji s jedinicama lokalne samouprave. Konkretno, APN dobiva zadaću:

• Planirati potrebe i osiguravati priuštive stambene jedinice - analizirat će stambeno tržište i u suradnji s gradovima i općinama pokretati projekte izgradnje ili obnove stanova koji zadovoljavaju lokalne potrebe.
• Pratiti ulaganja i upravljati sredstvima - nadzirat će raspodjelu državnih i drugih financijskih sredstava namijenjenih stanogradnji u skladu s planom te provoditi naplatu i povrat kredita iz svoje nadležnosti. APN-ovi programi financiranja funkcionirat će po revolving principu: svaka otplata kredita, kupoprodaje ili najamnine vratit će se u fond za novu stanogradnju, čime se inicijalna državna sredstva kontinuirano obnavljaju.
• Provoditi ključne stambene programe - APN preuzima operativnu provedbu programa poput društveno poticane stanogradnje (POS) i novog Programa priuštivog najma, zajedno s drugim mjerama koje proizađu iz reformi (npr. poticaji za stambene zadruge, kreditne linije za gradnju obiteljskih kuća i sl.).

Ovakva centralizirana uloga APN-a znači da će Agencija postati glavno mjesto spajanja državnih inicijativa i lokalnih potreba u stambenom sektoru. Cilj je ubrzati realizaciju stambenih projekata, bolje iskoristiti državnu imovinu i osigurati da mjere poput povoljnih kredita ili najma doista dođu do građana kojima su namijenjene. Za tu svrhu planirane su i zakonodavne izmjene - tijekom prvog razdoblja provedbe donijet će se cijeli paket propisa:

• novi Zakon o priuštivom stanovanju
• novi Zakon o najmu stanova
• izmjene postojećih zakona (o POS-u, o zadrugama, o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima).

Posebno se ističe Zakon o priuštivom stanovanju, koji će stvoriti cjelovit pravni okvir za programe priuštivih najamnina i ostale mjere iz Nacionalnog plana. APN će tako dobiti čvrstu zakonsku podlogu za nove aktivnosti koje prelaze dosadašnji opseg klasičnog POS programa.

Nacionalni plan do 2030. u brojkama

Da bi se adresirao problem stambene priuštivosti, Nacionalni plan definira konkretne ciljeve i financijski okvir za razdoblje do 2030. Donosimo ključne brojke koje oslikavaju razmjere planiranih intervencija:

• 9.000 praznih stanova - toliki broj postojećih nekretnina koje stoje prazne planira se aktivirati i uvesti u najamni fond do 2030. godine. Ove jedinice, bilo u javnom bilo u privatnom vlasništvu, kroz različite modele bit će stavljene na raspolaganje za dugoročni najam po pristupačnim cijenama. Program priuštivog najma bit će glavni alat za to.
• 11.200 novih stanova - Plan predviđa izgradnju 11.200 novih stambenih jedinica diljem Hrvatske, namijenjenih priuštivoj kupnji ili najmu. Ovi stanovi gradit će se kroz prošireni POS program, programe stambenog zbrinjavanja i partnerstva s privatnim sektorom. Time će se bitno povećati ponuda povoljnih stanova na tržištu.
• 5.000 prvih stanova godišnje - toliko se procjenjuje da će mladih kućanstava svake godine kupiti svoj prvi dom uz državnu potporu. Umjesto dosadašnjih subvencioniranih kredita (čiji je program završio krajem 2023. nakon što je putem njega kupljeno 32.556 stanova, uvodi se novi model poreznih olakšica kojima će država će mladima vraćati):
  • 50 posto plaćenog PDV-a na prvi novi stan ili 
  • 100 posto iznosa plaćenog poreza na promet za kupnju prve nekretnine. 
    • Ova mjera bit će ograničena primjerenom kvadraturom i cijenom nekretnine, da bi se ciljano pomoglo onima kojima je to zaista prvi dom.
• 2 milijarde eura do 2030. - ukupno planirano ulaganje u provedbu stambene politike iznosi oko 2,03 milijarde eura u razdoblju 2025.–2030. Taj iznos uključuje sredstva državnog proračuna, povoljne kreditne linije i očekivane povrate sredstava od prodaje/najma stanova, a potencijalno i europske fondove. 
  • Prva faza (2025.–2027.) predviđa investiranje oko 683,6 milijuna eura, dok će se ostatak realizirati u drugoj fazi do 2030. Prema Akcijskom planu, do kraja 2027. godine očekuje se da će već biti osigurano oko 3.450 novih priuštivih stanova u funkciji (kumulativno kroz nove gradnje i aktivirane prazne jedinice), što nagovještava ubrzani tempo rješavanja stambenog jaza.

Napomena: Financijski plan je indikativan i podložan prilagodbama - ovisit će o kretanju cijena gradnje i nekretnina, a detaljno se razrađuje kroz dvije trogodišnje faze provedbe. No već ove brojke pokazuju da se radi o dosad najvećem organiziranom ulaganju države u stanogradnju i stambenu podršku za građane.

NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE RH DO 2030.

Mladi i prvi stan: nova podrška za kućanstva na početku

Mladim ljudima i obiteljima koji traže svoj prvi dom Nacionalni plan donosi niz pogodnosti i sigurnije okruženje za stambeno zbrinjavanje. Nakon što je program subvencioniranja stambenih kredita istekao krajem 2023., fokus se prebacuje na nove financijske poticaje i veću ponudu pristupačnih stanova.

Ponajprije, uvodi se povrat poreza pri kupnji prve nekretnine. Mladi kupci će moći ostvariti značajnu uštedu jer će im država refundirati 50 posto PDV-a na stan u novogradnji ili cjelokupni iznos poreza na promet nekretnina ako kupuju rabljeni stan. Ova mjera smanjit će efektivnu cijenu stana za kupca (primjerice, za stan od 100.000 eura u novogradnji PDV iznosi oko 25.000 eura, od čega bi 12.500 eura bilo vraćeno kupcu). Time se nastoji olakšati mladima ulazak na tržište nekretnina bez gomilanja duga. Predviđeno je donošenje posebnog pravilnika koji će regulirati detalje povrata poreza i kriterije (npr. maksimalna površina stana koja ulazi u subvenciju), kako bi pomoć bila pravična i učinkovita.

No, još važnije, dugoročno država preko APN-a povećava samu ponudu povoljnih stanova dostupnih mladima. Kroz obnovljeni POS program i druge inicijative planira se graditi tisuće stanova čija će cijena ili najamnina biti ispod tržišne. Program društveno poticane stanogradnje (POS) dobit će nove modele prilagođene današnjem vremenu. Prema Nacionalnom planu, POS će se sastojati od više komponenti:

• POS Program A - gradnja novih višestambenih zgrada u kojima će se stanovi prodavati uz povoljnu kreditnu liniju APN-a, ali i graditi stanovi za priuštivi najam s mogućnošću otkupa.
  • Ovaj najam do otkupa model vrlo je zanimljiv mladima koji možda trenutačno ne mogu dobiti veliki stambeni kredit - omogućuje im da najprije usele kao najmoprimci po nižoj najamnini, a kasnije kroz godine najma stječu pravo otkupiti stan. Pri otkupu bi se dio uplaćenih najamnina uračunavao u cijenu stana, što efektivno znači da najam nije “bačen novac” nego ulaganje u vlasništvo.
• POS Program B - povoljno kreditiranje (putem APN-a) za izgradnju ili rekonstrukciju obiteljskih kuća i kuća u nizu.
  • Mladi koji imaju vlastito građevinsko zemljište, ili im ga lokalna samouprava spremno ustupi po povoljnoj cijeni, moći će uz APN-ov kredit izgraditi svoju kuću. Ovo je posebno atraktivno za mlade obitelji u prigradskim i ruralnim sredinama, gdje je zemljište dostupnije, a planiran je i poseban Program stambenog zbrinjavanja mladih u prigradskim i ruralnim naseljima koji će potaknuti ostanak mladih izvan velikih gradova.
• POS Program C - povoljni APN krediti za nabavu građevinskog materijala za gradnju kuće.
  • Ova mjera ciljano pomaže onima koji gradnju kuće kreću “sami u režiji”, omogućujući im jeftinije financiranje materijala, što može znatno sniziti ukupni trošak gradnje.

Svi ovi programi financirani su kombinacijom državnih sredstava i kreditnih linija, uz model da se sve uplate kupaca/najmoprimaca vraćaju u fond za daljnju gradnju. Za mlade to znači da, kad plate ratu POS stana ili najamninu APN-u, taj novac pomaže izgradnju novih stanova za buduće korisnike - sustav se stalno obnavlja za sljedeće generacije.

Pravne novosti idu ruku pod ruku s financijskima: novi Zakon o priuštivom stanovanju postavit će okvir za POS i priuštivi najam u novim okolnostima, a očekuje se i potpuno novi Zakon o najmu stanova koji će modernizirati odnose najmodavaca i najmoprimaca. Mladi kao najmoprimci trebali bi dobiti bolju pravnu zaštitu dugoročnog najma, a kao kupci prvi put osjetit će konkretnu poreznu olakšicu. Sve skupa, kombinacija ovih mjera trebala bi znatno povećati stambenu dostupnost za mlade - bez obzira na to odluče li kupiti nekretninu ili neko vrijeme ostati u najmu.

Lokalna samouprava: partnerstvo s APN-om za priuštivo stanovanje

Za gradove i općine Nacionalni plan donosi obaveze, ali i prilike. Lokalna razina prepoznata je kao ključna za uspjeh stambene politike, pa se uvodi zahtjev da svaka jedinica lokalne samouprave izradi Lokalni program stanovanja. Ovaj dokument analizira lokalne stambene potrebe:

• identificira sociodemografske skupine koje su najviše pogođene stambenim problemima (npr. mlade obitelji, osobe slabijeg imovinskog stanja, starije osobe u neadekvatnim uvjetima itd.) 
• definira plan rješavanja njihovih potreba.

Imovina i potpora koje gradovi i općine dobiju od države uvjetovat će se izradom takvog programa, čime se osigurava da se državna sredstva usmjere tamo gdje su najpotrebnija i uz jasnu strategiju korištenja.

APN će biti glavni saveznik lokalnim vlastima u provođenju tih programa. U praksi, to znači da će gradovi/općine:

• Dostavljati APN-u podatke o potrebama - na temelju lokalnih analiza APN će planirati koliko je i kakvih stanova potrebno u pojedinoj sredini (primjerice, ako neka općina identificira manjak stanova za mlade obitelji, APN može ondje pokrenuti POS projekt).
• Sudjelovati u osiguravanju zemljišta i objekata - lokalna samouprava može pridonijeti davanjem na korištenje građevinskog zemljišta u svom vlasništvu za gradnju priuštivih stanova ili prenamjenom neiskorištenih objekata. Država već najavljuje aktivaciju praznih javnih zgrada (starih škola, vojarni, bivših uredskih prostora) za stanovanje, a općine i gradovi mogu predložiti takve projekte i na svom području. Važno je i očuvanje postojeće stambene imovine u javnom vlasništvu - stanovi kojima upravljaju gradovi, općine ili država neće se prodavati nego staviti u funkciju priuštivog najma.
• Koordinirati lokalne dionike - kroz lokalne programe stanovanja, gradovi će okupiti i privatne investitore, neprofitne stambene zadruge, udruge građana i druge zainteresirane za stambene projekte. APN i jedinice lokalne samouprave zajednički će tražiti modele suradnje s privatnim sektorom koji daju najbolje rezultate uz razumnu cijenu (javno-privatna partnerstva, poticaje za investitore da grade povoljnije stanove i slično).

Zauzvrat, lokalne sredine dobit će prioritet u državnoj potpori: ondje gdje je dobar plan i spremnost na suradnju, usmjerit će se financijska sredstva za gradnju, APN-ovi projekti POS-a, programi najma itd. Nacionalni plan time nastoji izbjeći dosadašnji ad-hoc pristup - umjesto da svaka općina sama pokušava riješiti stambene probleme, postavit će se jedinstveni sustav u kojem APN pruža logistiku i financije, a lokalna vlast znanje i resurse. Krajnji cilj je da niti jedan grad ili općina s izraženim stambenim jazom ne ostane pasivan, već da svi aktivno sudjeluju u državnoj strategiji stanovanja. Tako bi se trebao postići ravnomjerniji razvoj - ne samo gradnja u većim gradovima, nego i oživljavanje manjih sredina kroz stambene projekte za mlade (što ima i demografski značaj).

AKCIJSKI PLAN PROVEDBE NACIONALNOG PLANA

Najmodavci i najmoprimci: pravila priuštivog najma

Jedan od najvažnijih novih mehanizama koje uvodi Nacionalni plan jest Program priuštivog najma. Ovaj program osmišljen je da potakne vlasnike praznih stanova da ih stave na raspolaganje za dugoročni najam uz posredovanje APN-a, te da istovremeno zaštiti najmoprimce i omogući im stabilan i priuštiv najam. Evo kako će funkcionirati i koje koristi donosi najmodavcima (vlasnicima) i najmoprimcima (stanarima):

• Vlasnici praznih stanova (koji najmanje dvije godine nisu bili iznajmljeni) moći će prijaviti svoju nekretninu u Program priuštivog najma. S APN-om će sklopiti ugovor kojim stan daju na upravljanje Agenciji, na minimalno tri, a najviše 10 godina. Za vrijeme trajanja tog ugovora, vlasnik će dobiti financijski poticaj od države kao naknadu - isplaćivat će se u dvije rate, a iznos će biti vezan uz medijalnu tržišnu najamninu u području gdje se stan nalazi. Drugim riječima, država će vlasniku isplatiti određeni postotak prosječne najamnine unaprijed, čime ga motivira da stan prepusti za društveno koristan najam. Vlasniku ostaje i garancija povratka nekretnine nakon isteka ugovora. Važno je istaknuti da APN preuzima sve administrativne poslove i upravljanje - vlasnik zapravo ima manje brige nego kod klasičnog iznajmljivanja; naplatu najamnine, odabir provjerenih najmoprimaca, tehničku koordinaciju i dr. odrađivat će Agencija putem sustava bodovanja i javne aplikacije. Time se smanjuje rizik za najmodavce i profesionalizira cijeli proces najma.
• Najmoprimci (stanari) u Programu priuštivog najma imat će povoljnije uvjete i veću zaštitu nego na otvorenom tržištu. Ugovor o najmu sklapat će izravno s APN-om, koji nastupa kao posrednik i jamac stabilnosti. Visina priuštive najamnine određivat će se prema lokalnom proračunu priuštivih najamnina - cilj je da iznos najamnine bude prilagođen dohotku prosječnog građanina tog kraja i značajno niži od komercijalne najamnine za sličan stan. Plan je da se lokalno izračunate “priuštive najamnine” javno objavljuju barem jednom godišnje, što unosi transparentnost u tržište. Ciljana skupina najmoprimaca su kućanstva s dohodovnim rasponom od minimalnih do oko prosječnih primanja - dakle, radno sposobni građani koji zarađuju dovoljno za plaćanje najma, ali si teško mogu priuštiti kupnju stana po tržišnim cijenama. Za njih će priuštivi najam biti dugoročnije rješenje stambenog pitanja. Također, ako primanja najmoprimca narastu iznad definiranog praga, on neće biti izbačen, već će nastaviti živjeti u stanu uz nešto višu najamninu prilagođenu novim okolnostima. Tako sustav potiče osobni napredak bez straha od gubitka doma.

Da bi ovaj program zaživio, potrebno je prilagoditi zakonodavni okvir. U planu je donošenje izmjena Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (Zakona o POS-u) kako bi se formalno omogućila provedba priuštivog najma kroz taj okvir. Uz to, spomenuti novi Zakon o najmu stanova dat će čvrstu pravnu bazu modernim najamnim odnosima.

Prema smjernicama iz Nacionalnog plana, poseban je naglasak na uravnoteženju prava i obaveza najmodavaca i najmoprimaca - želi se postići da obje strane imaju jednaku razinu zaštite i stabilnosti, bez iznenadnih i proizvoljnih raskida. To uključuje bržu i učinkovitiju sudsku zaštitu u slučaju sporova, jasnija pravila oko održavanja stanova, možda i nove instrumente osiguranja plaćanja najamnine.

Najmodavci bi kroz ovaj sustav mogli imati manji nominalni prinos nego na turističkom ili divljem tržištu najma, ali dobivaju pouzdanost (država kao partner) i financijski poticaj, što za mnoge može biti dovoljan motiv da prazne nekretnine stave u funkciju. S druge strane, stanari dobivaju sigurnost dugoročnog najma uz pristupačniju cijenu - što dosad u Hrvatskoj često nije bio slučaj, jer je tržište najma neregulirano i skupo. Uz Program priuštivog najma, Vlada planira i normativno ograničiti bujanje kratkoročnog (turističkog) najma stanova, kako bi se više stanova zadržalo za dugoročno stanovanje. Sve to trebalo bi profesionalizirati tržište najma - od “stihijskog” prema uređenom sustavu u kojem APN igra ulogu korektiva i garancije.

Utjecaj na tržište nekretnina i opću javnost

Za širu javnost - građane kao porezne obveznike, vlasnike nekretnina i buduće kupce - Nacionalni plan stambene politike donosi strukturne promjene na tržištu stanovanja koje će se osjetiti u idućim godinama. Prije svega, značajno povećanje stambene ponude kroz gradnju i aktivaciju stanova trebalo bi utjecati na smanjenje pritiska na cijene. Više dostupnih stanova za najam i kupnju znači i manja konkurencija među kupcima/najmoprimcima, što bi moglo stabilizirati, pa čak i sniziti tržišne cijene najma i nekretnina dugoročno. Plan izričito cilja na smanjenje stambenog jaza - razlike između ponude i potražnje koja je posljednjih godina pumpala cijene. Svaki novi ili obnovljeni stan stavljen u funkciju direktno doprinosi smanjenju tog jaza. Kada se do 2030. uključi više od 20 tisuća stanova u priuštive programe, to će predstavljati značajan udio ukupnog stambenog fonda u Hrvatskoj.

Država ovim planom također postaje aktivniji sudionik na tržištu nekretnina. Kroz APN-ovu središnju ulogu, državni sektor će imati alate da intervenira kada tržište zakaže - primjerice, ako negdje divljaju cijene najma, APN može ondje ponuditi više svojih stanova po nižoj cijeni i tako indirektno “ohladiti” tržište. Očekuje se da će veća sigurnost u najmu potaknuti i kulturološku promjenu: građani će možda rjeđe osjećati imperativ da moraju posjedovati nekretninu pod svaku cijenu, ako se pokaže da je moguće kvalitetno i dugoročno živjeti u najmu pod državnim okriljem. To već desetljećima funkcionira u razvijenim europskim zemljama, a sad se i kod nas pokušava uspostaviti sličan model.

Naravno, realizacija ovih ambicioznih ciljeva zahtijevat će učinkovitu provedbu. Financijska konstrukcija od više od 2 milijarde eura djeluje velika, ali raspoređena je na nekoliko godina i više izvora financiranja. Zanimljivo, već u Akcijskom planu 2025.–2027. vidi se da će više od 75 posto sredstava biti usmjereno na priuštivo stanovanje (oko 533 mil. eura od 684 mil. ukupno), dok se ostatak odnosi na energetsku obnovu i prostorne mjere. To ipak pokazuje neku političku volju da se prioritet daje “krovu nad glavom” kao osnovnoj ljudskoj potrebi. Ulaganja u stambenu izgradnju također će otvoriti nova radna mjesta u građevinarstvu i povezanim industrijama, a dugoročno stabilnije stambeno tržište pozitivno će utjecati i na mobilnost radne snage, demografske trendove (manje iseljavanja zbog nedostupnih stanova) te opću kvalitetu života.

Važno je napomenuti da će uspjeh ovih mjera pratiti godišnja izvješća i pokazatelji - npr. smanjenje stope preopterećenosti troškom stanovanja ili povećanje stope vlasništva među mladima. Sustav je postavljen tako da se može prilagoditi - ako neka mjera ne daje željene rezultate, kroz drugi Akcijski plan (2028.–2030.) moći će se korigirati. Također, kako kaže Vlada, Hrvatska prati što se događa na razini EU - tema priuštivog stanovanja postala je vruća tema u Europi te se očekuje otvaranje posebnih europskih fondova za poticanje stambene priuštivosti. Nacionalni plan će poslužiti kao temelj da se Hrvatska uključi u takve inicijative i iskoristi dostupna sredstva.

Za građane općenito, poruka Nacionalnog plana je ohrabrujuća - stambena politika vraća se kao prioritet države. Uz APN kao operativnog nositelja, država namjerava izgraditi održiv sustav koji će generirati stalnu ponudu povoljnih stanova, bilo za najam bilo za kupnju, i time osigurati da pristojno stanovanje postane dostižno širem krugu ljudi. Ako se planirani učinci ostvare, do 2030. mogli bismo imati stabilizirane cijene stanova, manje mladih koji odlaze u inozemstvo “trbuhom za kruhom” zbog nekretnina, te življa mala mjesta u koja se useljavaju obitelji zahvaljujući povoljnim uvjetima stanovanja.

PREZENTACIJA MPGI

Suma sumarum, APN-ova nova centralna uloga i čitav niz mjera Nacionalnog plana stambene politike do 2030. predstavljaju svojevrsni zaokret u hrvatskoj stambenoj politici - od prepuštanja stambenih pitanja tržištu prema aktivnom upravljanju u javnom interesu. Kako ističu u Ministarstvu, predstoji veliki izazov provedbe, no postavljeni ciljevi i resursi ulijevaju nadu da će se problem “kako do stana” rješavati sustavnije, pravednije i učinkovitije nego do sada. APN postaje glavni savjetnik i servis građanima za stambena pitanja, a ZGRADOnačelnik.hr će nastaviti pratiti kako se ove politike pretaču u stvarnost te savjetovati građane kako da najbolje iskoriste nove mogućnosti koje im se nude.

Sadržaj podržava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Pratite temu #APN i vjerujemo da ćete pronaći korisne savjete i informacije. Sretno!

Pratite temu #POS, pronaći ćete korisne informacije. Sretno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA