Zakonski okviri koje bi trebali poznavati oni koji žive u višestambenim zgradama

Za početak važno je naglasiti da nas nepoznavanje zakonskog okvira ne opravdava te nam u konačnici škodi. Posebno je važno da predstavnik suvlasnika, kao osoba koja predstavlja suvlasnike, ima jasno razumijevanje zakonskog okvira kako bi izbjegao pravne i operativne poteškoće.

No to ne zaobilazi ni suvlasnike zgrade kao ni, pogotovo, upravitelje. A to će posebno postati jasno sada kada je od 1. siječnja 2025. stupio na snagu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Ne zaboravite da je zgrada kao i tvrtka. Ima svoje 'prihode' (pričuva, najam) i svoje 'rashode' (troškovi održavanja, kredit, ulaganja). Kao i svaka tvrtka, tako i zgrada mora imati određenu dokumentaciju. Ta se dokumentacija mora čuvati. O kojoj dokumentaciji se radi pogledajte u tekstu Dokumenti koje svaka ZGRADA MORA imati

KLJUČNI ZAKONSKI OKVIRI KOJE MORAMO POZNAVATI

• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Regulira prava i obveze suvlasnika u višestambenim zgradama, uključujući donošenje odluka, korištenje zajedničkih dijelova zgrade i rješavanje sporova. U iščekivanju su još programi koji definiraju sufinanciranje ugradnje liftova i obnovu fasada u zaštićenim cjelinama, pravilnici o kućnome redu, registru Zajednice suvlasnika i registru upravitelja.

• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Regulira vlasništvo u cjelini

• • Uredba o održavanju zgrada

Detaljno definira obveze redovitog i izvanrednog održavanja zgrada.

• Pravilnici o kućnome redu, registru zajednice suvlasnika i registru upravitelja će tek biti doneseni.

ZAKONSKI OKVIRI KOJI SU VAŽNI 

• Zakon o gradnji

Propisuje tehničke uvjete za gradnju i održavanje zgrada, uključujući nove sigurnosne standarde, posebice za novije zgrade.

• • Pravilnik o održavanju građevina

Pravilnikom propisuju se uvjeti za održavanje i unapređivanje ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada te nesmetanog pristupa i kretanja u građevini kao i način ispunjavanja i dokumentiranja ispunjavanja ovih zahtjeva i svojstava.

• • Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama...

Regulira manje građevinske zahvate koji ne zahtijevaju građevinsku dozvolu, što je korisno za manje adaptacije unutar zgrade.

• Zakon o prostornom uređenju

Povezan s pravima i ograničenjima u slučaju nadogradnje, dogradnje ili adaptacije zgrada.

• Zakon o građevinskoj inspekciji

Regulira nadzor i provedbu zakonskih obveza vezanih uz gradnju i održavanje zgrada, važan za rješavanje potencijalnih nepravilnosti.

ZAKONI U PROPISI IZ PODRUČJA GRADNJE

• Zakon o obveznim odnosima

Bitan za ugovore s vanjskim izvođačima radova, upraviteljima i pružateljima usluga.

• Zakon o energetskoj učinkovitosti

Važan za energetske certifikate i održavanje energetske učinkovitosti, što je obveza posebno za nove zgrade.

• • Pravilnik o energetskom pregledu zgrada i energetskom certificiranju

Obavezan za zgrade koje se prodaju ili iznajmljuju, posebno novogradnje.

• Zakon o zaštiti od požara

Regulira obveze vezane uz protupožarnu sigurnost u zgradama, uključujući opremanje i redovite preglede.

• • Pravilnik o otpornosti na požar i drugim zahtjevima koje građevine moraju zadovoljiti u slučaju požara 

Specifičan za instalacije poput hidrantskih sustava ili protupožarne opreme.

• • Tehnički propis za sustave zaštite od djelovanja munje na građevinama

Propisuje zaštitu zgrade i stanara od opasnosti povezanih s udarima munje, čime se smanjuje rizik od požara i oštećenja infrastrukture.

• Zakon o zaštiti od buke

Osigurava zaštitu stanara od prekomjerne buke, što je ključno za kvalitetu života u višestambenim zgradama, posebno u urbanim područjima.

• • Pravilnik o najvišim dopuštenim razinama buke...

Definira maksimalne razine buke u i oko zgrade, omogućujući rješavanje problema sa zagađenjem bukom.

• Zakon o gospodarenju otpadom

Pomaže upravljati otpadom u zgradama na način koji je usklađen sa zakonodavstvom, smanjujući negativan utjecaj na okoliš.

• Zakon o komunalnom gospodarstvu

Odnosi se na pitanja komunalnih naknada i održavanja komunalne infrastrukture. Pod ovaj zakon spada i obavljanje dimnjačarskih poslova.

• Zakon o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka

Ovo vam svakako treba ako razmišljate o videonadzoru. No i radi nekih drugih GDPR odredbi.

• • Pravilnik o načinu i uvjetima pristupa i zajedničkog korištenja elektroničke komunikacijske infrastrukture i druge povezane opreme

Regulira tehničke uvjete za instalaciju telekomunikacijskih uređaja na višestambenim zgradama.

• Zakon o zaštiti na radu

Ključan za sigurnost pri izvođenju radova na zgradi, poput obnove fasade ili liftova.

• Zakon o zemljišnim knjigama

Ključno za rješavanje vlasničkih odnosa i transparentnost kod kupoprodaje stanova u višestambenim zgradama.

• POREZ NA NEKRETNINE

Definiran je Zakonom o lokalnim porezima te odlukama o gradskim i općinskim porezima. Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor.

• Zakon o porezu na promet nekretnina

Zakon koji definira plaćanje poreza na kupnju nekretnina.

• Zakon o strancima

Određuje prava stranaca koji iznajmljuju ili posjeduju nekretnine u Hrvatskoj, što može biti relevantno za zgrade s međunarodnim vlasnicima ili stanarima.

• • Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja u Republici Hrvatskoj... 

Tek će biti donesen...

• Zakon o zaštiti zraka

Potiče na održavanje sustava ventilacije i grijanja kako bi se smanjilo zagađenje zraka u i oko zgrade.

• • Pravilnik o načinu označavanja imena naselja, ulica i trgova te načinu obilježavanja zgrada kućnim brojevima

Ključno za pravilno označavanje zgrade, što olakšava identifikaciju za hitne službe i druge korisnike.

ZA ZGRADE OŠTEĆENE U POTRESU

Ako je vaša zgrada oštećena u potresu 2020. godine, morate razmišljati i o:

• Zakonu o obnovi zgrada oštećenih potresom

Ključan za zgrade u područjima pogođenim potresima, poput Zagreba i Banovine, uključujući prava na financijsku pomoć i smjernice za sanaciju.

ZGRADE KOJE SU ZAŠTIĆENO  KULTURNO DOBRO ILI U ZONI ZAŠTITE

Ovakve zgrade imaju posebna pravila koja moraju poštivati bez obzira radi li se o promjeni stolarije, pročelja ili želje za energetskom obnovom. Posavjetujte se s nadležnim konzervatorskim odjelom i upraviteljem. Pogledajte:

• Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara te pripadajuće pravilnike i odluke

ZAKONSKI OKVIR ZA ZGRADE S "DODATNOM OPREMOM"

Ako zgrada ima dizalo (lift), zajednički sustav grijanja ili neku npr. modernu tehnologiju itd. onda se zakonski okviri dodatno proširuju.

• • Pravilnik o sigurnosti dizala u uporabi
    

Važan za zgrade s liftovima, osobito novije gradnje. Pravilnikom se uređuje sigurnost dizala u uporabi koja su ugrađena i trajno se upotrebljavaju u građevinama. Pravilnik je donesen na temelju Zakona o tehničkim zahtjevima za proizvode i ocjenjivanju sukladnosti.

• • Pravilnik o osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti

Osigurava prilagodbe zgrada kako bi bile pristupačne osobama s invaliditetom, čime se ispunjavaju zakonske i etičke obveze prema osjetljivim skupinama.

• Zakon o tržištu toplinske energije

Uređuje prava i obveze za zgrade sa zajedničkim sustavima grijanja.

• • Tehnički propis o sustavima grijanja i hlađenja

Propisuje redovno održavanje sustava grijanja i klimatizacije kako bi se osigurala sigurnost i učinkovitost. 

• • Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju

Regulira poštenu raspodjelu troškova grijanja među suvlasnicima, što je često izvor sukoba u zgradama.

ZA "NOVIJE" ZGRADE / NOVOGRADNJU:

• Propisi o energetskoj učinkovitosti i obnovljivim izvorima energije

Obveze energetske obnove i certificiranja, kao i poticanje korištenja solarnih panela i drugih oblika obnovljivih izvora energije.

• Digitalna infrastruktura

Povezivanje zgrada na optičke mreže ili uvođenje pametnih sustava za grijanje i rasvjetu.

• EU regulative o građevinskim proizvodima

Važno kod obnove ili zamjene dijelova zgrade.

• Propisi o e-mobilnosti

Odnose se na instalaciju stanica za punjenje električnih vozila u višestambenim zgradama.

LOKALNE ODLUKE I PROPISI

Svaki grad pa čak i općina imaju svoja pravila kojih se morate držati. Stoga ne zaboravite provjeriti sa svojom lokalnom upravom kojih se odluka i propisa morate držati.

• Odluka o komunalnim naknadama

Donosi lokalna samouprava i definira visinu naknada te rokove plaćanja.

• Odluka o odvozu otpada

Uređuje obveze suvlasnika u vezi sa zbrinjavanjem otpada.

• Odluke o parkiranju i korištenju zajedničkih prostora

Lokalne odluke koje uređuju korištenje dvorišta, parkirališta i drugih zajedničkih prostora.

• Odluka o obavljanju dimnjačarskih poslova

Odlukom se uređuju uvjeti, postupak i način davanja koncesije te druga pitanja u vezi s obavljanjem komunalne djelatnosti dimnjačarskih poslova na određenom području

• Plan zaštite i spašavanja na lokalnoj razini

Važan za veće zgrade u slučaju prirodnih nepogoda.
  
Budite informirani

Poznavanje zakonskog i pravnog okvira nije samo pravna formalnost, već temelj za kvalitetno upravljanje višestambenim zgradama. U suvremenom društvu, gdje su sigurnost, održivost i energetska učinkovitost u fokusu, ignoriranje ovih propisa može dovesti do ozbiljnih posljedica – od pravnih problema do povećanih troškova za suvlasnike.

Predstavnik suvlasnika, ali i sami suvlasnici, snose zajedničku odgovornost za očuvanje vrijednosti svoje imovine i osiguranje kvalitete života u zgradi. Stoga je ključno ostati informiran o zakonodavnim promjenama, posebno kada se radi o specifičnostima za novije zgrade i njihovim obvezama prema održivom razvoju.

Dobro informirani suvlasnici doprinose boljoj organizaciji, smanjenju troškova i jačanju međusobnog povjerenja u zajednici.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!