Stambeno zbrinjavanje osoba koje plaćaju zaštićenu najamninu

Spomenutim Zakonom rješenje tog problema se suštinski svodilo na povećanje najamnine za fiksni iznos od 1,20 puta zaštićene najamnine, svakog 1. rujna, i to od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. godine. Cilj te mjere je bio da je s danom 31. kolovoza 2023. trebalo prestati pravo zaštićenog najmoprimca na zaštićenu najamninu te, ako se ne bi sklopio novi ugovor o najmu stana (po tržišnim uvjetima), zaštićeni najmoprimac bi se bio dužan iseliti, najkasnije do 1. rujna 2023.

Zaštićeni najmoprimci koji bi na opisani način izgubili taj status ne bi trebali biti prepušteni samima sebi, već su imali pravo na stručnu pomoć u rješenju svog stambenog pitanja. Točnije, stručnu pomoć u posredovanju sklapanja novog ugovora o najmu ili u postupku kupnje stana trebala je pružati Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), i to na pisani zahtjev zaštićenog najmoprimca.

Režim zaštićenog najma dodatno se izmijenio 2. travnja 2024. kada je na snagu je stupio Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske. Navedenim zakonom su unesene nove mjere koje kao cilj imaju uspostaviti bolju ravnotežu i ravnopravniji odnos između vlasnika stanova, zaštićenih najmoprimaca i države.  

U nastavku ćemo iznijeti ključne zakonske promjene vrijedi znati:

Naknada za Vlasnike

Jedna od ključnih novosti zakona je uvođenje tzv. solidarne naknade za vlasnike stanova. Ova naknada iznosi 1 eurocent po kvadratnom metru dnevno i to od 1996. godine do danas. Time se vlasnicima kompenzira vrijeme tijekom kojeg nisu mogli uživati svoja vlasnička prava. Isto tako će im se isplatiti i solidarna naknada za pretrpljenu štetu od 1996. godine. Isplata navedene naknade omogućuje postizanje pravičnosti i priznanje štete nanesene vlasnicima stanova.

Registar stanova

Zakon predviđa osnivanje registra stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Registar je centralizirani popis koji će omogućiti transparentno evidentiranje svih stanova i olakšati praćenje provedbe zakona. Kao što smo već ranije pisali, vlasnici i najmoprimci dužni su se prijaviti u registar do 15. srpnja 2024., uz dostavu potrebne dokumentacije kao što su ugovor o najmu, sudska presuda koja takav ugovor zamjenjuje i dokaz vlasništva nad stanom.

Taj javni poziv se odnosi isključivo na vlasnike koji su fizičke osobe ili trgovačka društva, tj. zaštićeni najmoprimci kojima su najmodavci Republika Hrvatska, županije, općine, gradovi ili ustanove nemaju navedenu obvezu. Pri tom vrijedi istaknuti da ako vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana kojim slučajem propuste rok za prijavu stana u Registar, a da je stan pritom naveden u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave i/ili u bazi podataka Agencije, nadležni upravni odjel jedinice lokalne samouprave će, na zahtjev Ministarstva, provjeriti činjenice vezane uz status stana te o tome obavijestiti službenu osobu.

Ako se pak utvrdi da u stanu stanuje zaštićeni najmoprimac, a da je stan u vlasništvu fizičke ili pravne osobe, službena osoba će upozoriti stranke na posljedice propuštanja roka te im odrediti dopunski rok najkasnije do 31. kolovoza 2024. Ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac propuste prijaviti stan u Registar i u tom dopunskom roku, taj pravni odnos zaštićenog najma pretvara se u pravni odnos najma na neodređeno vrijeme, s prosječnom slobodno ugovorenom najamninom koju je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasniku stana. Podatak o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine za pojedini stan, na zahtjev stranke, daje nadležno tijelo porezne uprave. Važno je znati i da vlasnik stana pri tom gubi pravo na solidarnu naknadu ako je na nju bio ovlašten.

U daljnjoj fazi, na temelju podataka upisanih u Registar, proveo bi se program mjera, koji je ključni dio zakona, a obuhvaća pet glavnih koraka za rješavanje problema zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova:

1. Nagodba

Omogućava nagodbu između vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca o uvjetima najma. Ovaj proces omogućava fleksibilan i personaliziran način rješavanja problema zaštićenog najma, koji omogućuje strankama da se samostalno dogovore oko uvjeta najma, iznosa najamnine i rješenja drugih relevantnih pitanja, a sve navedeno način koji je brži i povoljniji od standardnog postupka.

2. Isplata iznosa

Predviđa neposrednu isplatu iznosa koji prema Zakonu pripada zaštićenim najmoprimcima. Uz to su predviđene i dodatne pogodnosti popust subvencije najamnine u prijelaznom razdoblju, isplata solidarne naknade itd.

3. Preseljenje u državne stanove

Zaštićeni najmoprimci imaju mogućnost preseljenja u stanove u vlasništvu države, uz plaćanje minimalne najamnine i mogućnost kasnijeg otkupa tih stanova.

4. Otkup stanova

Vlasnici imaju opciju prodati svoje stanove državi, dok zaštićeni najmoprimci imaju mogućnost otkupiti stanove od vlasnika i ostati u njima.

5. Zamjena stanova

Predviđa mogućnost zamjene stanova između vlasnika i države što također omogućuje zaštićenim najmoprimcima ostanak u stanovima u kojima su smješteni.
 
Uloge Ministarstva i Agencije

MPGI ima ključnu ulogu u provedbi instituta zaštićene najamnine, pri čemu je središnja točka njihove inicijative osnivanje spomenutog registra stanova i javnog poziva za prijavu u registar.  Ministarstvo također nadzire dostavu potrebne dokumentacije za prijavu u registar. Prijave se pritom podnose putem propisanog obrasca za prijavu dostupnom na mrežnoj stranici Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, u pisarnicu Ministarstva svaki radni dan od 8,30 do 13,30, putem e-pošte: provedba.Statileo@mpgi.hr ili putem preporučene pošiljke na adresu Ministarstva. Osim navedenog, Ministarstvo je nadležno za donošenje drugih zakona i podzakonskih akata kojim uređuje područje zaštićene najamnine, a koje za zainteresiranu javnost moraju biti objavljeni u Narodnim novinama.

Osim Ministarstva, važno tijelo koje vrijedi istaknuti je i Agencija za pravne poslove i posredovanje nekretninama (APN). APN, poznatiji po svojoj funkciji društveno poticane stanogradnje također upravlja podacima u vezi sa zaštićenim najmoprimcima i stanovima u privatnom vlasništvu. Točnije, APN je do 15. svibnja 2024. ustupio Ministarstvu bazu podataka o sklopljenim ugovorima između vlasnika i zaštićenih najmoprimaca o najmu stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba, o stanovima koji su predmet tih ugovora, kao i vlasnicima tih stanova, zaštićenim najmoprimcima, podstanarima i članovima njihovih obitelji te svim ostalim relevantnim činjenicama.

Iz svega navedenog proizlazi da su poduzeti brojni koraci i različite zakonske promjene koje uređuju ovo područje. Ako je iz mora zakonskih promjena potrebno istaknuti jednu, najvažniju, onda je to svakako prijava u registar do 15. srpnja 2024. Ostale mjere su ionako predviđene u daljnjim fazama programa, nakon prikupljanja podataka za Registar, o čemu će zainteresirani građani svakako biti obaviješteni.  

Sadržaj podržava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.