EU preporuke koje će oblikovati i hrvatsku stambenu politiku

Europska komisija primila je ovog tjedna sveobuhvatne preporuke nezavisnog Savjetodavnog odbora za stanovanje, koji pomaže u izradi novog Europskog plana za pristupačno stanovanje. Preporuke je 20. studenoga u Bruxellesu uručio povjereniku za energiju i stanovanje Danu Jørgensenu Savjetodavni odbor za stanovanje. Povjerenik Jørgensen pozdravio je nalaze stručnjaka, ističući kako će njihove ideje i analize osnažiti europski plan za pristupačno stanovanje koji građanima diljem Europe treba donijeti olakšanje, dostojanstvo i priliku te trajna rješenja stambene krize. Time Europska unija cjelovito pristupa gorućem pitanju stanovanja, koje je dosad bilo pretežno u domeni nacionalnih politika.

Preporuke Savjetodavnog odbora obuhvaćaju širok raspon tema - od razvoja socijalnog stanovanja i zaštite najranjivijih skupina, preko održivije gradnje do financiranja i koordiniranog djelovanja. Njihova je važnost u tome što će poslužiti kao temelj za Europski plan za pristupačno stanovanje, koji bi Komisija trebala usvojiti do kraja 2025. godine. Donosimo vam ključne poruke iz preporuka, s posebnim naglaskom na one primjenjive u Hrvatskoj, poput uloge lokalnih vlasti, upravljanja zgradama, dostupnosti stanova i cjenovne pristupačnosti.

Kraj beskućništva kroz pristup "Housing First"

Jedna od prvih i najvažnijih preporuka jest da Europa krene s ciljem potpunog okončanja beskućništva. Stručnjaci ističu da je Housing First (stanovanje prvo) najučinkovitiji pristup: pružiti ljudima bez doma stalni smještaj kao polazište, uz socijalnu podršku, što se pokazalo znatno uspješnijim za trajno zbrinjavanje beskućnika. Europska unija već je postavila cilj iskorijeniti beskućništvo do 2030. godine, a stručnjaci traže konkretne korake na tom putu.

Kako bi se osigurala dosljedna skrb, preporučuje se uvođenje minimalnih standarda kvalitete za privremena skloništa i usluge za beskućnike, tako da svi imaju dostojan i siguran smještaj. Također, prevencija gubitka doma treba postati zakonska obveza uz sustav ranog upozorenja za neplaćanje najamnine ili računa, kako bi se spriječile prisilne deložacije. Kao financijski instrument, Odbor predlaže posebnu pristojbu na kratkoročni turistički najam (platforme poput Airbnba), čiji bi prihodi bili usmjereni u programe za beskućnike. Konačno, povećanje fonda socijalnih stanova ističe se kao okosnica stambene strategije, kako bi i najugroženije skupine imale pristup sigurnom smještaju.

"Cost Rental" - stanovanje po neprofitnom modelu

Ključnu ulogu u povećanju ponude pristupačnih stanova ima model tzv. "Cost Rental" najma. Ovaj neprofitni model određuje najamninu prema stvarnim troškovima gradnje, financiranja i održavanja stana, umjesto prema tržišnoj dobiti. Ugrađena su ograničenja dobiti i prenamjene, tako da stanovi ostaju dugoročno u režimu povoljnog najma, čime se onemogućuje špekulacija nekretninama. Za ulagače to znači manji ali stabilan prinos (više poput obveznice nego špekulativne zarade), što može privući i privatni kapital uz odgovarajuće javne poticaje poput poreznih olakšica ili subvencioniranih kredita.

Bolje iskorištavanje postojećih zgrada i održiva obnova

Pored gradnje novih stanova, EU stručnjaci snažno zagovaraju bolje korištenje onoga što već imamo - postojećeg stambenog fonda i drugih zgrada koje zjape prazne. U Europi postoji velik broj praznih ili nedovoljno iskorištenih objekata koji predstavljaju neiskorišteni potencijal za stanovanje. Vraćanjem tih praznih kuća i stanova u funkciju, ne samo da se povećava ponuda stanova na tržištu, nego se i oživljavaju zapuštene četvrti te podiže kvaliteta života u lokalnim zajednicama. Uz to, preporučuje se ulaganje u obnovu dotrajalih i energetski neučinkovitih stambenih zgrada, kako bi se poboljšali uvjeti stanovanja i smanjili troškovi za kućanstva, uz istodobni doprinos klimatskim ciljevima. Savjetodavni odbor stoga preporučuje da vlasti stvore poticaje i uklone prepreke za prenamjenu napuštenih ureda, poslovnih prostora ili javnih objekata u stambene jedinice.

Ovakav pristup održivosti i ponovnog korištenja izgrađenih područja posebno je bitan za Hrvatsku, gdje mnoge zgrade izgrađene sredinom 20. stoljeća vape za obnovom, a istovremeno neke državne ili industrijske nekretnine stoje prazne. Ulaganje u prenamjenu derutnih objekata u javne ili povoljne stanove moglo bi, uz europsku pomoć, djelomično ublažiti pritisak na tržište nekretnina u gradovima.

Obuzdavanje financijalizacije stanovanja i zaštita stanara

Poseban naglasak stavljen je na zaustavljanje pretvaranja stanovanja u puku financijsku robu - procesa poznatog kao financijalizacija. U mnogim europskim gradovima stanovi su postali meta velikih investicijskih fondova i špekulanata, pa se nekretnine tretiraju isključivo kao profitni asset, odvojen od realnih primanja građana. Takav trend dovodi do strmog rasta cijena i isključivanja dijela stanovništva. Još alarmantnije, stručnjaci upozoravaju na praksu da investitori namjerno drže stanove praznima čekajući porast vrijednosti - prihod im nije najamnina nego kasnija preprodaja po višoj cijeni čime se smanjuje ukupna ponuda dostupnih stanova.

Savjetodavni odbor smatra da su za borbu protiv tih pojava nužne porezne i regulatorne mjere na nacionalnoj razini, uz potporu i smjernice EU. Jedna od ključnih preporuka je preispitati porezne sustave kako bi se destimulirala špekulacija, a potaknulo ulaganje u pristupačno stanovanje. Konkretno, predlaže se uvođenje poreza na vrijednost zemljišta (tzv. site value tax), koji bi se obračunavao na atraktivno građevinsko zemljište neovisno o izgrađenosti i time motivirao vlasnike da ga stave u funkciju umjesto da ga drže praznim. Nadalje, sugeriraju se posebni nameti na nezagređene ili zapuštene građevinske parcele kako bi se obeshrabrilo gomilanje neiskorištene imovine, te izmjene poreza na nasljeđivanje većih nekretnina kako bi dio golemih nekretninskih dobitaka bio preusmjeren u javne fondove za stanogradnju.

Uz fiskalne mjere, predlažu se i pravne reforme. Primjerice, europska Direktiva o nediskriminaciji u pristupu stanovanju osigurala bi da nitko ne bude odbijen za najam ili kredit zbog svog identiteta (primjerice manjinskog podrijetla ili invaliditeta). Također se razmatraju minimalni standardi za stanove u najmu kako bi svaki unajmljeni prostor imao osnovne higijenske i sigurnosne uvjete, a najmodavci bili spriječeni u iznajmljivanju neprimjerenog smještaja.

Veća uloga gradova i općina uz potporu EU

Naglašava se i da bez jake uloge gradova i općina te bolje koordinacije različitih razina vlasti nema učinkovitih rješenja stambene krize. Stoga se predlaže osnivanje stalnog Koordinacijskog centra za stanovanje unutar Europske komisije, koji bi usklađivao politike raznih resora i razina vlasti te pratio provedbu europskog stambenog plana. Uz to, predviđeni su višegodišnji Zajednički planovi između EU, nacionalnih vlada i odabranih gradova, kako bi se uskladili ciljevi, reforme i financiranje projekata stanogradnje te ubrzala provedba mjera na terenu.

Preporuke traže da i lokalne vlasti budu priznate kao ključni partneri koji mogu izravno koristiti EU fondove za stanovanje. No mnogim sredinama nedostaje kapaciteta za pripremu i vođenje takvih projekata. Zato se predlaže da EU izdvoji sredstva za tehničku pomoć - osnivanje centara stručne podrške (primjerice za pripremu cost rental modela) te za obuku lokalnih kadrova u financijskom planiranju, upravljanju zemljištem, javnoj nabavi i sličnim vještinama. Time bi gradovi i stambene organizacije ojačali i postali okosnica održivog sustava stanovanja.

Smjernice za novu eru stambene politike?

Preporuke ovog stručnog odbora predstavljaju dosad najcjelovitiji europski odgovor na stambenu krizu. Njima EU šalje jasnu poruku da je stanovanje postalo prioritet i da je vrijeme za zajedničko djelovanje. Najavljeni europski plan trebao bi državama i gradovima pružiti i smjernice i financijsku potporu za provedbu predloženih mjera.

I u Hrvatskoj ove smjernice mogu poslužiti kao prijeko potreban poticaj. Suočeni s manjkom priuštivih stanova i rastućim troškovima stanovanja, i nama bi koristila jača regulacija najma, razvoj neprofitnog stambenog sektora te bolja upotreba EU fondova za gradnju i obnovu. Iako rješenja neće doći preko noći, uz partnerstvo svih razina vlasti i društva, potpomognuto europskim inicijativama, mnoge od ovih inicijativa mogle bi se provesti i približiti nas cilju dostojnog doma za svakog građanina.

PREUZMITE PREPORUKE

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI