Kako si uopće možemo priuštiti najam ili kupnju nekretnine?

Podloga za izradu svih pa tako i šestog izdanja 'Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske' je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina koji obvezuje Ministarstvo da ga jednom godišnje izdaje za prethodnu godinu. Osnovni cilj publikacije je upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos ne samo većoj kvaliteti procjena, već i transparentnosti tržišta.

Tako su u petak sudionike s ovom tematikom upoznali državni tajnik Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine mr.sc. Željko Uhlir, ravnateljica Ekonomskog instituta Zagreb dr. sc. Tajana Barbić te dr.sc. Ivana Rašić iz Ekonomskog instituta Zagreb. Uhlir je naglasio da Ministarstvo intezivno radi na Stambenoj politici RH 2023.-2030.

Pokušat ćemo izdvojiti najzanimljive podatke no proučite i cijeli Pregled.

PREUZMI
Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2022.

Podaci prikazani u Pregledu

Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2022. prikazuje stanje na tržištu nekretnina u 2022. godini i godišnju promjenu odabranih pokazatelja u odnosu na 2021. godinu, i to na razini cjelokupne zemlje, županija, velikih gradova, jedinica lokalne samouprave (JLS), a za Grad Zagreb i na razini katastarske općine.

Pregled razlikuje sljedeće vrste nekretnina: stanove (što uključuje i apartmane), obiteljske kuće, poslovne nekretnine (poslovne prostore, gospodarske zgrade i poslovne zgrade), građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta i šumska zemljišta.

Osnovni pokazatelji koji su prikazani za svaki tip nekretnine jesu prosječna (medijalna) kupoprodajna cijena i prosječna (medijalna) veličina nekretnine. Za stanove/apartmane i obiteljske kuće prikazana je i prosječna
(medijalna) starost nekretnine. Treba naglasiti, činjenicu da nekretnine nisu homogena dobra, što znači da ne postoje dva identična stana, dvije identične kuće, dva identična poslovna prostora ili zemljišta. Prilikom izračuna
prosječne cijene i prosječne vrijednosti transakcije za pojedinu vrstu nekretnine zanemarena je činjenica da svaka nekretnina posjeduje jedinstvena obilježja koja također utječu na formiranje konačne kupoprodajne cijene, a što doprinosi visokoj varijabilnosti u vrijednostima promatranih pokazatelja.

Kupoprodaja nekretnina je pala za 12,09 posto

Na tržištu nekretnina u 2022. godini ostvarene su 116.734 kupoprodaje, što u odnosu na 2021. godinu predstavlja pad od 12,9 posto. Usporedbe radi, u 2021. godini ostvaren je međugodišnji rast broja kupoprodajnih transakcija od 30 posto, dok je u 2020. ostvaren međugodišnji pad za 7,7 posto.

Za razliku od 2021. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, u 2022. godini najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje stanova.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2022. godini iznosila je 8.487,2 milijuna eura, što predstavlja 13 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) te godine. U odnosu na 2021. godinu, vrijednost prodanih nekretnina u 2022. godini povećala se za 6,3 posto. Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2022. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 43 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja.

Prema broju kupoprodaja izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta u priobalju poput Zadra, Splita i Rijeke, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje ističe Osijek. Većina kupoprodaja pritom se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana.

Da se nekretninama intenzivnije trguje u manjem broju lokalnih jedinica ukazuje i podatak prema kojem se u 2022. godini 50 posto svih kupoprodaja (bez Grada Zagreba) odvijalo u 21 posto gradova i općina. Razlike između jedinica lokalne samouprave, uzimajući u obzir vrstu nekretnine kojom se najčešće trguje, odraz su razlika u stupnju razvijenosti i strukturi lokalnog gospodarstva.

Kupoprodaje stana/apartmana učestalije su u urbanim središtima, odnosno velikim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Pule, Osijeka, Velike Gorice, Siska, Varaždina, Zadra, Vukovara, Vinkovaca, Karlovca, Slavonskog Broda i Dubrovnika. Zanimljivo je da se u ovoj grupi, pored većih gradova, nalaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina i općina Klis i Podstrane u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. Naime, uslijed naglog rasta cijena nekretnina u posljednjem razdoblju, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina.

Najskuplji stanovi u Rovinju, Opatiji, Dubrovniku i Splitu

Najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana, iznad 2.500 eura po m2, bilježe:

• Rovinj (2.690 eura po m2)
• Opatija (2.634 eura po m2)
• Dubrovnik (2.558 eura po m2)
• Split (2.547 eura po m2).

Medijalna cijena u rasponu od 2.000 do 2.500 eura po m2 kuna zabilježena je u Krku, Malinskoj-Dubašnici, Vrbniku, Hvaru, Župi Dubrovačkoj, Baškoj Vodi, Baškoj, Lovranu, Punatu, Omišu i istarskom Novigradu.

Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana od 1.929 eura po m2 smjestio u grupu od 54 JLS-a u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 1.501 od 2.000 eura po m2.

Pored Grada Zagreba, Velike Gorice i Stupnika koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 51 JLS-ova ove grupe obuhvaća 38 priobalnih i 13 otočnih JLS-ova. Pritom je najviša medijalna cijena prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježena u Poreču (1.979 eura po m2), a najniža u Općini Starigrad, od 1.504 eura po m2.

Obiteljske kuće na Jadranu višestruko su skuplje od kuća na kontinentu

Kada je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. S najvišim medijalnim cijenama izdvajaju se:

• Cres (2.897 eura po m2)
• Vis (2.450 eura po m2)
• Dubrovniku (1.746 eura po m2)
• Komiža (1.527 eura po m2).

Poljoprivredno zemljište najskuplje na Jadranu, a najjeftinije u Slavoniji

U 2022. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta od 30 eura po m2 zabilježena je u Okrugu u Splitsko-dalmatinskoj županiji, iza kojeg s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 28 eura po m2 slijede Murter-Kornati i Podgora te Makarska s medijalnom cijenom od 27 eura po m2.

Medijalnu cijenu poljoprivrednog zemljišta u kategoriji između 15 do 25 eura po m2 u 2022. godini bilježi svega 12 JLS-ova: Primošten, Baška Voda, Baška, Dugi Rat, Podstrana, Split, Trogir, Fažana, Novigrad u Istarskoj županiji, Kaštela, Kraljevica i Pašman.

U 96 JLS-ova medijalne cijene prodanog poljoprivrednog zemljišta kretale su se između 1 i 5 eura po kvadratnom metru u 2022. godini.

Najskuplji poslovni prostori u Biogradu na Moru

Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora po m2 zabilježene su u priobalnim jedinicama lokalne samouprave:

• Biogradu na Moru (3.867 eura po m2)
• Dubrovnik i Poreč (od 2.392 i 2.178 eura po m2)
• Rovinj i Split (1.914 i 1.843 eura po m2)
• Grad Zagreb (1.294 eura po m2)

Stanovi/apartmani najmanje priuštivi u priobalju

Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti koje ujedno upućuju na najmanju priuštivost stana ili apartmana zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi sedam JLS-ova:

• Gradac
• Funtana
• Baška
• Hvar
• Baška Voda
• Rovinj
• Dubrovnik.

U kategoriju u kojoj je za jedan m2 stana/apartmana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 26 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka ulazi 13 gradova i općina. To su, padajućim redoslijedom Novalja, Bol, Bibinje, Sukošan, Umag, Punat, Okrug, Tar – Vabriga, Krk, Malinska-Dubašnica, Split, Vrsar i Poreč.

Među prvih 82 najnepriuštivijih JLS-ova (od ukupno 170 JLS-ova za koje je raspoloživa vrijednost indeksa priuštivosti) nema naselja koje nije priobalno, odnosno koje se ne nalazi u priobalnoj županiji.

Tek na 83. mjestu se nalazi Velika Gorica s vrijednošću indeksa 16,2, u kojoj su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 6,2 m2.

Grad Zagreb se nalazi na 96. mjestu. On bilježi vrijednost indeksa priuštivosti od 14,8, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak mogli kupiti 6,7 m2 stambenog prostora.

S druge strane, u dvadeset jedinica lokalne samouprave s najmanjom priuštivosti, za prosječni su godišnji dohodak građani mogli kupiti između 2,4 i 3,9 m2 stambenog prostora. Najpriuštiviji stanovi su u:

• Vukovaruu kojem je indeks priuštivosti iznosio 4,6 te zatim u
• Obrovcu
• Konjščini
• Đurđenovcu,
• Pakracu
• Dardi
• Slunju
• Belom Manastiru
• Gospiću
• Lipiku.

U 20 jedinica lokalne samouprave koje bilježe najpriuštivije stambene nekretnine, zaposleni su građani za svoj godišnji dohodak mogli kupiti između 11,7 i 21,8 m2 stambenog prostora.

Zakup i najam na razini županija i velikih gradova

Na razini 20 županija u 2022. godini evidentirano je ukupno 13.187 ugovora o najmu i 29.646 ugovora o zakupu. U istoj je godini u 24 velika grada zabilježeno 17.693 ugovora o najmu, dok je ugovora o zakupu bilo 15.639.

U Gradu Zagrebu u 2022. godini evidentirano je ukupno 11.179 ugovora o najmu i 6.245 ugovora o zakupu.

Gledano po 20 županija, najveći dio ugovora o najmu prošle je godine ostvaren u :

• Istarskoj županiji (17,9 posto)
• Splitsko-dalmatinska (14,8 posto)
• Primorsko-goranska (14,6 posto)
• Zagrebačka (9,4 posto)
• Osječko-baranjska županija (8 posto).

Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je u:

• Osječko-baranjskoj županiji, 3.479 ugovora odnosno 11,7 posto
• Vukovarsko-srijemskoj županiji u kojoj je zabilježeno 1.641 odnosno 8,2 posto

Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput:

• Splita (2.339)
• Rijeke (1.430)

Kada je riječ o ugovorima o najmu, ističu se:

• Rijeka s 3.435 ugovora
• Pula s 2.855 ugovora.

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po m2 postiže se u:

• Gradu Zagrebu
• Zagrebačkoj
• Splitsko-dalmatinskoj
• Dubrovačko-neretvanskoj županiji

Gledano prema vrsti nekretnine koja je predmet najma u svim županijama i svim velikim gradovima prevladavaju ugovori o najmu stana/apartmana.

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po m2 u 2022. godini postignuta je u:

• Gradu Zagrebu, u visini od 8,7 eura po m2
• Zagrebačkoj županiji, u visini od 6,7 eura po m2
• u Splitsko-dalmatinskoj od 6 eura
• u Dubrovačko-neretvanskoj županiji od 5,5 eura po m2.

Gledano po velikim gradovima, najviša mjesečna medijalna cijena najma stana/ apartmana u eurima po m2 zabilježena je u:

• Splitu, u visini od 8,4 eura,
• Dubrovniku od 8,2 po m2.

Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu najma stana/apartmana po m2 bilježi:

• Krapina, 2,7 eura po m2.

Kada je riječ o zakupu, najčešća vrsta nekretnine koja je predmet zakupa u većini županija i velikih gradova u 2022. godini bila je poslovni prostor. Iznimka su Osječko-baranjska, Međimurska, Vukovarsko-srijemska i Požeško-slavonska županija te veliki gradovi Čakovec, Vukovar, Virovitica i Požega u kojima prevladava zakup poljoprivrednog zemljišta. Iznimka je i Rijeka u kojoj prevladava zakup poslovne zgrade.

Među velikim gradovima s medijalnom mjesečnom cijenom zakupa poslovnog prostora od

• 17,1 eura po m2 predvodi Dubrovnik
• Split s 14,5 eura po m2
• Šibenik s 13,3 eura po m2
• Rijeka s 10,5
• Zadar s 10 eura po m2.

Najniže medijalne mjesečna zakupnina poslovnog prostora zabilježene su u Čakovcu, Virovitici i Požegi.

Plan približnih vrijednosti

Uspostava kvalitetne baze podataka i kontinuirani rad na poboljšanju funkcionalnosti sustava eNekretnine predstavljaju značajan doprinos unaprjeđenju poslovnog okruženja i pravne sigurnosti ulagača na tržištu nekretnina Republike Hrvatske.

Jedan od ključnih podataka za strukturirano vođenje baze podataka je podatak o lokaciji nekretnine tj. o cjenovnom bloku. Unutar sustava eNekretnine cjenovni blokovi formirani su na temelju Plana približnih vrijednosti zemljišta, koji se
izrađuju za područje županije, Grada Zagreba i velikoga grada.