Ukida se porez na prvu nekretninu, energetska obnova i dizalo "ulaze" u vrijednost stanova

U petak su sudionike s ovom tematikom kao i o tome što se radi na priuštivosti stanovanja upoznali potpredsjednik Vlade RH i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić, državni tajnik Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine mr. sc. Željko Uhlir, pomoćnica ravnateljice Ekonomskog instituta, Zagreb dr. sc. Maruška Vizek i znanstvena savjetnica iz Ekonomskog instituta, Zagreb dr. sc. Ivana Rašić.

Pokušat ćemo izdvojiti najzanimljivije podatke no proučite i cijeli Pregled tržišta nekretnina RH za 2023. godinu

PREUZMITE SVE PUBLIKACIJE

Prošle godine prodano je 13 posto manje stanova nego godinu ranije što ni ne čudi s obzirom da cijena kvadrata rasla za 18,7 posto. Kao i do sada cijene su najviše na obali u turističkim središtima te u većim gradovima i Zagrebu. Kako objašnjava Bačić, na to je utjecala agresija na Ukrajinu, energetska kriza te povećanje cijena u gradnji. Iako većina zemalja EU bilježe rast cijena nekretnina u prošloj i u ovoj godini, u Hrvatskoj je raj rast izraženiji, dijelom zbog smanjenog stambenog fonda koji se dijelom koristi i kroz turistički najam, kaže Bačić. Vrlo velike su regionalne razlike. Primjerice Splićani ili Istrijani sa svojom jednom prosječnom godišnjom plaćom mogu kupiti npr. 3 m2 u svojoj regiji, a recimo Vukovarci ili Slavonci sa svojom prosječnom godišnjom plaćom mogu kupiti oko 50 m2 u svojoj regiji. Većinom takve regionalne razlike su nastale zbog turizma. Da je najvećim dijelom turistička aktivnost dovela do ogromne razlike u priuštivosti stanovanja, potvrdila je i Maruška Vizek, analitičarka iz Ekonomskog instituta te naglasila kako su podaci koji se prikupljaju za ovu Analizu ključni.

Kratkoročni vs. dugoročni najam

Iako raste broj stambenih prostora (danas ih je oko 2.300.000), 40 posto stambenih jedinica je izvan svoje prvotne stambene namjene. Statistike kažu da je u Hrvatskoj prazno 600 tisuća stambenih jedinica, od toga je oko 230 tisuća u turističkom najmu. Upravo zbog toga u proceduru je upućen Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. U prijedlogu Zakona, za kratkoročni najam u višestambenim zgradama bit će potrebno 80-postotna odluka suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom. Sve ovo ima cilj otežati kratkoročni najam u stambenim zgradama te omogućiti lakši dugoročni najam kroz povećanje ponude stambenih jedinica iz kratkoročnog u dugoročni najam.

Osim navedenog, provodi se politika izgradnje stanova za priuštivi najam, prvenstveno za mlade, ali i za deficitarne kadrove. Prvenstveno na područjima od posebne državne skrbi.

Porezi

Nacionalni plan stambene politike za 2025. i 2026. godinu ima četiri temeljne poluge - financijsku, poreznu, zemljišnu i ekološko-energetsku. A porezna poluga upravo se definira kroz poreznu reformu čiji je dio i porez na nekretnine. Isto tako, kaže Bačić, Hrvatska u ovom trenutku prolazi poreznu reformu koja je u skladu sa Stambenom politikom i u sklopu nje uvodi porez na nekretnine te dodaje kako im je struka ukazala da je rast cijena stanova izazvao i program subvencija stambenih kredita od kojeg se odustalo. No to Vlada namjerava kompenzirati oslobađanjem od poreza na promet nekretnina na kupnju prve nekretnine (inače tako je bilo i do 2018. godine kada je ukinuta takva Odluka). Oko ovog dijela trenutno traju razgovori s Ministarstvom financija. Zakon o porezu kuća na odmor postaje Zakon o porezu na nekretnine. Propisat će se da sve jedinice lokalne samouprave imaju porez na nekretnine. Važno je naglasiti da porez neće plaćati vlasnici nekretnina koji u njima žive (imaju prijavljeno prebivalište) kao niti oni vlasnici čije nekretnine nisu u upotrebi jer nemaju potrebnu infrastrukturu (vodu, kanalizaciju, struju i sl.) ili pak nisu u upotrebi radi elementarnih i drugih nepogoda. Koliki će točno biti porez na prazne nekretnine, koliko će se povećati porez na kratkoročni najam te kako će se kontrolirati prazne nekretnine, pitanja su na koja za sada nema egzaktnog odgovora.

Procjena vrijednosti nekretnina

Državni tajnik Željko Uhlir naglasio je kako je podloga za izradu publikacije Pregleda tržišta nekretnina Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina koji obvezuje Ministarstvo da jednom godišnje za prethodnu godinu izdaje navedeni Pregled tržišta nekretnina, a ovo je ujedno sedmo po redu izdanje ove publikacije čiji je osnovni cilj upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos ne samo većoj kvaliteti procjena, već i transparentnosti tržišta.

Naime, prema prikupljenim podacima u Hrvatskoj:

• imamo 2.350.444 stambenih jedinica u 2021. godini, a
  
  • za stanovanje ih se ne koristi oko 40 posto (958.499 stambenih jedinica prema Popisu stanovništva iz 2021 godine)
    
    • a, prema podacima HEP-a, oko 600.000 obiteljskih kuća i stanova se smatra potpuno nekorištenim jer imaju ispod 500 kWh potrošnje godišnje
• nedostaje nam još oko 230.000 stambenih jedinica 
  
  • što su potvrdila tri neovisna izvora - MMF (oko 285 tisuća), PwC koji je u radnoj skupiti za Stambenu politiku (oko 235 tisuća) i EIZG (oko 232 tisuće)

te Uhlir zaključuje da u RH stalno rastu cijene stambenih nekretnina jer ponuda ne može zadovoljiti potražnju. Isto tako naglašava kako troškovna vrijednost ne prikazuje tržišnu vrijednost nekretnina.

Novosti u razvoju sustava za procjene:

• po prvi puta za područje cijele RH utvrđen je Plan približnih vrijednosti stanovi/apartmani sa stanjem na dan 1. siječnja 2024. godine, te implementiran u sustav eNekretnine i javno objavljeni na Geoportalu ISPU, što predstavlja značajni doprinos transparentnosti tržišta nekretnina
• prostorni slojevi Plana približnih vrijednost zemljišta 1. siječnja 2024. za područje cijele RH su implementirani u sustav eNekretnine i javno objavljeni na ISPU
• dodan je atribut "dizalo" u detaljnim podacima o nekretnini ZKC-a, u kartici br.4., omogućena je pretraga po navedenom atributu i dodaj je na izvatke za kuporodaju/zakup/naja stana i poslovnog prostora
• dodani su novi atributi za energetski razred u detaljnim podacima o nekretnini ZKC-a, u kartici br. 1 i dodani su na izvatke - za kupoprodaju stana, poslovnog prostora, kuće i poslovne zgrade, najam stana i kuće, zakup poslovnog prostora i poslovne zgrade te na izvatke i ostalo
• objavljena su publikacije
  • Početno stanje koeficijenata za prilagodbu troškovne vrijednosti obiteljskih kuća u nizu na području RH sa stanjem na dan 1. siječnja 2023.
  • Indeksni nizovi za područje županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada
  • Pregled tržišta nekretnina RH za 2023. godinu
• uskoro kreće izrada:
  • analize utjecaja energetske obnove na vrijednost stana
  • analize utjecaja dizala na vrijednost stana
  • standardne kalkulacije radova u visokogradnji za 2023. i 2024. godinu
  • reinženjering platforme za eNekretnine

Kratki pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2023.

Kupoprodaja

Na tržištu nekretnina u 2023. godini ostvarena je 116.961 kupoprodaja, što u odnosu na 2022. godinu predstavlja skromni rast od 0,2 posto (slika 1.). Usporedbe radi, u 2022. godini ostvaren je međugodišnji pad broja kupoprodaja za 12,9 posto, dok je u 2021. ostvaren međugodišnji rast od 30 posto. Za razliku od 2022. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na kupoprodaje stanova/apartmana (29.952, odnosno 25,7 posto ukupnog broja kupoprodaja), u 2023. godini
najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. Tako je 2023. ostvareno:

• 32.240 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta koje su činile više od četvrtine (27,6 posto) ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina te godine
• 25.932 (22,2 posto ukupnog broja kupoprodaja) kupoprodaje stanova/ apartmana
• kupoprodaje građevinskog zemljišta je zabilježeno 23.728 (20,3 posto ukupno ostvarenih kupoprodaja)
• kupoprodaja obiteljskih kuća zabilježeno je 14.285, što je činilo 12,2 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2023. godine

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2023. godini iznosila je 9,1 milijardu eura, što predstavlja 12 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) te godine. U odnosu na 2022. godinu, vrijednost prodanih nekretnina u 2023. godini povećala se za 6,2 posto. Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2023. godini bilježe:

• stanovi na koje se odnosi 39,2 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja
• građevinska zemljišta s udjelom od 21,9 posto
• obiteljske kuće s udjelom od 18,4 posto.

Prema broju kupoprodaja izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta u priobalju poput Zadra, Splita i Rijeke, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje ističu Karlovac i Osijek. U ovim gradovima učestalije su kupoprodaje stanova/apartmana. Kupoprodaje građevinskog zemljišta učestalije su u priobalnom pojasu izvan većih naselja, na otocima i zaobalju, dok kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta prevladavaju u ostatku Hrvatske.

Prema broju kupoprodaja ostvarenih u 2023. godini izdvaja se:

• Grad Zagreb - 14.901
• priobalje: Zadar -  2.326, Split - 2.313, Rijeka - 1.478 kupoprodaja
• kontinent: Osijek - 2.027, Karlovac - 1.232 kupoprodaje.

Većina kupoprodaja pritom se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana. Da se nekretninama intenzivnije trguje u manjem broju lokalnih jedinica ukazuje i podatak prema kojem se u 2023. godini 63,2 posto svih kupoprodaja (bez Grada Zagreba) odvijalo u 20 posto gradova i općina. Razlike između JLS-ova, uzimajući u obzir vrstu nekretnine kojom se najčešće trguje, odraz su razlika u stupnju razvijenosti i strukturi lokalnog gospodarstva. Kupoprodaje stana/apartmana učestalije su u urbanim središtima, odnosno velikim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Pule, Koprivnice, Osijeka, Velike Gorice, Varaždina, Zadra, Vukovara, Vinkovaca, Karlovca, Slavonskog Broda i Dubrovnika.

Zanimljivo je da se u ovoj grupi, pored većih gradova, nalaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. Naime, uslijed naglog rasta cijena nekretnina u posljednjem razdoblju, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina. Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta.

Stanovi

Najvišu medijalnu cijenu stana/apartman imaju:

• iznad 4.000 eura po m2 bilježi Bale (4.264 eura)
• iznad 3.000 eura po m2 bilježe Punat (3.427 eura), Omišalj (3.149 eura), Rovinj (3.120 eura) i Malinska-Dubašnica (3.017 eura).
• iznad 2.500 eura po m2 bilježe Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk
• u rasonu od 2.001 do 2.500 eura po m2 smjestio se Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana po m2 od 2.299 eura

Pored Grada Zagreba i Samobora koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 39 JLS-ova ove grupe obuhvaća 31 priobalni i 8 otočnih JLS-ova. Pritom su najviše medijalne cijene prodanih stanova/apartmana
po m2 zabilježene u Kostreni (2.443 eura), Preku (2.414 eura), Primoštenu (2.412 eura) i Podstrani (2.401 euro), dok su najniže medijalne cijene prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježene u općini Vrsi (2.007 eura) i gradu Malom Lošinju (2.010 eura).

• Stanovi/apartmani najmanje priuštivi u priobalju

Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti koje ujedno upućuju na najmanju priuštivost stana ili apartmana zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi 15 JLS-ova: Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška, Murter-Kornati, Malinska-Dubašnica, Krk, Novalja, Dubrovnik, Vrbnik, Bol, Funtana, Okrug i Vrsar. U kategoriju u kojoj je za jedan m2 stana/apartmana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 28 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka ulazi pet gradova i općina. To su, padajućim redoslijedom, Opatija, Kolan, Seget, Primošten i Split. 

Obiteljske kuće

Kada je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. Najvišu medijalnu cijenu imaju

• iznad 2.000 eura po m2 izdvaja se Cres (2.172 eura po m2).
• iznad 1.500 eura po m2 postignuta je i u Puntu (1.608 eura po m2), Makarskoj (1.554 eura po m2) i Motovunu (1.528 eura po m2).

Građevinska zemljišta

Najskuplje građevinsko zemljište je na srednjem i južnom Jadranu. S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističu se Split (286 eura po m2) i Fažana (247 eura po m2). Medijalna cijena građevinskih zemljišta od 200 eura i više po m2 zabilježena je i u Dubrovniku (235 eura po m2), Lastovu (208 eura po m2), Makarskoj (202 eura po m2) i Segetu (200 eura po m2). Šest priobalnih i otočnih JLS-ova postižu medijalnu cijenu građevinskih zemljišta u rasponu od 150 do 200 eura: Sutivan (177 eura po m2), Baška Voda (173 eura po m2), Bol (170 eura po m2), Tučepi (166 eura po m2), Omišalj (150 eura po m2) i Funtana (150 eura po m2). 

Poljoprivredna zemljišta

Poljoprivredno zemljište najskuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave, najjeftinije u Slavoniji. U 2023. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim JLS-ovima. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta od 38 eura po m2 zabilježena je u Fažani, iza koje s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 29 eura po m2 slijedi Baška Voda, a zatim Solin i Seget, s medijalnom cijenom od 28 eura po m2.

Poslovni prostori 

Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora po m2 zabilježene su u priobalnim JLS-ovima i oko Zagreba. U Dubrovniku je tako u 2023. godini ostvarena rekordna medijalna cijena poslovnog prostora od 3.067 eura po m2, dok su u Splitu i Zadru zabilježene medijalne cijene poslovnog prostora od 2.003 i 1.957 eura po m2. Slijede Poreč i Kaštela s ostvarenom medijalnom cijenom od 1.750 i 1.731 eura po m2. Od gradova s brojem stanovnika manjim od 30 tisuća, višu
medijalnu vrijednost poslovnih prostora bilježe još i Crikvenica (1.231 euro po m2) i Solin (1.223 eura po m2).

Zakup i najam

Na razini 20 županija u 2023. godini evidentirano je ukupno 13.705 ugovora o najmu i 27.560 ugovora o zakupu. U istoj je godini u 24 velika grada zabilježeno 19.399 ugovora o najmu, dok je ugovora o zakupu bilo 14.115. U Gradu Zagrebu u 2023. godini evidentirano je ukupno 14.302 ugovora o najmu i 7.966 ugovora o zakupu. Gledano po 20 županija, najveći dio ugovora o najmu prošle je godine ostvaren u Istarskoj županiji (22,4 posto), iza koje slijede Primorsko-goranska (17,6 posto), Splitsko-dalmatinska (14,7 posto), Zagrebačka (9,5 posto) i Dubrovačko-neretvanska županija (7,2 posto).

Najviše ugovora o zakupu ostvareno je u Osječko-baranjskoj županiji, 4.139 ugovora, odnosno 15 posto, te u Vukovarsko-srijemskoj županiji u kojoj je zabilježeno 2.633, odnosno 9,6 posto ugovora o zakupu ostvarenih u svim županijama. Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (2.564), Rijeke (1.656) i Zadra (1.122). Kada je riječ o zakupu, najčešća vrsta nekretnine koja je predmet zakupa u većini županija i velikih gradova u 2023. godini bila je poslovni prostor. Iznimka su Osječko-baranjska, Međimurska, Požeško-slavonska, Sisačko-moslavačka i Vukovarsko-srijemska županija u kojima prevladava zakup poljoprivrednog zemljišta.

Kada je riječ o ugovorima o najmu, ističu se Rijeka s 4.093 ugovora o najmu, Pula s 3.304 ugovora te Split s 2.337 ugovora. U kategoriju od 1.000 do 2.000 ugovora o najmu ulaze Osijek s 1.252 i Zadar s 1.552 ugovora.

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po m2 u 2023. godini postignuta je u Gradu Zagrebu, Splitu i Dubrovniku. Najviša mjesečna medijalna cijena najma stana/apartmana u eurima
po m2 zabilježena je u Splitu, u visini od 10 eura po m2 i u Dubrovniku od 9,7 eura po m2. Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu najma stana/apartmana po m2 bilježe Vinkovci, 4,5 eura po m2.