Povratak zajednice u stambenu politiku Hrvatske

Potrudit ćemo se izdvojiti najvažnije novosti koje stambene zadruge donose u hrvatsku stambenu politiku, tko sve od njih može profitirati, kako će funkcionirati i zašto je sada pravi trenutak da im posvetimo pažnju. Osim NPSP-a i pripadajućih dokumenata, poslužili smo se informacijama koje smo već skupili proučavajući i pišući o stambenim zadrugama na ZGRADOnačelnik.hr-u i sestrinsko-bratskom portalu Savjeti.hr.

Što je stambena zadruga i zašto se vraća u igru?

Stambene zadruge nisu nova pojava u Hrvatskoj. Povijest ovog modela seže u razdoblje socijalističke Jugoslavije, kada su zadruge bile ključan alat za rješavanje stambenih pitanja radničke klase. Primjerice, zagrebačka zadruga Kooperativ, osnovana 1956. godine, pružala je pomoć članovima u tehničkim, financijskim, pravnim i organizacijskim pitanjima vezanim uz stanovanje. No s vremenom su stambene zadruge izgubile na značaju, posebno nakon 2000. godine kada je prestao važiti Zakon o stambenim zadrugama iz 1986. godine. ​

Danas, s rastućim cijenama nekretnina i sve težim pristupom priuštivom stanovanju, stambene zadruge ponovno ulaze u fokus kao potencijalno rješenje. One predstavljaju neprofitni model stanovanja gdje građani zajednički osnivaju zadrugu, ulažu u gradnju i koriste stanove, često bez prava pojedinačnog vlasništva. U zamjenu dobivaju sigurnost, kontrolu, nižu cijenu i - možda najvažnije - zajednicu. ​

Što Nacionalni plan stambene politike predviđa?

U sklopu Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine, stambene zadruge prepoznate su kao jedno od ključnih rješenja za rješavanje stambenih problema u Hrvatskoj. 

NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE RH DO 2030.

U dokumentima Nacionalnog plana i Akcijskog plana 2025.-2027. jasno je naznačeno:

• Stambene zadruge postaju formalni dio sustava priuštivog stanovanja.
• Planira se izmjena Zakona o zadrugama kako bi se omogućilo djelovanje neprofitnih stambenih zadruga s jasno definiranim pravilima i nadzorom.
• Država i JLS-ovi će zadrugama omogućiti pristup zemljištima putem prava građenja, dugoročnog zakupa ili prodaje po povoljnim uvjetima.
• Do 2030. godine planirana je izgradnja 1.200 stambenih jedinica u suradnji sa zadružnim sektorom i jedinicama lokalne samouprave.
• Zadruge će moći koristiti instrumente financiranja poput budućeg Revolving fonda za priuštivo stanovanje (od 2028.), a potencijalno i europskih fondova.

Ukratko: stambene zadruge napokon dobivaju pravni okvir, zemljište, partnerstvo s lokalnom samoupravom i pristup financiranju - sve ono što im je godinama nedostajalo.

AKCIJSKI PLAN PROVEDBE NACIONALNOG PLANA

Kome je ovaj model zanimljiv i koristan?

1. Mladima koji traže prvi stan

Za mlade ljude s redovitim primanjima, ali kojima su tržišne cijene stanova nedostižne, zadružno stanovanje nudi niže mjesečne troškove bez potrebe za kreditnim zaduženjem. Nema potrebe za hipotekom, jer zadruga može izgraditi stanove i omogućiti dugoročno korištenje bez klasične kupnje. 

2. Obiteljima i samcima s prosječnim primanjima

Za one koji ne mogu ili ne žele posjedovati stan, zadružno stanovanje pruža sigurnost dugoročnog korištenja bez vlasništva, uz niže troškove.​

3. Lokalnim samoupravama i općinama

Jedinice lokalne samouprave s neiskorištenim zemljištima ili bivšim društvenim zgradama mogu kroz zadruge aktivirati te resurse. Ovaj model omogućuje povratak ljudi u ruralna i prigradska naselja, što je u skladu s ciljevima Nacionalnog plana stambene politike. ​

4. Investitorima i društvenim poduzetnicima

Zadruge otvaraju prostor za nove tipove partnerstava - od kooperativa do društvenih tvrtki koje razvijaju i upravljaju projektima priuštivog stanovanja.

Kako bi to trebalo funkcionirati u praksi?

• Osnivanje stambene zadruge: Građani se organiziraju i osnivaju zadrugu, što može uključivati postojeće udruge ili organizacije.
• Suradnja s lokalnom samoupravom: Zadruga traži podršku JLS-a, koja može uključivati ustupanje zemljišta, pomoć u planiranju i administrativnu podršku.
• Financiranje projekta: U suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) ili HBOR-om osigurava se financijski model - putem kredita, fondova ili kombinacije.
• Gradnja: Provodi se bez profita investitora, po principu troškovne stanogradnje.
• Dodjela stanova: Stanovi se dodjeljuju članovima zadruge - s dugoročnim pravom korištenja.
• Upravljanje zgradom: Zadruga sama upravlja zgradom, a svi troškovi su podložni kolektivnoj kontroli.

Financijski aspekt i podrška države

Model stambenih zadruga financijski je iznimno atraktivan jer eliminira profitnu maržu, a Nacionalni plan, iako zasad ne definira točne iznose subvencija za zadruge, donosi institucionalnu podršku:

• Zadruge će moći dobiti povoljno zemljište od države i JLS-ova (pravo građenja, povoljna prodaja, dugoročni zakup)
  • Osim toga, jedinice lokalne samouprave moći će pokrenuti vlastite natječaje za partnerstvo sa zadrugama, osobito u manjim sredinama i na slabije razvijenim područjima.
• Planiran je pristup Revolving fondu za priuštivo stanovanje od 2028., kojim će upravljati HBOR - sredstva će se vraćati kroz otplatu, čime se osigurava trajnost sustava.
• Moguća je kombinacija s postojećim poreznim olakšicama za mlade ako se koristi kao prvi dom (povrat PDV-a ili poreza na promet nekretnina).
• Posebni financijski modeli za energetsku učinkovitost, zelenu gradnju, održivo upravljanje zgradama (npr. putem EU fondova i Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost).
• Kroz edukacije, javne pozive i stručnu pomoć.

No ključno je da država kroz zakonodavne promjene i financijske instrumente osigura predvidljivost i stabilnost sustava, kako bi građani i zajednice imali povjerenje ulagati u zadruge.

Prednosti i izazovi

Prednosti:

• Povlaštena cijena: Troškovna gradnja bez profita investitora
• Dugoročna sigurnost: Pravo korištenja uz mogućnost reguliranih modela otkupa
• Zajedničko odlučivanje: Sudjelovanje u upravljanju zgradom i zajedničkom prostoru
• Aktivacija lokalne imovine: Rješenje za napuštene zgrade i neiskorištena zemljišta

Izazovi:

• Kompleksnost organizacije: Potrebno je znanje iz pravnih, financijskih i upravljačkih područja
• Rizik kolektivnog odlučivanja: Uspjeh ovisi o povjerenju i angažmanu svih članova
• Nedostatak pravne prakse i iskustva: Hrvatska još nema razvijene modele i primjere na kojima bi učila
• Potrebna edukacija i stručna podrška: Građani moraju imati pristup kvalitetnim informacijama i savjetnicima

Ima li stambena zadruga šanse u Hrvatskoj?

Ako uzmemo u obzir sve veće cijene stanova, nisku dostupnost stanovanja mladima, veliki broj praznih stanova i zemljišta u javnom vlasništvu, političku volju da se model zakonski i financijski podupre, odgovor je: da, ima šanse. Ali pod uvjetom da država i lokalne zajednice učine svoj dio posla. U uvjetima tržišta gdje je kvadratni metar sve dalje od dosega prosječnog građanina, a najamnine rastu iz mjeseca u mjesec, zadružno stanovanje nudi alternativu koja ima i ekonomsku i društvenu logiku. Nije za svakoga - ali je za mnoge. I to ne samo u velikim gradovima, već i u manjim sredinama koje se bore s iseljavanjem i nedostatkom ulaganja.

Zadruge neće preko noći riješiti stambenu krizu. Stambene zadruge nisu čarobni štapić, ali su konkretna opcija koja može dopuniti dosadašnje modele stanogradnje. I što je najvažnije - omogućuju stanovanje kao pravo, a ne luksuz. Uz to, ako se pametno implementiraju, mogu postati trajna, stabilna i uključiva opcija stanovanja, kao što to već desetljećima dokazuju Beč, Zürich ili Malmö.

U godinama koje dolaze, bit će ključno:

• donijeti zakonodavni okvir (izmjene Zakona o zadrugama)
• educirati i organizirati građane zainteresirane za ovaj oblik stanovanja
• osigurati pilot-projekte kroz koje će se testirati modeli
• uključiti lokalne vlasti i stručnjake u razvoj projekata.

Za sve koji žele više kontrole, više zajedništva i više smisla u načinu na koji stanuju - vrijeme stambenih zadruga tek dolazi.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA