Četiri izazova priuštivog stanovanja u Hrvatskoj

Pitanje priuštivog stanovanja u Hrvatskoj više nije samo socijalna ni demografska tema, ono je postalo jedno od najvažnijih strateških pitanja društvenog razvoja. Sve izraženiji rast cijena nekretnina, slaba dostupnost dugoročnog najma, zagušene liste čekanja za domove umirovljenika i nedostatak studentskog smještaja samo su neki od simptoma ozbiljnog stambenog jaza koji pogađa gradove, ali i ruralna područja.

Upravo tim povodom portal ZGRADOnačelnik.hr u prostorima Udruge gradova u RH organizirao je diskusijsku radionicu s članovima i partnerima projekta Stanovanje po mjeri na kojoj su okupljeni stručnjaci, predstavnici državne vlasti, lokalne samouprave, organizacija civilnog društva i privatnog sektora razgovarali o aktualnim i budućim koracima prema uspostavi održivog modela priuštivog stanovanja u Hrvatskoj.

Državni tajnik Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI), Željko Uhlir, održao je prezentaciju o aktivnostima koje slijede, a koje su uvrštene u spomenuti nacionalni plan. 

PREUZMITE PREZENTACIJU

Prazni stanovi i neaktivni vlasnici

Jedna od centralnih točaka radionice bilo je pitanje praznih stanova, kojih je u Hrvatskoj, prema službenim podacima, gotovo 600.000. Razlozi za njihovu neiskorištenost grupirani su u tri glavne skupine:

1. Pravna nesigurnost - vlasnici se boje problema s podstanarima i izbjegavaju davanje stanova u najam.
2. Nedostatna sredstva - ljudi imaju nekretninu, ali ne i novac za obnovu.
3. Pasivni vlasnici - stanovi se čuvaju za budućnost, djecu, investiciju, i ne planira ih se koristiti u skorije vrijeme.

Ovaj fenomen, u kombinaciji s turističkim tržištem koje pogoduje kratkoročnom najmu, dodatno ograničava ponudu stanova za one koji traže dugoročan, stabilan i financijski prihvatljiv dom.

Četiri izazova

Postoje stotine tisuća praznih stanova u Hrvatskoj. Svake godine smo rasli za 200.000 praznih stanova, sada smo na 600.000, a što je podatak koji su potvrdili i HEP i Državni zavod za statistiku (DZS). No ne znamo pojedinačnu situaciju svakog tog stana, u kakvom je stanju, je li uporabljiv.

Uz navedeno, tu je problematika kratkoročnog najma i najma za radnike. Potonje nismo imali na takvoj razini u povijesti, no u posljednje vrijeme je eskaliralo. Isto tako, imamo i problem sa sveučilišnim gradovima. Naime, svake godine nakon, primjerice, upisa na fakultete u Zagrebu 3.000 studenata ostaje bez organiziranog smještaja. Nedostaje kampusa. Nadalje, imamo i građane starije od 65, a liste čekanja za staračke domove su duge deset godina.

Ovakva problematika, rečeno je, ne može se riješiti jednim potezom, to mora biti niz mjera. A te mjere ne mogu biti univerzalno kreirane jer situacija u Dalmaciji, nije jednaka kao u Lici ili Zagrebu ili Slavoniji.

U Akcijskom planu provedbe Nacionalnog plana stambene politike RH postoji popis mjera i količine novca.

Moramo izgraditi sustav za priuštivo stanovanje, a da bi se to napravilo, mora se promijeniti šest zakona, i velika količina podzakonskih akata. Do kraja 2025. godine te će se „normativne“ promjene događati da bi 2026. godine mjere mogle krenuti u potpunosti.

Jedna od „normativnih“ promjena je i kreiranje novoga Zakona o priuštivom stanovanju koji će, zapravo, zamijeniti dosadašnji Zakon o POS-u. Naglašeno je da cijene nekretnina konstantno rastu već godinama. Spomenuo se i potencijalni utjecaj ugradnje dizala u postojeće zgrade i energetska obnova na vrijednost stanova ali i za atraktivnost takvih stavova prilikom kupnje. No spomenuti projekti nemaju suviše utjecaja. Naime, provedena je kratka anketa s 40 ozbiljnih kupaca stanova, koji su bili pred potpisom kupoprodajnog ugovora, zamoljeni su da odgovore na nekoliko kratkih pitanja, što im je bilo važno prilikom donošenja odluke o kupnji toga stana. Nitko od njih nije, primjerice, spomenuo energetsku učinkovitost. Bilo je važno samo kupiti stan. Dakle, 40 ljudi, kreditom od 30 godina kupuje stan, važno im je samo kupiti stan, jer nema stanova u ponudi.

Cilj je potaknuti rast ponude, zato se mijenja Zakon o POS-u, odnosno uvodi se novi zakon jer je Zakon o POS-u do sada mijenjan devet puta jer je rast cijena gradnje bio velik, pa su se morale korigirati cijene.

Za sada se građanima vraća porez na kupnju prve nekretnine, a nakon toga će se pokrenuti program aktiviranja praznih stanova.

Očekuje se tim programom do 2030. godine aktivirati 9.000 stanova. Ako trenutačno imamo 600.000 praznih stanova, onda je spomenuti broj mali. Ali ako ne znamo preferencije ljudi, razloge zašto su prazni i trenutačno stanje tih stanova, onda je ovo veliki broj.

Prilikom izrade nacionalne strategije, postavilo se pitanje zašto ne izgraditi novu zgradu, što bi možda bilo jednostavnije. No takav pothvat traži vrijeme. Naime, kada bismo danas krenuli u izgradnju, dakle od ideje do realizacije, prvi ključevi bi došli za tri godine. Tržište će graditi i dalje, i tu je nastao problem jer je tržište palo. Do nekretninskog sloma 2008. i 2009. godine, u Hrvatskoj smo gradili 24.000 jedinica godišnje. No dogodio se nagli pad koji je dugo trajao i vrlo se sporo oporavljalo. Sada smo na 16.000 izgrađenih jedinica godišnje, što znači da se nismo se vratili na spomenute razine.

Novi alat za konkretne promjene

Diskusija se potom fokusirala na novi alat koji bi trebao potaknuti konkretnu akciju na terenu - lokalne programe stanovanja, koje će Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) regulirati u posebnoj uputi.

Lokalni programi temeljit će se na:

• sociodemografska analiza JLS
• analiza stambenog jaza i praznih stambenih jedinica
• dugoročni najam/kratkoročni najam
• kapacitet građevinskih zona i potreba za namjenom zemljišta za „priuštivo stanovanje”
• nekretnine u vlasništvu RH/JLS
• potencijalna brownfield područja i napuštene zgrade
• energetska obnova i sanacija pročelja
• potrebe ugradnje dizala u postojeće zgrade
• prijedlozi i ciljevi
• provedbeni plan
• financijske potrebe i mogućnosti
• način praćenja realizacije.

MPGI će izraditi uputu o sadržaju lokalnog programa stanovanja za jedinice lokalne samouprave. Cilj je aktivirati gradove i općine. Naime, postoji pojam koji se zove stambeni jaz. Pokušat će se usmjeravati predstavnička tijela gradova da raspravljaju o tome, da se ne čeka da država o tome vodi brigu, nego da se i gradovi uključe. Da upravljaju resursima.

Ako neki grad na svome području ima manjak 30.000 stambenih jedinica, potrebno je napraviti program i plan kako će to riješiti. Hoće li otkupljivati ili okrupnjivati zemljišta? Traži se aktivna uloga gradova. Primjerice, Beč se ponaša kao developer, kupuje, dokupuje, objavljuje javne natječaje, nudi razvoj projekata.

Projekcije i financiranje NPSP-a

• 10.000 stambenih jedinica - APN i potpomognuta područja
• 1.200 stambenih jedinica - aktivna zemljišna politika i neprofitne stambene zadruge
• 9.000 stambenih jedinica kroz Program priuštivog najma
• 65.000 domova će se energetski obnoviti

Uložit će se dvije milijarde eura do 2030. godine.

Iz MPGI-ja najavljuju da će se svakoga mjeseca do kraja godine objavljivati novi propisi i programi.

Europska dimenzija - Hrvatska nije sama u izazovu

Temu je proširio Marko Ercegović savjetnik Udruge gradova i kontakt točka za URBACT i Europsku urbanu inicijativu, dajući pregled europskih politika i inicijativa. Europska komisija je po prvi put imenovala Povjerenika za priuštivo stanovanje, uz energetiku, te priprema poseban plan koji će biti predstavljen 2026. godine. Iako EK nema izravnog utjecaja na stanovanje, može dati potporu, prijedloge, savjete, sufinanciranje. A glavne aktivnosti snose i provode nacionalne države.

Ciljevi su jasni:

• pojednostaviti izdavanje građevinskih dozvola
• povećati ponudu stambenih jedinica
• aktivirati sredstva privatnog sektora, posebice putem Europske investicijske banke (EIB).

U raspravi je naglašeno da se na razini EU godišnje procjenjuje manjak od 220 milijardi eura za stambene potrebe, što dodatno ističe razmjere problema.

Nacrt plana predstavit će se početkom 2026., aktivno se radi na analitici, na dijalogu s članicama, želi se pojednostaviti postupci izdavanja dozvola u građenju kako bi se povećala ponuda stanova. Isto tako, važne su potrebe najranjivijih stanovnika Unije.

Ističe se da nedostaje 220 milijardi eura godišnje za priuštivo stanovanje, pa će biti nužno aktivirati i sredstva privatnog sektora (EIB).

Uslijedila je rasprava sudionika - predstavnika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) g. Uhlira i g. Jukića, predstavnica Ministarstva zaštite okoliša i zelene tranzicije gđe. Grgasović i gđe. Fofić, predstavnika i predstavnica Europske komisije (EK), Udruge gradova, gradova Zagreb, Rijeka, Osijek, Varaždin (Gradski stanovi VŽ) i Zaprešić, Hrvatske zajednice županije, Hrvatske udruge proizvođača toplinsko-fasadnih sustava (HUPFAS), Hrvatske gospodarske komore (HGK), Hrvatskog helsinškog odbora za ljudska prava (HHO), Udruge upravitelj, Europske zadruge MOBA housing SCE, HUP-a, E-Konzalt, VELUX Hrvatska, inicijative 6. kat te ZGRADOnačelnik.hr-a.

Potreba za lokanim planovima stanovanja

Predstavnici gradova su istakli potrebu izrade lokalnih planova stanovanja, a to je upravo dio suradnje Inicijativa 4 grada (Zagreb, Split, Osijek i Rijeka kojima se naknadno pridružio i Varaždin) s Europskom investicijskom bankom (EIB). Naime, EIB je našim gradovima pružio tehničku pomoć konzultanata, financiranih sredstvima EU, za izradu planova socijalnog i priuštivog stanovanja koji će biti dovršeni krajem 2025. godine.

Mogućnosti javno-privatnog partnerstva

Osim toga, istaknuta je i važnost javno-privatnog partnerstva. Primjerice, inicijativa "6. kat - Priuštivo stanovanje kroz renovaciju višestambenih objekata" smatra da je upravo to odlična stvar. 

I drugi poduzetnici te udruge poduzetnika, poput Hrvatske udruge poslodavaca (HUP), ponudili su JLRS-ovima suradnju kroz mogućnost da im JLRS ustupi svoja zemljišta na kojima bi gradili zgrade te bi tako mogli ponuditi povoljniju cijenu za kupnju. Doduše, takav oblik suradnje iziskuje više izmjena u pravilnicima i GUP-u, a trenutačni cilj nekih gradova je da oni kupuju zemljišta, da grade i nude povoljnije stanarine svojim građanima kao i mogućnosti otkupa, a sve s ciljem priuštivog stanovanja.

Zelena javna nabava i ESCO modeli

Razgovaralo se i o nastavku primjene ESCO modela, kao i o potencijalu zelene javne nabave, posebice u zaštiti domaće proizvodnje građevinskih materijala, prije svega toplinsko-fasadnih sustava.

Sudionici su naglasili kako je ovo prilika da se kvalitetom i inovativnim pristupima istaknu domaće tvrtke te da se investicije u obnovu i gradnju usmjere na održivost, energetsku učinkovitost i sigurnost stanovanja. Već su pokrenuti brojni koraci, od novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada do izmjena i dopuna Zakona u POS-u. Svi moraju dati svoj obol, pridonijeti razvoju programa priuštivog stanovanja u lokalnim sredinama.

Potrebna je hrabrost, vizija i strpljenje

Zaključci radionice ukazuju na to da je problematika priuštivog stanovanja izrazito kompleksna, ali i da postoji realan prostor za sustavnu promjenu. Zakonski okviri se već pripremaju, pilot-projekti se razvijaju, a europska sredstva su sve dostupnija. No, kako su mnogi sudionici istaknuli, “sustav se neće pokrenuti preko noći”. Bit će potrebna hrabrost, vizija i nadasve strpljenje. One županije, gradovi i općine koje su čekale u pasivnoj ulozi, više to neće moći. Vrijeme je da lokalna politika i struka zajednički preuzmu inicijativu, jer priuštiv dom nije luksuz, već ljudska potreba.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA