SVA SKLONIŠTA U RH - Tko se MORA i kako brinuti o skloništima u zgradama

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

O (atomskim) skloništima se u posljednjih nekoliko tjedana itekako piše u medijima. Građani su počeli tražiti ključeve skloništa u svojim zgradama (ako ih, naravno, imaju) te slati upite gradskim službama o svojim mogućnostima i obavezama. Isto tako, Gradski ured za mjesnu samoupravu, civilnu zaštitu i sigurnost nedavno je svim upraviteljima u Zagrebu poslao dopis u kojemu se preporučuje čišćenje skloništa u višestambenim zgradama. 

S obzirom na brojne nejasnoće i pitanja suvlasnika u Zagrebu i diljem Hrvatske, koja su se postavljala u Facebook grupi Predstavnici suvlasnika, kontaktirali smo Ministarstvo unutarnjih poslova, Ured Ravnateljstva civilne zaštite, Grad Zagreb te Udrugu upravitelj kako bismo u potpunosti pokušali razjasniti mogućnosti, prava i obaveze svih suvlasnika čije zgrade imaju skloništa. 

Ministarstvo unutarnjih poslova (MUP) (klikni)

Zakonom o sustavu civilne zaštite člankom 96. propisano je:

Danom stupanja na snagu ovoga Zakona jedinice lokalne samouprave preuzimaju poslove upravljanja i održavanja javnih skloništa na svojem području.

Članak 98.

Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaju važiti:

• Pravilnik o određivanju gradova i naseljenih mjesta u kojima se moraju graditi skloništa i drugi objekti za zaštitu (Narodne novine, br. 2/91.)
• Pravilnik o tehničkim normativima za skloništa (Narodne novine, br. 53/91.)
• Pravilnik o održavanju skloništa i drugih zaštitnih objekata u miru (Narodne novine, br. 45/84.)
• Pravilnik o uvjetima pod kojima se u miru skloništa mogu davati u zakup (Narodne novine, br. 98/01.).

Međutim, jedinice lokalne samouprave ovlaštene su, sukladno Zakonu, urediti upravljanje i održavanje javnih skloništa, svojim unutarnjim ustrojem ili odlukama predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave. S tim u vezi, dopis Gradskog ureda za mjesnu samoupravu (Grad Zagreb, op.ur) obvezuje ih učiniti traženo.

Odluka Upravnog tijela je obvezujuća za skloništa u vlasništvu grada, dok je za privatne vlasnike preporuka!

Ured Ravnateljstva civilne zaštite

Stupanjem na snagu Zakona o sustavu civilne zaštite 2015. godine, prestala je obveza planiranja, projektiranja i gradnje novih skloništa, a postojeća javna i blokovska skloništa na svojem području preuzele su jedinice lokalne samouprave, koje su se o njima dužne brinuti.

Skloništa u stambenim zgradama, kao zajednički dio stambene zgrade, preuzeli su na upravljanje i korištenje (su)vlasnici zgrade, a u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbom o održavanju zgrada. Upravitelji stambenih zgrada trebaju ih održavati u graditeljskom i funkcionalnom stanju nužnom za normalno korištenje, a što se financira sredstvima zajedničke pričuve utvrđene međuvlasničkim ugovorom suvlasnika stambene zgrade.

Grad Zagreb Gradski ured za mjesnu samoupravu, civilnu zaštitu i sigurnost (klikni)

U cilju informiranja javnosti Grad Zagreb je na svojim internetskim stranicama objavio priopćenje, a Upraviteljima stambenih zgrada na području grada Zagreba upućen je 3. ožujka 2022. dopis kojim se upravitelje stambenih zgrada upućuje i daju osnovne preporuke kako bi se skloništa koja se nalaze u višestambenim zgradama kojima upravljaju dovela u funkcionalno stanje.

Skloništa koja nisu u nadležnosti Grada Zagreba, a nalaze se u višestambenim zgradama vlasništvo su suvlasnika stambene zgrade, zajednički su dio stambene zgrade koji je temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbe o održavanju zgrada Upravitelji stambenih zgrada obvezan održavati u graditeljskom i funkcionalnom stanju nužnom za normalno korištenje.

Podsjećamo, donošenjem Zakona o sustavu civilne zaštite stavljeni su van snage Pravilnici kojima je bilo uređeno područje izgradnje, tehnički uvjeti, održavanje i davanje u zakup skloništa tako da preporuka Grada Zagreba koja je upućena Upraviteljima stambenih zgrada nije obvezujuća u navedenom smislu. Na održavanje skloništa kao zajedničkog dijela višestambene zgrade upravitelje i suvlasnike stambenih zgrada obvezuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbe o održavanju zgrada.

O financiranju održavanja stambene zgrade odnosno svih zajedničkih dijelova, a zajednički dio višestambene zgrade je i sklonište koje se nalazi u višestambenoj zgradi, odlučuju suvlasnici stambene zgrade na način kako je propisano navedenim zakonom i uredbom. Sve navedeno obvezujuće je i primjenjuje se ako je suvlasnik ili vlasnik višestambene zgrade u kojoj se nalazi sklonište Grad Zagreb ili Republika Hrvatska.

Ministarstvo pravosuđa i uprave (klikni)

Ako je sklonište u višestambenoj zgradi prenamijenjeno odnosno, ako su u cilju prenamjene izvedene građevinske preinake, a suvlasnici stambene zgrade prostor žele privesti prvotnoj namjeni za izvođenje radova, potrebno je angažirati tvrtke ovlaštene za izvođenje građevinskih radova odnosno za preporuke konzultirati pravne osobe koje pružaju usluge održavanja i opremanja skloništa.

Suvlasnici stambene zgrade slobodno mogu raspolagati zajedničkim dijelovima višestambene zgrade pa tako i dati u zakup sklonište koje se nalazi u višestambenoj zgradi o čemu su sa zakupoprimcem obvezni zaključiti ugovor o zakupu kojim utvrđuju međusobne obveze i prava.

Na podrume kao zajedničke dijelove zgrada koji bi mogli biti korišteni kao skloništa, a koji nisu sukladno posebnom zakonu određeni kao sklonište, primjenjuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Sukladno članku 40. stavcima 1. – 4. to zakona propisno je da o poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova. Većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika.

Ne može li se postići većina, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku će donijeti sud. Svaki suvlasnik protiv čije je volje većina odlučila da se neki posao poduzme, ili je to učinio sud, ima pravo zahtijevati osiguranje za buduću štetu. Tko bude obvezan dati osiguranje treba tu obvezu ispuniti davanjem zaloga, a jamstvom samo ako sud ocijeni da bi davanje zaloga bilo za njega prevelik teret.

Člankom 86. Zakona propisano je, između ostalog, da su poslovi redovite uprave cijelom nekretninom i redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja.

Također, člankom 41. Zakona određeno je da je za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna suglasnost svih suvlasnika. U sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja.

Hitni popravci definirani su člankom 382. stavkom 2. Zakona kojim je propisano da se hitnim popravcima razumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprječavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja nekretnine.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (klikni)

Odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske ukinut je članak 24. prije važećeg Zakona o unutarnjim poslovima koji je propisivao obvezu investitora da prilikom gradnje stambenih i poslovnih građevina grade i skloništa te se nakon donošenja ove odluke investitorima stambenih i poslovnih građevina lokacijskim i građevinskim dozvolama za ove građevine ne može određivati obveza izgradnje skloništa.

Nadalje, stupanjem na snagu Zakona o sustavu civilne zaštite nije uređena obveza fizičke ili pravne osobe da kao investitor ima obvezu izgraditi sklonište, a odredbom članka 96. tog Zakona je propisano da poslove upravljanja i održavanja javnih skloništa koja su izgrađena do dana stupanja na snagu tog Zakona preuzimaju jedinice lokalne samouprave.

U slučaju neposrednog ugrožavanja ljudi od ratnih razaranja Zakonom o gradnji omogućena je hitna gradnja građevina koje služe sprječavanju tih događanja.

GORUĆI PROBLEMI

Kontaktirali smo Udrugu upravitelj koja je za razjašnjavanja ove problematike angažirala svoje članice diljem Hrvatske. Temeljem odgovora koje smo zaprimili od Udruge, čini se da je situacija o skloništima u RH siva i nedefinirana zona. Izdvojili smo trenutno grouće probleme.

Toni Šoljan, direktor sektora upravljanja TEHNOPLAST d.o.o. Split upozorava da su pobrkani pojmovi:

'Atomska' skloništa odnosno skloništa javne namjene

• isključivo su u vlasništvu Republike Hrvatske ili Grada i ona nisu suvlasnički, odnosno zajednički dio zgrade već posebni dio. Održavanje tih skloništa regulirano je čl. 96. Zakona o sustavu civilne zaštite - Danom stupanja na snagu ovog Zakona jedinice lokalne samouprave preuzimaju poslove upravljanja i održavanja javnih skloništa na svojem području. Nema drugih propisa koji ih reguliraju jer ih je navedeni Zakon sve stavio izvan snage. Takva skloništa ne održavaju suvlasnici zgrade niti je to njihova obveza, a nadležnost upravitelja zgrade ista je kao i na bilo kojem drugom posebnom dijelu zgrade

Ostala skloništa ili 'zakloni'

• U ovo spadaju zajednički dijelovi zgrade koji su se tijekom Domovinskog rata koristili kao skloništa, ali nisu prava 'atomska' skloništa odnosno skloništa javne namjene. Takva 'skloništa' održavaju suvlasnici zgrade iz pričuve, ali bez posebno nametnute obveze u pogledu načina održavanja, normativa ili standarda koje bi takvi prostori trebali ispuniti (jer ih niti nema). I dok god ne postoji izravna naredba nadležnog tijela o tome što bi suvlasnici i na koji način trebali napraviti s tim 'skloništima/zaklonima' kao zajedničkim dijelovima zgrade, sve je prepušteno suvlasnicima na dobru volju, pa tako i postupanje po dopisu, primjerice, zagrebačkog Gradskog ureda, u kojem izrijekom i stoji 'preporučuje se'

Marija Štimac Tomazini, članica Uprave riječkog upravitelja Rijeka stan podsjeća da je, primjerice, Grad Rijeka još 2006. godine od Ministarstva unutarnjih poslova preuzeo na upravljanje skloništa osnovne zaštite te je tijekom 2013. godine upraviteljima s područja Grada uputio informaciju o mogućnosti da upravljanje skloništima (koja se u potpunosti nalaze u višestambenim zgradama) preuzmu suvlasnici.

S obzirom na to da je bilo nejasno (odnosno potpuno neodređeno) što u formalnopravnom smislu znači pojam 'preuzimanje' za suvlasnike i koje bi obveze time suvlasnici preuzeli, skloništa su u najvećem dijelu ostala na upravljanju Gradu. Gradsko je Vijeće 2015. donijelo odluku o planu zaštite i spašavanja za Grad Rijeku koja je propisala mjere zaštite i organiziranog sklanjanja prema kapacitetima skloništa.

Budući da je Zakon o sustavu civilne zaštite iz 2015. godine stavio van snage pravilnike koji su se odnosili na održavanje skloništa odnosno tehničke standarde i normative za skloništa, izravne obveze suvlasnika po tom pitanju nema. Ono se održava u funkcionalnom stanju u opsegu u kojem se održava i sama zgrada kroz redovite, zakonskim i podzakonskim propisima, utvrđene obveze suvlasnika.

Napominje da Zakon o sustavu civilne zaštite u:

• čl. 3. definira sklanjanje
• u čl. 16. do 19. propisuje obveze jedinica lokalne i područne samouprave u organizaciji poslova civilne zaštite
• u čl. 96. definira da poslove upravljanja i održavanja javnog skloništa preuzimaju upravo jedinice lokalne i područne samouprave

Skloništa, prema njezinom mišljenju, imaju poseban, zakonom propisan status namjenske građevine za sklanjanje (neovisno u kakvoj građevini su izgrađena) i da su istim slijedom od posebnog interesa za građane Republike Hrvatske (niti jednoj osobi koja se u slučaju neposredne opasnost nađe u njegovoj blizini ne možete odbiti sklanjanje u skloništu).

Upravo zbog toga skloništa imaju (ili bi trebala imati) javni karakter. U tom smislu bi, uzevši u obzir da sustav civilne počiva na načelu solidarnosti, bila obveza jedinica lokalne i područne samouprave osigurati financijska sredstva za njihovo održavanje. Nespretno 'privatiziranje' prostora za sklanjanje koji su kao takvi projektirani i izgrađeni unutar stambenih zgrada i 'inzistiranje' na tezi da su u vlasništvu suvlasnika zgrade u kojima se nalaze ne čini se, prema njezinom mišljenju, opravdanim (i trebalo bi ih i semantički razgraničiti od podrumskih prostorija zgrada koje su se tijekom rata, silom prilika, koristile za sklanjanje, ali su u stvarnosti doista zajednički dio nekretnine u suvlasništvu). 

Mirjana Stjepović Marković iz Domouprave Dubrovnik kaže da je temeljem Zakona o sustavu civilne zaštite određeno da upravljanje javnim skloništima preuzima lokalna samouprava na području na kojem su navedena skloništa i izgrađena, dok se održavanje i korištenje kućnih i blokovskih skloništa u zgradama ne propisuje te stoga postoji trenutni manjak zakonskih propisa kao i nedorečenosti, a koji će se, u slučaju potrebe, morati dodatno regulirati i odrediti.

Andrea Barberić iz karlovačkog Inkasatora kaže da je većina skloništa na prostoru gradova dvonamjenske funkcije i trebaju služiti korisnoj svrsi što znači da se upotreba prilagođava potrebama zajednice (udruge, klubovi, aktivnosti gradske četvrti ili se iznajmljuju korisnicima). Osim održavanja koje je zajedno s upravljanjem stavljeno u nadležnost suvlasnika zgrade, obveza je da se u roku od 48 sati u slučaju neposredne opasnosti skloništa stavljaju u prvobitnu namjenu sklanjanja stanovništva.

Andrea Markešić, direktorica Sektora pravnih i općih poslova zagrebačkog GSKG-a upozorava da je Grad Zagreb prepisao uvjete tekućeg održavanja iz nevažećeg Pravilnika o održavanju skloništa.

Postavlja se pitanje je li za uređenje odnosno za dovođenje skloništa u funkciju potrebna suglasnost većine ili je zbog samog izvanrednog karaktera dane upute i okolnosti trenutne situacije dovoljna samo ovjera predstavnika, ali s obzirom na to da nije donesena službena uputa na razini RH, Markešić smatra da je kao i za redovno održavanje zgrade potrebna suglasnost većine suvlasnika.

Napominje da su prestali vrijediti tehnički standardi i normativi za održavanje skloništa te isti više nisu relevantni. Sukladno navedenim normativnim promjenama, prestale su i daljnje nadležnosti za provedbu inspekcijskog nadzora stanja skloništa, tako i obveze vlasnika skloništa za njihovo održavanje prema ranije definiranim tehničkim standardima.

Zakonom je utvrđeno isključivo upravljanje javnim skloništima (znači onima koja su građena iz fondova koji su se formirali na razinama lokalnih samouprava i u koje su sredstva udruživali investitori oslobođeni obveze izgradnje skloništa) od strane lokalnih samouprava na čijim su područjima izgrađena - održavanje i korištenje kućnih i blokovskih skloništa Zakonom se ne propisuje, odnosno ostavljeno je (pretpostavljeno) kako će se tim dijelovima građevina upravljati na način kako je uređeno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Konkretno to znači da se skloništa kategoriziraju zajedničkim dijelovima stambenih građevina i da suvlasnici samostalno odlučuju o načinu kako će tim dijelovima upravljati. S obzirom na to da postoje skloništa koje je investitor prodao i oni su sada privatno vlasništvo, u GSKG-u nemaju podatak na koji način će se to regulirati, pa je i to jedna od nepoznanica za koju upravitelji mogu samo čekati odluke nadležnog državnog tijela.

ŠTO GRADOVI TRENUTNO RADE?

SPLIT

Od Grada Splita upravitelji nisu zaprimili ništa i po tom pitanju se u Splitu (na žalost) ne poduzima ništa jer je voditelj nadležnog odsjeka još uvijek nije imenovan.

ZADAR

Upravitelji u Zadru dobili su upit od lokalne uprave, konkretno od Grada Zadra, zajedno s tablicom i popisom 'skloništa' koja oni imaju evidentirana. Upravitelji su nadopunili tablicu podacima o predstavnicima suvlasnika. Dodatno su im poslali lokacije skloništa, za koja su imali saznanja da postoje.

RIJEKA

Upravitelji od Grada Rijeke nisu zaprimili uputu vezanu uz skloništa, no proslijeđeni su im kontakti osoba u Odjelu za gradsku samoupravu i upravu kojima se ovlašteni predstavnici suvlasnika mogu obratiti vezano uz postupanje u slučaju potrebe aktiviranja skloništa:

• sklonište bi otvarao djelatnik gradske uprave, povjerenik civilne zaštite ili pripadnik postrojbi civilne zaštite u skladu s naredbom o njihovoj aktivaciji koju bi u slučaju neposredne ratne opasnosti donio Stožer civilne zaštite Grada Rijeke.

DUBROVNIK

Upravitelji od Grada Dubrovnika nisu zaprimili nikakvu uputu ili dopis vezano za utvrđivanje stanja postojećih skloništa u višestambenim zgradama kao i njihovo upravljanje i održavanje. Sve češće dobivaju upite i zahtjeve suvlasnika za sređivanje i uređivanje skloništa u stambenim zgradama, a i na nedavnom sastanku s predstavnicima Grada se raspravljalo o navedenoj aktualnoj temi. 

KARLOVAC

Grad Karlovac formirao je nedavno Odsjek za civilnu zaštitu, mjesnu samoupravu i vatrogastvo kako bi, između ostalog, još kvalitetnije i pravovremeno odgovorio na sve izazove i krizne situacije današnjice (pandemija, poplave, potres, izbjeglice …). Aktualizirano pitanje tzv. 'atomskih skloništa', odnosno skloništa za osobnu zaštitu stanovništva, a zbog novonastalih ratnih okolnosti u bližem okruženju (Ukrajina), pokrenulo je aktivnosti na provjeri stanja skloništa na području Karlovca.

Radna skupina Grada Karlovca je u razdoblju od 3. do 11. ožujka 2022. godine obišla ukupno 27 lokacija te utvrdila da postoji 24 skloništa na kojima je izvršen izvid. U zaključku Izvješća navedeno je da su obilaskom lokacija, vizualnim pregledom, ustanovljena zatečena stanja skloništa. Kod dijela skloništa utvrđeni su nedostaci, ponajviše u neispravnim instalacijama.

ZAGREB

Upravitelji su dobili preporuku da se skloništa u višestambenim zgradama očiste i da se svi sustavi u skloništima dovedu u red.

Prema svemu navedenome, za suvlasnike višestambenih zgrada koje imaju skloništa koja nisu u vlasništvu grada ili države, nemaju obvezu (za sada) ta skloništa dovesti u prvobitno stanje i u prvotnu funkciju. Preporuka je da se pokušaju očistiti. Tko će to platiti? Čak ni to nije jasno jer odlučivanje u zgradama, barem u ovakvim situacijama, nije jasno.  

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.